【正文】 在用地和規(guī)劃時(shí)考慮了今后的物業(yè)管理，采取分區(qū)分片管理。三級(jí)路網(wǎng)組成完善的道路體系。 五、綠化、管線 1．綠化 根據(jù)建設(shè)單位意見(jiàn)、工業(yè)區(qū)特點(diǎn)和該土地利用要求，小區(qū)綠化率約為 47％。 供暖和燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)方案由相關(guān)供應(yīng)商提供。 本項(xiàng)目住宅房擬只實(shí)行室內(nèi)初裝修，以給居民提供自由選擇的空間，防止居民在裝修時(shí)任意改動(dòng)結(jié)構(gòu)，敲倒墻、重新安排自來(lái)水、燃?xì)夤艿赖取? 二、基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 多層住宅建筑及公共建筑，均采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)。 m2 36600＝ 4．未預(yù)見(jiàn)水量 Q4：未預(yù)見(jiàn)水量 Q4 按 Q Q Q3 之和的10％計(jì)算，則： Q4＝ (763++) 10%=（立方米／日） 綜上所述，本項(xiàng)目總用水量為： 763+++=（立方米／日） 5．消防用水量 本小區(qū)按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為 1 次考慮，一次滅火用水量，室外為 10L／ S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2 小時(shí)計(jì)算，消防用水量為72m3。 31 變壓器在 80%負(fù)荷率運(yùn)行時(shí)為最佳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀 態(tài)， 247。另外，在公共活動(dòng)場(chǎng)所，適當(dāng)配以裝飾燈具。 （六）多表遠(yuǎn)傳 小區(qū)各戶均采用獨(dú)立的自來(lái)水、熱水（或蒸汽）、電表、多表遠(yuǎn)傳。 6）綜合布線 實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通信功能，每戶予留 2 個(gè)語(yǔ)音插座 1 個(gè)信息插座，與外界進(jìn)行數(shù)據(jù)通信更為方便，任一信息點(diǎn)能夠連接不同類型的設(shè)備，如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端或電話、傳真，實(shí)現(xiàn)快速上網(wǎng)，使用方便，使小區(qū)管理更為完善。除產(chǎn)生少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理外，基本沒(méi)有 其它污染物排放，因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善環(huán)境的作用。 5．采用新 型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)是使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。 本項(xiàng)目建設(shè)后，成立清新小區(qū)物業(yè)管理公司，歸該公司領(lǐng)導(dǎo)。 （ 2）對(duì)物業(yè)日常事務(wù)的管理，包括對(duì)小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理，社區(qū)活動(dòng)的組織，公共秩序的維護(hù)以及與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系等。 本計(jì)劃僅為原則性初步安排，實(shí)際實(shí)施計(jì)劃要根據(jù)資金到位情況確定。 2）本項(xiàng)目建設(shè)期 16 個(gè)月，建設(shè)完成后 6個(gè)月內(nèi)全部出售。 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目建成后 ,將向社會(huì)提供 1090 戶居民住宅，不但解決了xxxx 開發(fā)區(qū)居民和外來(lái)人口住房問(wèn)題 ,也切實(shí)解決了他們的后顧之憂 ,從而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,而且該項(xiàng)目的建設(shè) ,對(duì)于緩解 44 開發(fā)區(qū)住房壓力 ,促進(jìn)國(guó)家住房政策的落實(shí) ,加快城市化發(fā)展 ,將具有積極的意義。損益表。 該項(xiàng)目投資 萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元，一般設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi) 萬(wàn)元，其它費(fèi) 用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 萬(wàn)元。 20xx 年 8 月至 9 月，取得土地使有權(quán)。本住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)招聘部分專業(yè)服務(wù)人員，組成住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，向住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)，并根據(jù)國(guó)家“城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法”收取管理費(fèi)。 另外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒、滴、漏，減少不必要的浪費(fèi)。 節(jié)能 36 1．所有設(shè)備、電器等選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。 35 主要治理措施如下： 1）生活污水 采用化糞池對(duì)廁所內(nèi)污水進(jìn)行處理，然后與生活廢水一起排入市政下水道進(jìn)行集中處理。采暖負(fù)荷按節(jié)能建筑計(jì)算，熱負(fù)荷指標(biāo) 38W/M2，本小區(qū)總熱負(fù)荷 萬(wàn)瓦。 4）報(bào)警求助 A、門磁及紅外探頭，當(dāng)系統(tǒng)處于布線狀態(tài)，有人非法進(jìn)入時(shí)，門磁及紅外探頭自動(dòng)向管理中心報(bào)警。 （二）電子巡更 彌補(bǔ)監(jiān)控及周邊紅外線系統(tǒng)的死角，使安防系統(tǒng)更為完善。 照明 1．設(shè)計(jì)照度：起居室及一般活動(dòng)照度為 30－ 70Lx；臥室、書寫閱讀為 150300Lx；床頭閱讀 75750Lx；餐廳、廚房 50－100Lx；衛(wèi)生間 2050Lx；樓梯間 1530Lx。 