【正文】 1 第一章 基本概況 公司名稱、法定地址和經(jīng)營范圍 （ 1）公司名稱 山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司 （ 2）法定地址 xxxx 縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)會仙二路西首路北 （ 3）注冊資金： 3500 萬元 （ 4）法定代表： XXX 職 務(wù)：經(jīng)理 國 籍：中國 經(jīng)營范圍：主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、銷售建材、物業(yè)管理、信息咨詢服務(wù)等。 山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司 xxxx 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資的有限責(zé)任公司。該公司目前共有員工 11 人，其中持有崗位資格證書的項目管理人員 10 人（包括建筑、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟、財會、房地產(chǎn)、電氣等專業(yè)），其中高級職稱 2 人，中級職稱 8 人，注冊資金 3500 萬元。 該公司自成立以來，不斷加強和完善企業(yè)內(nèi)部管理，積極致力于專業(yè)人才培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，緊緊抓住該縣開發(fā)區(qū)快速發(fā)展、聚集產(chǎn)業(yè)較多、人口彭漲迅猛的良好機遇，在開發(fā)建設(shè)中努力打造精品工程，樹立了開達房地產(chǎn)有限公司的良好形象。 開達房地產(chǎn)在進行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，于 20xx 年 1 月獲得了 xxxx 開發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)內(nèi) 300 畝國有土地的使用權(quán)，用于清新住宅小區(qū)項目的開發(fā)和建設(shè)。 2 可行性研究編制單位 編制單位 ：山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院 工程咨詢資格等級：甲級 證書編號：工咨甲 0030013 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會 可行性研究的依據(jù)和范圍 可行性研究的依據(jù) （ 1） 山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司關(guān)于本項目的委托書 （ 2） xxxx 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃及詳細規(guī)劃 （ 3） 國家相關(guān)的法律法規(guī) （ 4） 國家相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標準 （ 5） 委托方提供的基礎(chǔ)資料 可行性研究的范圍 （ 1）項目背景及建設(shè)的必要性 （ 2）市場需求與建設(shè)規(guī)模 （ 3）場址選擇及建設(shè)條件 （ 4）設(shè)計方案 （ 5）環(huán)境保護 及節(jié)能 （ 6）企業(yè)法人與物業(yè)管理 （ 7）項目實施進度安排 （ 8）投資估算和資金措施 （ 9）效益分析 研究結(jié)論 該公司擬在 xxxx 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)，新建“清新”住宅 3 小區(qū)一處，總建筑面積 180200 平方米，其中，住宅面積 165330平方米，車庫 8000 平方米，公用配套面積 6870 平方米。 項目總投資 萬元，該公司自籌資金 萬元，其余的 9800 萬元可申請該項目貸款解決。 建成后的“清新”住宅小區(qū)將是一個布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風(fēng) 格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”?？上蛏鐣鍪?1090 套商品樓房，規(guī)格為 80 平方米、 120 平方米、 140 平方米、 160 平方米，共計建筑面積 165330 平方米，按每平方米平均 1380 元售出計算，可實現(xiàn)銷售收入 萬元，車庫按每平方米平均 1000元售出計算，可實現(xiàn)銷售收入 800 萬元，共計實現(xiàn)銷售收入 萬元，利稅 萬元， 其中利潤 ，投資利稅率為 ％，投資利潤率為 ％ 。 該項目建成后，除滿足和改善廣大居民的住房需求外，還將對促進國家房改政策的 落實，加快推進城市化進程，起到積極的推動作用，因此，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 4 本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表： 表 1－ 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)量 一 建筑規(guī)模 1． 建筑面積 平方米 150200 其中：住宅 平方米 135330 車庫 平方米 8000 配套公共建筑 平方米 6870 2 住宅套數(shù) 套 1090 3 總居住人口 人 3815 二 項目占地面積 萬平方米 20 三 建筑容積率 ％ 四 小區(qū)綠化面積 萬平方米 五 綠化率 ％ 47 六 建筑密度 ％ 第二章 項目的背景理由及建設(shè)的必要性 5 項目背景 山東省委政府于 20xx 年出臺了《關(guān)于加快城市化進程的意見》，準備采取寬松政策，用 10 年的時間，有計劃、有步驟的把一批有條件的小城市發(fā)為中等城市。