【正文】 nd provides a case in real estate feasibility analysis. The thesis is typical and ,the thesis introduces some theory basis about real estate project feasibility ,it introduces the concept and function of real estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact content of a feasibility analyzing report.. In the part of feasibility analyzing of the**** real estate project,it analyzes thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical feasibility,then makes a conclusion of feasibility analyzing of the wan zheng shi jia real estate project,together with some suggestion to the problem of real estate project. Key words: real estate,feasibility analysis,economic evaluation, risk, indefiniteness 3 總論 一 、項目概況 1. 項目名稱 : **** 2. 承辦單位概況 河南省 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于一九九五年，注冊資金 5047 萬元人民幣，總資產(chǎn) 3 億元人民幣，總部位于南陽市 ****北路 ****小區(qū)。 1 目 錄 一、 摘要 二、 總 論 三、 住宅市場分析預測和營銷戰(zhàn)略 四、 建設規(guī)模及功能標準 五、 建設條件與項目選址 六、 建設方案 七、 項目進度安排 八、 投資估算與籌資安排 九 、 經(jīng)濟效益分析 十、 風險分析及對策 十一、 附圖、附表 十二、 參考文獻 2 摘要 本論文對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析進行了探討性研究，并利用可行性研究的相關理論及方法對河南省南陽市房地產(chǎn)業(yè)的一個具體案例進行了詳細的可行性分析。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 二 ．項目 情況 4 擬建于 ****路與 ****路交叉口東 200 米，北距 ****游覽區(qū) 480 米，特別是 ****大橋建成后，和市體育中心、 ****廣場直接相連，而 ****森林公園又為其天然的“氧吧”，形成絕佳的居住“外環(huán)境”。正如總裁畢竟在詩詞《 ****》中所寫“世家遺風誰作成，濃了一角宛城，大宅門里歐陸情，寰球轉日月，大同世界風。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。但是 截至到 2021 年 2月初的情況來看，雖然房地產(chǎn)的成交量有所下降，但是我們可以清晰地看到房價并沒有實質(zhì)性的降低，整體房價還在繼續(xù)上揚，只是房價的上漲速度有所放慢。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的 宛城 區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 三 ．價格預測 據(jù)調(diào)查， 今年 南陽 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2021年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 南陽 市房價繼續(xù)走高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。 五 ．競爭力分析 從去年開始到現(xiàn)在，我市已開工銷售和將要立項、開工的房產(chǎn)項目的確增加了很多， 2021年投放量將會更大，市場上有 8— 12個項目在同時銷售，總投放量 預計 將超過 70萬平方米，這就造成了市場供應充足 、消費需求不足、 影響價格攀升由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 項目客戶分析與定位 ①目標客戶定位：獻給那些懂得享受生活的人。 一．建設規(guī)模 考慮到自有資金的有限（ 5047 萬元）， ****項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 11 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 。 ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。 ：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ：開關、照明、插座、電表各一個。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。 擁有便利的交通條件。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排 水。 3. 周邊環(huán)境條件 小 區(qū)擬建于 北距 ****游覽區(qū) 480 米，特別是 ****大橋建成后，和市體育中心、 ****廣場直接相連，而 ****森林公園又為其天然的 “ 氧吧 ” ，形成絕佳的居住 “ 外環(huán)境 ” 。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑 布，周邊四個組團各成體系、各具特色。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。 (2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏式 的 水龍頭；停水自動關閉 (停水自閉 )式水龍頭： 陶瓷片 式 防漏水龍頭等節(jié) 流水龍頭。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。 2)危險性作業(yè)危害。 1．火災危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等 。 財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 （ 2） 物資準備 （ 3） . 現(xiàn)場準備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標如下： 主要經(jīng)濟指標 二．根 據(jù)概算定額指標，確 定單位工程造價 根據(jù) 開發(fā)項目的工程量 可得： 開發(fā) 項目固定資產(chǎn)投資 估算表 三 、融 資方案 **** 的建設項目中資金 問題是該項目能否 運行成功的重要問 題。 2） ．用銀行貸款 萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營 ，借錢賺錢的一種方法。預計房屋預售金可達 。 ，可以緩和資金矛盾。 顯然產(chǎn)品價格變化后對內(nèi)部收益率較敏感。 行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。 32 項目建設對社會的影響及相關措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴重后果較為適應 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生 活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。 七 ．投資風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施， 化解或緩和、減輕、控制這些風險。該項目控制風險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長 則 項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對地區(qū)基礎設施 、社會服務質(zhì)量和城市化進程的影響 基礎設施、社會服務質(zhì)量等各方面的 范圍廣 促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質(zhì)量，加快城市化進程 持續(xù)發(fā)展 對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響 無 無 無 六 、風險分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對 ****投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。但考慮到該地區(qū)地處大學城附近 ，周圍的交通條件較好。 四． 線性 盈虧平衡分析 BEPＱ =土地費用 247。 ，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設 備的物化資金占用或縮短占用資金。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 14000 居住戶 數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預見費（基本預備費 +漲價預備費） 6 建設期利息 7 項目投資總額 28 資格，特別是對于一些延期付款工程 ，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。通過煤氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 b. 房屋拆除費：以每 平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計 56 萬人民幣。 對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規(guī)定的要求，執(zhí)行機構具備指揮能力和組織 協(xié)調(diào)能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應項目建設和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產(chǎn)運營、償還債務等責任。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 B 辦理開工報告。 采購部：負責做好材料、購配件 、設備等物資的采購工作。 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。 （ 2） ．安全措施方案 23 針對不同 的 危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有： 1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。公眾參與的對象為 宛城 區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。 4．項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起 的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。 七 、環(huán)境影響評價： 1．環(huán)境條件調(diào)查 ****提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng) 進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。可避免水力平衡調(diào) 18 節(jié)的困難，并為外網(wǎng)