【正文】 銷售率: 65% 層差: 20—30建筑結構: 剪力墻 交付日期: 2013年底 商鋪價格: 未定（三層）工程進度: 正負零 物業(yè)費: 付款方式: 銀行按揭貸款戶型區(qū)間: 由1棟15層小高層、4棟231層高層組成，戶型均為兩梯四戶，面積區(qū)間 80130㎡，主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi)一廚+空中院館、三室兩廳兩衛(wèi)一廚+空中院館主力戶型1: 81㎡ 開盤日期: 2011年12月主力戶型2: 113㎡ 入住日期: 2013年12月31日前具體分析： 項目南鄰礦山路，北望廣安路，東接廣運潭大道，西側則是連接兩大新區(qū)的重要樞紐的東二環(huán)城市主干道，地鐵三號線站口就在家門口，坐擁著豐富的自然資源和人文資源，通過便利的環(huán)線與西安曲江新區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)一脈相連?！　〗ㄖL格采用時下最能體現(xiàn)品味與品質的ARTDECO建筑藝術風格，ArtDeco建筑風格風靡世界各大繁華都市，成為城市建筑的代表，帶著無可取代的都市氣質，無法磨滅的精致高貴，風靡世界！　　建筑以南低北高層級方式排布，高低錯落，符合人的空間尺度感，流暢新穎的外立面造型訴說著現(xiàn)代人的情感和追求?！　№椖康膽粜驮O計也是我們項目最大亮點之一——“全明、通透、戶戶贈送花園”，—、三室等多種戶型供您選擇，可以滿足客戶的多樣需求。周邊配套：　　公園：大明國國家遺址公園、世園會會址、桃花潭公園、長樂公園及興慶宮公園；　　超市：華潤萬家、易初蓮花、人人樂超市；　　建材市場：大明宮建材市場、東方美居國際建材廣場；　　醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；　　學校：后宰門小學、西安市第四十八中學等。周邊商業(yè)：華潤萬家、易初蓮花、人人樂超市；周邊公園：大明國國家遺址公園、世園會會址、桃花潭公園、長樂公園及興慶宮公園；周邊醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐城醫(yī)院、孫思邈大藥房；周邊學校：后宰門小學、西安市第四十八中學等。 本次需求分析以我們所做的一次房地產(chǎn)市場調(diào)查為基礎進行分析。 基本情況 目的：通過問卷調(diào)查了解城東居民以及有在成東職業(yè)意向者的置業(yè)計劃以及其對房屋功能設計方面的要求等，從而為金地集團***項目的可行性研究和項目策劃提供依據(jù)。216。216。這就要求在進行房地產(chǎn)策劃時要重點符合年輕人的價值觀。 ：如圖可知被訪者中以公交和私家車為出行工具的分別占67%和17%，而項目周邊有3302124406等十余條公交線路以及規(guī)劃中的地鐵三號線，這對于被項目的開發(fā)十分有利，另外在項目規(guī)劃中應考慮足夠的停車位。 （二）、置業(yè)計劃 ：被訪者中五年買房的僅占20%，說明該次調(diào)查對本項目的開發(fā)在指導意義上具有一定的有效性，也說明大家購房意愿依然十分強勁。 ：如圖可知被訪者更取向于市中心購房。 ：如圖一次性付款占28%，這要求開放商在資金回籠上要有所規(guī)劃。 ：除樓盤區(qū)位、住宅價格、交通狀況和小區(qū)環(huán)境有較明顯影響以外其他因素影響程度基本相同且不大，雖說不大但也會有影響這就要求開放商在著重要求前四種因素的前提下也要充分重視其他因素的影響。 ：有圖可知被訪者中對二室和三室要求的較多，這要求在進行戶型設計時應有所考慮。 （四）、其他 ：如圖可知被訪者中信息獲取主要從他人介紹和戶外廣告的較多，這就要求開發(fā)商在做項目推廣時應有所側重。在本案中建議，合理考慮各種促銷方案。 地段：位于西安市***立交（東二環(huán)和北二環(huán)交匯點）西北處，東臨東二環(huán)延伸路北辰大道，南接北二環(huán)，是西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和老城區(qū)三個板塊相交的黃金地段，西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是西安市未來的中心，而浐灞生態(tài)區(qū)在未來幾年會成為西安的CBD.178。更重要178。178。178。在西安已有芙蓉世家、尚林苑、湖城大鏡等幾個大型項目，有很大的市場影響力。 環(huán)境：臨近立交和主干道，來往車流量密集噪音大。 地段：雖位于三個版塊的交界處但西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展還不成熟，該項目所在地離西安市中心較遠。 治安：該地段位于城鄉(xiāng)結合處，治安較差。 政策：現(xiàn)在西安市正在著力向北發(fā)展，而為位于東二環(huán)與北二環(huán)的本項目將大大有助于本地區(qū)環(huán)境的改進，從而也將獲得政府的支持。 