【正文】 目 錄一、摘要 二、總 論三、住宅市場分析預(yù)測和營銷戰(zhàn)略四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)五、建設(shè)條件與項目選址六、建設(shè)方案 七、項目進(jìn)度安排八、投資估算與籌資安排九、經(jīng)濟效益分析 十、風(fēng)險分析及對策 十一、附圖、附表十二、參考文獻(xiàn)摘要 本論文對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析進(jìn)行了探討性研究，并利用可行性研究的相關(guān)理論及方法對河南省南陽市房地產(chǎn)業(yè)的一個具體案例進(jìn)行了詳細(xì)的可行性分析。本文是一篇采用經(jīng)營管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的具體實踐相結(jié)合，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的實際問題，提供房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的參考性的論文，具有一定的代表性和現(xiàn)實意義。論文首先介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的有關(guān)理論依據(jù)，主要包括市場分析及經(jīng)濟分析方面的一些理論。其次，介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的概念及作用，并給出了規(guī)范的可行性分析應(yīng)包括的步驟流程及可行性報告應(yīng)涵蓋的具體內(nèi)容。在“****”項目的可行性分析部分，從該項目的市場可行性、工程可行性、經(jīng)濟可行性三方面對其進(jìn)行了分析并重點分析了該項目所處的市場及區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，以及從該項目的投資估算、銷售收入的測算、財務(wù)評價指標(biāo)的選取與計算、不確定性分析等方面進(jìn)行了經(jīng)濟可行性評價。最后，得出了該項目可行性分析的結(jié)論，并對存在的問題提出了相關(guān)的建議。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)、可行性分析、經(jīng)濟評價、風(fēng)險、不確定性Abstract This thesis is the study for real estate project feasibility also analyzing a real case39。s feasibility of a nanyang real estate enterprise. It solves a real problem for an enterprise and provides a case in real estate feasibility analysis. The thesis is typical and ,the thesis introduces some theory basis about real estate project feasibility ,it introduces the concept and function of real estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact content of a feasibility analyzing report.. In the part of feasibility analyzing of the**** real estate project,it analyzes thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical feasibility,then makes a conclusion of feasibility analyzing of the wan zheng shi jia real estate project,together with some suggestion to the problem of real estate project.Key words: real estate,feasibility analysis,economic evaluation, risk, indefiniteness總論一、項目概況1. 項目名稱: ****2. 承辦單位概況河南省****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于一九九五年，注冊資金5047萬元人民幣，總資產(chǎn)3億元人民幣，總部位于南陽市****北路****小區(qū)。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。創(chuàng)業(yè)十幾年來，****公司信奉“人為事本，事為業(yè)根”的經(jīng)營哲學(xué)，秉承“拼搶爭先，拒絕平凡”的企業(yè)精神，始終堅持“科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)、親和誠信、務(wù)實創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，牢固樹立以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭的發(fā)展戰(zhàn)略，化資源優(yōu)勢為經(jīng)營優(yōu)勢，使企業(yè)逐步進(jìn)入健康穩(wěn)定、持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的快車道，不斷引領(lǐng)豫西南房地產(chǎn)向更高層次發(fā)展。（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及南陽市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）南陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）南陽市2002008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）南陽市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）《南陽市市區(qū)基準(zhǔn)地價》（8）南陽市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（9）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（10）其他有關(guān)依據(jù)資料4 .項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)****住宅小區(qū)。二．項目情況擬建于****路與****路交叉口東200米，北距****游覽區(qū)480米，特別是****大橋建成后，和市體育中心、****廣場直接相連，而****森林公園又為其天然的“氧吧”，形成絕佳的居住“外環(huán)境”。自有資金為5047萬元，****項目規(guī)劃總用地10萬平方米，?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3086人，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“****?！?