給排水設(shè)施均采用地下敷設(shè)方式。 排水方案 根據(jù)《 xxxx 縣總體規(guī)劃》和本小區(qū)的性質(zhì)、特點(diǎn)，排水體制采用雨水污水分流制，因此在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃獨(dú)立的污水排放系統(tǒng)。 3．門窗：外窗采用中空玻璃鋼塑窗，內(nèi)門采用木質(zhì)夾板門，分戶門為綠色靜電粉噴防盜防火鋼板門。 擬建住宅是二十一世紀(jì)使用的，其建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與本世紀(jì)市民的小康生活水平相適應(yīng)。小區(qū)各庭院內(nèi)的綠地宛如片片綠葉，它們與綠洲滲透相連，有聚有散，疏密結(jié)合，構(gòu)成每棟住宅均享的的綠地系統(tǒng)。整個(gè)道路體系簡(jiǎn)便、順暢、通達(dá)性強(qiáng)，為住戶提供了一個(gè)方便、安全、通暢的交通環(huán)境。 因本項(xiàng)目在區(qū)內(nèi)建設(shè)，因此主要考慮既要與周圍環(huán)境應(yīng)協(xié)調(diào)，又要適合開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展要求。同時(shí)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部道路交通系統(tǒng)和區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)的銜接關(guān)系，以及對(duì)該小區(qū)的管網(wǎng)與區(qū)內(nèi)管網(wǎng)的銜接關(guān)系應(yīng)作通盤的考慮，落實(shí)城市規(guī)劃對(duì)該區(qū)域的總體規(guī)劃要求。 第五章 設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)依據(jù)主要有： 1．《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 2．《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 3．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 4．《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 5．《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 6．《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》 7．建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)技術(shù)資料和方案設(shè)想。一是建設(shè)了庫(kù)容 6000 萬(wàn)立方的開發(fā)區(qū)平原水庫(kù)，年供水能力達(dá) 億立方，徹底解決了開發(fā)區(qū)內(nèi)水源問(wèn)題。 （ 1）道路系統(tǒng)。 分散在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 160 余家，同時(shí)一大批縣重點(diǎn)項(xiàng)目也已上馬，鄒魏第一工業(yè)園、第二工業(yè)園、鄒魏第一熱力公司、生物科技園、電解 鋁一期二期工程、城北 6萬(wàn)千瓦熱電廠已建成投產(chǎn)，這些企業(yè)的建成和改造隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大調(diào)整。該含水層與上部含水層聯(lián)系較差。 現(xiàn)有資料證實(shí)，本地區(qū)無(wú)活動(dòng)坍塌地帶、斷裂帶、地下蘊(yùn)礦帶、石灰坑及溶巖洞區(qū)存在。地貌類型南部以低山丘陵為主，東部處于低山陵與杏花溝夾角地 帶的山前傾斜平原。 2．自然環(huán)境 xxxx屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱，夏季高溫多雨，秋季溫和涼爽，冬季寒冷較干燥。其東連淄博，西接濟(jì)南。 17 從開發(fā)區(qū)的地理位置及現(xiàn)狀用地條件看，開發(fā)區(qū)地勢(shì)較為平整，對(duì)外交通方便，具有優(yōu)越的區(qū)位條件，開闊的用地范圍和良好的投資環(huán)境。 20xx 年 xxxx 縣完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %,實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，其中地方財(cái)政收入 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況，并結(jié)合建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境，同時(shí)考慮籌措資金的可能性，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為 新建住多層住宅樓 53 棟，住宅建筑面積 165330 平方米，車庫(kù) 8000 平方米，配套設(shè)施建筑 6870 平方米，總建筑面積為 180200 平方米。這部分人為了自身的發(fā)展及子女上學(xué)、就業(yè)等原因，紛紛遷居城區(qū)，預(yù)計(jì) 20xx－ 20xx年間 xxxx 城鎮(zhèn)可新增此類人員 6 萬(wàn)余人，涌入開發(fā)區(qū)人員比例約占 30%以上。 xxxx縣目前年需求商品房 20 萬(wàn)平方米以上，并且年需求量還會(huì)成倍增長(zhǎng)，而近二年全縣幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司年開發(fā)量不足 10 萬(wàn)平方 13 米，尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)，一大批大項(xiàng)目集中入住，僅山東創(chuàng)業(yè)集團(tuán)第一、第二、第三工業(yè)園的建設(shè)和陸續(xù)投產(chǎn)，就吸納了大量的就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員，目前，區(qū)內(nèi)常住人口已達(dá) 7 萬(wàn)余人，兩年內(nèi)將迅速彭漲到 15 萬(wàn)人，在加之失地農(nóng)民對(duì)住房的需求，致使住宅房市場(chǎng)供求矛盾更加突出，現(xiàn)有住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足群眾日益增長(zhǎng)的住房要求，隨之而來(lái)的住房搶購(gòu)高峰已近在眼前。