浐灞生態(tài)區(qū)開發(fā)：隨著2011西安世園會的剛剛落幕，該生態(tài)區(qū)的建設也將進入快速發(fā)展期，這將大大提升本地區(qū)房產(chǎn)的升值潛力。 競爭:本項目緊鄰的有浐灞一號和紅星美凱城，這兩個項目規(guī)模都比本項目大而且2010年已經(jīng)開盤，這在一定程度上減少了本項目的客源。 消費力：該部分人群的現(xiàn)有消費力并不強，那些高消費力的人不一定看好本地區(qū)的發(fā)展。產(chǎn)品定位：針對第一類人群以開發(fā)60—100的中小戶型為主，如60—70的一室，70—90的二室，90—100的三室。針對第三類人群以一些層數(shù)和朝向都較好的具有較快較大升值潛力的戶型為主。形象定位：本項目東鄰浐灞生態(tài)區(qū)西畔大明宮遺址公園。暫定案名為“桑梓情懷”。l 定價方法 本案項目定價采用目前被普遍采用的市場比較法?？杀葘嵗龢潜P重要參數(shù)項目名稱地址戶型（㎡）容積率均價（元/㎡）開盤時間規(guī)劃戶數(shù)銷售率東岸陽光新城區(qū)東元西路甲字1號60—1275950預期2013年3月200030%天香心苑城東東二環(huán)與礦山路北200米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角）80—13055002011年12月125065%鉑廷新城區(qū)含元路61號82—13163002012年4月89240%華旗東郡城東西安東二環(huán)胡家廟十字71—12257002011年9月3日232030%浐灞一號浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側）58—13970002010年5月4500豪頓國際浐灞東北二環(huán)交匯處（***立交南100米）78—146570010802　 交易情況修正 因該六個可比實例所列數(shù)據(jù)，均是正常交易情況數(shù)據(jù)，故無需進行交易情況修正。為便于銷售，本次定價采取保守策略，以上六個可比實例價格均是現(xiàn)時均價，因此對交易日期不予修正。以下是房地產(chǎn)狀況修正表。b. 商鋪單價 結合該項目區(qū)位特點，商鋪價格定為20000元/平方米。3 建設條件 自然條件 本項目位于東二環(huán)與北二環(huán)交界處，地下為濕陷性黃土，無地裂縫。 年最高氣溫在40攝氏度左右，年最低溫度在8攝氏度左右。 無霜期平均為219~233天。 用地條件 建設項目所在地塊已經(jīng)經(jīng)過地質勘查，并取得勘測報告，滿足工程建設要求。供水：市政供給，沿街設有自來水管主干網(wǎng)；排水：市政排水，沿街設有排水主干管網(wǎng)；天然氣：可以從天然氣主管網(wǎng)接入；通信：可接入電信、網(wǎng)通等網(wǎng)絡；用電：可就近接入。家作為人的身體和心靈的港灣在緩解人的精神壓力和陶冶情操方面起著重要作用。 規(guī)劃設計方案的原則178。178。、178。178。 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想 總平面規(guī)劃設計靈感：該小區(qū)的設計靈感來自于《易經(jīng)》中的太極圖?！兑捉?jīng)》之意，一曰平易、簡易，二曰變易，三曰不易，這是我國諸子百家思想的源泉。本案共規(guī)劃住宅４種樓型4６＝２４棟（地下一層）2754戶另加一棟商業(yè)樓，在樓的排布上采用塔式散點布置，充分利用本案地塊形狀錯落布置，不僅使９８％的戶型都可以滿足日照通風要求，而且使所有住宅都緊鄰主景觀帶。整個小區(qū)以“Ｓ”型水系為紐帶，貫通南北，連接東西。 景觀規(guī)劃設想u 在主入口設置有大型人造屏風，以營造出大家庭的感覺。u 路面建議部分采用碎石路面，以質樸和接近自然為原則；u 建一些能體現(xiàn)勞動人民生活情感的景觀小品；u 盡量讓人感覺到住在這兒的人追求的是清凈、淡泊以及中華民族傳統(tǒng)的高尚品德如忠、信、孝、悌、禮、義、廉等。 戶型分析 該樓盤主力戶型為80—90的兩室，以及110—135的三室，具體戶型分析如下： 其他建筑：建議外表面采用灰白相間色調(diào)。交通：該小區(qū)交通實行人車分行，小區(qū)外環(huán)路線主要用于車行，而內(nèi)環(huán)路線用于人行，在必要路口設置欄桿，在不限制車輛進入小區(qū)內(nèi)部前提下，盡量增加其在小區(qū)內(nèi)部穿行難度。附屬設施：建議在細節(jié)上多加人性化，多增加體育運動設施，以營造陽光健康的氛圍。 項目主要技術指標 項目主要技術指標如下：5 項目開發(fā)進度安排1) 保證工程質量2) 盡量縮短工期3) 科學合理4) 盡量降低成本5) 便于組織管理1） 總平面圖2） 開發(fā)商資金狀況3） 政府房地產(chǎn)政策4） 周圍項目的銷售狀況 項目開發(fā)進度安排 一期包括住宅Ａ１－Ａ２、Ｂ１—Ｂ６、Ｄ1以及商業(yè)樓、一號地下車庫和水系景觀帶前半部分等。 