***是南陽市第一個以世家文化和宅門文化為背景的主題文化社區(qū)，在中國歷史上，“世家”曾經(jīng)作為一種獨特的文化現(xiàn)象，代表著知識、財富、名望、德行以及地位等，世家強調(diào)的是淵源的久長和大氣，強調(diào)的是家族興旺，強調(diào)的是宅院的肅然和厚重，強調(diào)的是建筑的特質(zhì)和品貌，世家，意味著昌盛、財富、傳承、永續(xù)……****集團(tuán)總投資近200萬元建設(shè)的****主大門，莊重、豪邁，彰顯了業(yè)主的身份和地位。****的建筑文化不僅吸納了皇家的高貴品質(zhì)，又兼容了濃厚的民間色彩，是兩者的結(jié)合，富麗堂皇且不失高雅，雍容大氣而不失小節(jié)。 ****通過各種人文景觀把古典文化融入到了現(xiàn)代居住模式的概念中，精工打造了理想建筑和當(dāng)代紳士生活，樹立了品牌形象，打響了知名度。正如總裁畢竟在詩詞《****》中所寫“世家遺風(fēng)誰作成，濃了一角宛城，大宅門里歐陸情，寰球轉(zhuǎn)日月，大同世界風(fēng)。借問天公可造城，當(dāng)否用我風(fēng)景，人間天上成一統(tǒng)，舊時名門燕，又飛世家中……” 1. 供水在宛城區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放****路與****路現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3. 供電擬采用雙路供電，一路從****路的開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由****路配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。4. 供氣 已由****路引入了煤氣高壓線，已建成了煤氣高中壓調(diào)壓站。通過煤氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由河南省****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。5. 電信本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由宛城區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 本項目投入自有資金5047萬元，再加上房屋預(yù)售款。 本項目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見下表：技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住戶數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到****建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策，而且從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。住宅市場分析預(yù)測和營銷戰(zhàn)略一．市場調(diào)查目前，房地產(chǎn)市場存在一種拐點論的說法，特別是從去年10月份開始，全國各級市場的房地產(chǎn)發(fā)展遇到了前所未有的困難，成交量大規(guī)模萎縮，在河南市場，鄭州、洛陽、開封三地的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)尤為突出。與此同時，認(rèn)為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點和價格即將大規(guī)?；芈涞纳鐣浾撊娉霈F(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個重要原因，大量的購房客戶持幣觀望。但是截至到2008年2月初的情況來看，雖然房地產(chǎn)的成交量有所下降，但是我們可以清晰地看到房價并沒有實質(zhì)性的降低，整體房價還在繼續(xù)上揚，只是房價的上漲速度有所放慢。因此所謂的拐點論目前并沒有得到市場的驗證。同時，雖然房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)輿論所講的房價大規(guī)模降價的事實，但是我們也清晰地看到迫于輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實受到了很大的影響，這勢必要引起我們的注意，因為這些輿論會直接影響到本地市場的房地產(chǎn)消化速度。據(jù)2006年南陽市房指數(shù)報告顯示:,，從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前南陽市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,80m2120m2的住宅面積目前是南陽市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,南陽市購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的宛城區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。，；住宅平均價格為2000元/平方米，%。宛城區(qū)住宅價格指數(shù)：季度宛城區(qū)指數(shù)2007第一季度2007第二季度2007第三季度2007第四季度2008第一季度2008年第一季度****路沿線樓盤銷售均價在2200元/平方米左右，且銷售情況良好究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，而且北距****游覽區(qū)480米，特別是****大橋建成后，和市體育中心、****廣場直接相連，而****森林公園又為其天然的“氧吧”，形成絕佳的居住“外環(huán)境”。從市場現(xiàn)狀看，****路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。二．產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前南陽市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。，%。，%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，08年預(yù)計將上升到60%，在2008年，㎡（㎡）%；，%，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三．價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年南陽市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2007年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動南陽市房價繼續(xù)走高。今年南陽市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為南陽市商品房的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致南陽市商品房價格將出現(xiàn)上漲趨勢。今年市房價升幅在10%左右，其中經(jīng)濟適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：（1）、在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。（2）、需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。（3）、購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。