借此機遇， xxxx 縣提出了全縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作意見，決定于 20xx 年，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作要圍繞加速推進城市化進程的總體目標，以全國鄉(xiāng)村城市化試點市建設(shè)為契機，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高 效能管理的原則，盡快膨脹城區(qū)規(guī)模，進一步加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。 20xx 年的工作重點一是加快城南新區(qū)新建工程建設(shè)，同時加快城東開發(fā)區(qū)區(qū)的建設(shè)。其總的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論為指導(dǎo)，解放思想，更新觀念，遵循城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，密切聯(lián)系 xxxx 實際，科學(xué)規(guī)劃，精確定位，積極推進，堅持城市化與國際化、工業(yè)化、市場化、現(xiàn)代化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合，促進人口向住宅小區(qū)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，盡快膨脹和發(fā)展城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的建設(shè)，加快中心鎮(zhèn)、中心村的發(fā)展步伐，適當控制一般鎮(zhèn)、村發(fā)展，促使其向城區(qū)及中心鎮(zhèn)、村轉(zhuǎn)移，切實提高 城市化水平，充分發(fā)揮城市在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的帶動作用。 20xx 年， xxxx 縣城鎮(zhèn)規(guī)劃工作將以突出“以人為本、創(chuàng)建精品”為原則，堅持統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進城市現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村城市化步伐。按照中心聚集、點軸拓展的基本思路，科學(xué)調(diào)整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴大城區(qū)面積，圍繞規(guī)劃區(qū)域的擴大調(diào)整，深化城鎮(zhèn)戶籍制度改革，制定積極的戶籍管理政策，廣泛吸收農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，逐步實行城鄉(xiāng)戶口一體化管理，促進企業(yè)新 6 老二區(qū)及工業(yè)園區(qū)的人口盡快膨脹，爭取十五期間人口達到 30萬以上。 隨著 xxxx 縣城鎮(zhèn)人口的不斷增加，特別是開發(fā)區(qū)近 幾年的跨躍式發(fā)展，人口高度聚集，給住宅開發(fā)業(yè)帶來了大好機遇。為適應(yīng)開發(fā)區(qū)發(fā)展的新形勢，滿足人們對改善居住條件的迫切需求，根據(jù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和各功能區(qū)詳細規(guī)劃進行住宅建設(shè)顯得尤其重要，十五期間， xxxx 縣住宅建設(shè)堅持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，統(tǒng)一規(guī)劃，突出特色、有序開發(fā)的原則，加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。一是總量控制?？h府對房地產(chǎn)，特別是土地進行一級控制，統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷和建設(shè)，堅決制止了亂開發(fā)和零星開發(fā)，爭取“十五”末舊城改造結(jié)束，同時加大城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的開發(fā)力度。二是突出特色，不論是舊城改造，還是新區(qū)建 設(shè)，都講究風(fēng)格，突出特色，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，在住宅的結(jié)構(gòu)布局、色調(diào)搭配、外部環(huán)境等方面有所創(chuàng)新，既為居民創(chuàng)造良好的居住條件，又達到美化城市的目的。三是搞好配套設(shè)施建設(shè)。要充分考慮居民的多方面需求，搞好文化娛樂、公共綠地、教育衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等設(shè)計，不斷提高住宅小區(qū)的檔次。尤其是開發(fā)區(qū)的特殊的地理位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提出了更高的要求，要按照大空間，大綠地的高標準要求對區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)進行綜合開發(fā)建設(shè)，合理搞好配套公建、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項目提出的理由 鄒縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于 xxxx 縣城區(qū)東緣，規(guī)劃 面積 23 平方公里，地處魯中地區(qū)交通科技開發(fā)中心。濟青高速公路、省道壽濟路、慶淄路穿區(qū)而過，西距濟南國際機場 45 公里，東距青島港250 公里，南距膠濟鐵路周村站 10 公里，直達區(qū)內(nèi)的鐵路貨運專線已開工建設(shè)，地理位置和交通條件非常優(yōu)越，具有強勁的發(fā)展 7 潛力。特別是縣委、縣府提出“奮戰(zhàn)兩年，實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值過百億”及“兩個率先、兩個跨入”的奮斗目標后，全縣上下想發(fā)展、議發(fā)展，求大發(fā)展、快發(fā)展的良好氛圍更加深厚。