貼近主題（自然） 老子《道德經(jīng)》第25章中書：人法地，地法天，天法道，道法自然。宣傳建議:告別歐式、現(xiàn)代、豪華，追求傳統(tǒng)、質樸、自然。生態(tài)，人文。易智 易慧住在植物園，享受大自然。 不落俗套（不走尋常路） 當所有人都追尋新、奇、特和所謂的“高雅”時，而那些最古老的，最傳統(tǒng)的，最“民俗”的東西或許反而會顯得更加的迷人。 具有人文氣息 人是地球上最理性也最感性的動物，而房子是人的家的物質載體，人的一半時間都是在這里度過，建房子時要關注人的感受，售房子時更應該關注人的心理需求。178。各階段銷售量及銷售計劃見一下兩表：一期銷售計劃階段時間預計銷售量累計預熱期—內(nèi)部認購期—20%開盤—50%強銷期—75%持續(xù)期—85%尾盤期—98%二期銷售計劃階段時間預計銷售量累計預熱期—內(nèi)部認購期—20%開盤—50%強銷期—75%持續(xù)期—85%尾盤期—98% 營銷節(jié)奏與策略1　 預熱期該段時間項目雖然不具備銷售條件，但仍可以向市場發(fā)布信息，以盡早的聚集人氣，為開盤的順利進行收集潛在客戶，也為開盤時銷售策略的執(zhí)行和調(diào)整提供依據(jù)。 2　 內(nèi)部認購期 這段時間的主要目的就是為項目的開盤探清道路，以為開盤的順利進行提供策略依據(jù)。3　 開盤該項目兩期開盤時間安排相同，都是在房地產(chǎn)市場“金九銀十”的旺季，而且西安秋季的房展會也在這段時間舉行，這些因素將有利開盤的順利進行。4　 強銷期 該段時期的主要目的是盡量保持樓盤的火熱程度。5　 持續(xù)期 該段時期的主要目的是保證樓盤銷售的持續(xù)平穩(wěn)進行。6　 尾盤期 該段時間銷售量下降十分明顯，因此要重新定義市場，以保證銷售的圓滿完成。 項目投資估算 土地費用 該部分土地費用是指取得土地時所支付的各種費用，包括土地出讓金及各種稅金等。v 可行性研究費 按照國家發(fā)展和改革委員會頒布的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格[1999]1283號）和西安的市場行情來付費。v 勘察設計費 依據(jù)國家發(fā)展與改革委員會和建設部發(fā)布的《工程勘察設計收費管理規(guī)定》（計價格[2002]1號）的有關規(guī)定和西安市場行情付費。v 三通一平費 該項目所得土地為熟地無需進行平整，估該處費用為0萬元。 依據(jù)西安市建設委員會關于印發(fā)《西安市建設項目費用統(tǒng)一征收辦法實施細則》的通知（市建發(fā)[2000]418號），本案建安造價估計如下： 該費用指在小區(qū)內(nèi)建設道路、綠化、景觀小品、各項構筑物、水景以及小區(qū)內(nèi)的管線布置所花費的費用。本項目按120元/㎡計算。 該部分費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 該部分費用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在推廣過程中發(fā)生的各種費用，不包括銷售傭金。預備費包括基本預備費和漲價預備費，本案中漲價預備費不計，基本預備費以前邊各項費用之和的3%計取。 項目總投資為前邊十項費用之和。3　 計算期的確定（13個季度），即從2012年1月1日到2015年3月31日。5　 銷售稅金及附加的確定 本項目營業(yè)稅取銷售收入的5%，城市建設維護稅取營業(yè)稅的7%，教育費及附加取營業(yè)稅的3%，另加西安的地方教育費附加取營業(yè)稅的2%。 　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 　　本案土地增值稅可用下列簡便算法： 　　 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： ?。?） 增值額未超過扣除項目金額50% 　　土地增值稅稅額=增值額30% 　　（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%－扣除項目金額5% 　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%－扣除項目金額15% 　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200% 　　土地增值稅稅額=增值額60%－扣除項目金額35% 　　公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。6　 企業(yè)所得稅及預收本案中企業(yè)所的稅為稅前利潤的25%，所得稅預收為銷售收入乘以計稅毛利率15%再乘以25%。 成本利潤率 成本利潤率=（項目開發(fā)總價值—項目開發(fā)總成本）/（項目總開發(fā)成本）100%，其中：項目總開發(fā)價值為銷售收入扣除