停止住房實(shí)物分配后，新建商 品住宅房原則上只售不租，為些，國(guó)家加大了住房建設(shè)貸款計(jì)劃規(guī)模，下達(dá)了三批商品住宅房建設(shè)貸款計(jì)劃，總投資 1703 億元，銀行貸款 711 億元，并且擴(kuò)大個(gè)人住房貸款發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。1998 年全國(guó)商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米， 1999 年全國(guó)商品房竣工面積約 萬(wàn)平方米。會(huì)議集中探討和展示五個(gè)分題。為此，建設(shè)部以建計(jì) [1996]第 413 號(hào)文制訂了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計(jì)劃與 20xx 年“遠(yuǎn)景目標(biāo)”，即“九五”計(jì)劃（ 1996－ 20xx 年）要求：城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口 ）人均居住面積，到 20xx 年達(dá)到 9 平方米，人均住房使用面積 12 平方米，解決人均居住面積在 6 平方米以下城鎮(zhèn)家庭的住房困難，重點(diǎn)解決人均居住面積在 4 平方米以下的住房困難戶的住房問(wèn)題。 《山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第九個(gè)五年計(jì)劃及 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中提出“城鄉(xiāng)居民的衣、食、住、行在數(shù)量和質(zhì)量上有較大提高，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到 11 平方米左右，農(nóng)民人均住房面積穩(wěn)定在 20 平方米，居住條件有明顯改善”。目前，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè) 89家，引進(jìn)項(xiàng)目 116 個(gè)，在建項(xiàng)目 72 個(gè)，計(jì)劃投資總 額 440 億元。尤其是開發(fā)區(qū)的特殊的地理位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提出了更高的要求，要按照大空間，大綠地的高標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)，合理搞好配套公建、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。按照中心聚集、點(diǎn)軸拓展的基本思路，科學(xué)調(diào)整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴(kuò)大城區(qū)面積，圍繞規(guī)劃區(qū)域的擴(kuò)大調(diào)整，深化城鎮(zhèn)戶籍制度改革，制定積極的戶籍管理政策，廣泛吸收農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，逐步實(shí)行城鄉(xiāng)戶口一體化管理，促進(jìn)企業(yè)新 6 老二區(qū)及工業(yè)園區(qū)的人口盡快膨脹，爭(zhēng)取十五期間人口達(dá)到 30萬(wàn)以上。 建成后的“清新”住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風(fēng) 格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”。 1 第一章 基本概況 公司名稱、法定地址和經(jīng)營(yíng)范圍 （ 1）公司名稱 山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司 （ 2）法定地址 xxxx 縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)會(huì)仙二路西首路北 （ 3）注冊(cè)資金： 3500 萬(wàn)元 （ 4）法定代表： XXX 職 務(wù)：經(jīng)理 國(guó) 籍：中國(guó) 經(jīng)營(yíng)范圍：主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、銷售建材、物業(yè)管理、信息咨詢服務(wù)等?？上蛏鐣?huì)出售 1090 套商品樓房，規(guī)格為 80 平方米、 120 平方米、 140 平方米、 160 平方米，共計(jì)建筑面積 165330 平方米，按每平方米平均 1380 元售出計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，車庫(kù)按每平方米平均 1000元售出計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入 800 萬(wàn)元，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，利稅 萬(wàn)元， 其中利潤(rùn) ，投資利稅率為 ％，投資利潤(rùn)率為 ％ 。 隨著 xxxx 縣城鎮(zhèn)人口的不斷增加，特別是開發(fā)區(qū)近 幾年的跨躍式發(fā)展，人口高度聚集，給住宅開發(fā)業(yè)帶來(lái)了大好機(jī)遇。 項(xiàng)目提出的理由 鄒縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于 xxxx 縣城區(qū)東緣，規(guī)劃 面積 23 平方公里，地處魯中地區(qū)交通科技開發(fā)中心。其中，中外合資項(xiàng)目 14個(gè)，計(jì)劃投資 310 億元， 20xx 年底將全部建成投產(chǎn)。在《綱要》關(guān)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)中提出“調(diào)整房地產(chǎn)適當(dāng)控制高檔別墅、寫字樓的建設(shè)，把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)、微利住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良性循環(huán)”。 ①建設(shè)住宅12 億平方米，平均每年建設(shè)住宅 。“人居”分題著重提出了低造價(jià)住宅，適應(yīng)高層人士需要的高檔標(biāo)準(zhǔn)住宅，“另種構(gòu)造”和“以部件來(lái)決定居住的住宅”等當(dāng)今世界、現(xiàn)代“人居”待研究的課題。這表明，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善和宏觀調(diào)控的引導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展