開發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)展的“特區(qū)”和新的經(jīng)濟增長點，其建設(shè)步伐和城市化進程明顯加快。 xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自建立以來， 按照高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高速度發(fā)展、高效能服務(wù)的原則，積極推進工業(yè)興區(qū)及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施。依托山東創(chuàng)業(yè)集團、齊星集團、糧食集團等大企業(yè)規(guī)劃建設(shè)了總投資達 120 億元、占地面積近 8000 畝的四大工業(yè)園，即鄒魏第一紡織工業(yè)園、鄒魏第二紡織工業(yè)園、鋁業(yè)科技園和生物科技園。正在規(guī)劃實施的中芬齊星工業(yè)園總投資 20 億歐元，計劃 3年全部建成投產(chǎn)，主要包括中芬齊星發(fā)電、氧化鋁粉、電解銅、電解鎳、中芬齊星大廈等建設(shè)項目，目前規(guī)劃設(shè)計已全部完成。目前，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè) 89家，引進項目 116 個，在建項目 72 個，計劃投資總 額 440 億元。其中，中外合資項目 14個，計劃投資 310 億元， 20xx 年底將全部建成投產(chǎn)。這些項目投產(chǎn)達產(chǎn)后，年新增工業(yè)產(chǎn)值 685億元，利稅 100 億元。 開發(fā)區(qū)的建設(shè)作為全縣經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展的頭等大事擺到了極其重要的位置。面對開發(fā)區(qū)工業(yè)建設(shè)項目的急劇增加和建設(shè)規(guī)模的迅速膨脹，人口大量涌入，而開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅、文化娛樂、商貿(mào)等功能區(qū)配套極不健全，三產(chǎn)業(yè)嚴重滯后的問題日漸突出，現(xiàn)有的系統(tǒng)性也不強，檔次也不高，布局也不盡合理，居民的安置存在一定困難，大大挫傷了他們在開發(fā)區(qū)建功立業(yè)的積極性，這與開發(fā)區(qū)大招商、大發(fā)展的 形勢極不相適應(yīng)，嚴重制約著開發(fā)區(qū)的對外形象，同時也影響了招商引資工作的開展和在建幾大工業(yè)園的建設(shè)發(fā)展，在很大程度上阻礙了整個開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模 8 的膨脹速度和發(fā)展進程。 項目建設(shè)的必要性 一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃要求 《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中提出：“……，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，……。”“加強城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務(wù)和社會服務(wù)等功能”。 國家計劃委員會 20xx 年 7 月 27 日發(fā)布的“當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄”第二十六條 “城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中將“經(jīng)濟適用商品住宅”列為當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第九個五年計劃及 20xx 年遠景目標綱要》中提出“城鄉(xiāng)居民的衣、食、住、行在數(shù)量和質(zhì)量上有較大提高，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到 11 平方米左右，農(nóng)民人均住房面積穩(wěn)定在 20 平方米，居住條件有明顯改善”。在《綱要》關(guān)于經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點中提出“調(diào)整房地產(chǎn)適當控制高檔別墅、寫字樓的建設(shè)，把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，高檔、平價、微利住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良性循環(huán)”。 《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中提出：“……，重點發(fā)展經(jīng)濟適用房，穩(wěn)步發(fā)展面向高收入家庭的商品房，搞好危舊住房改造，著力解決好中低收入居民的住宅問題”?！斑M一步改善居住條件，使城鎮(zhèn)居民平均每戶擁有一套設(shè)施齊備，居住環(huán)境舒適的住房，……”。 9 自 1979 年，中國的人居工程建設(shè)開始進入持續(xù)發(fā)展時期。1979 年至 1985 年的十六年中，全國住宅建設(shè)投資 11397 億元，建成住宅 億平方米，僅“八五”期間，就完成投資 8416 億元，建成住宅 億平方米；城鎮(zhèn)居民人均居住面積從 1978 年的 平 方米增加到 1995 年的 平方米；這個事實充分說明了改善居民住房條件是中國政府與人民共同關(guān)心的頭等大事。經(jīng)過十幾年的努力，城鎮(zhèn)居民的住房條件取得了顯著改善，但仍有相當比例的擁擠戶及大于 13 歲的異性少年同室或多代同室的不方便戶。有 19 個省、市、自治區(qū)城市人均住房面積低于全國平均水平，城市中還有 4000 萬平方米危險住房需改造，住房成套率還較低。為此，建設(shè)部以建計 [1996]第 413 號文制訂了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計劃與 20xx 年“遠景目標”，即“九五”計劃（ 1996－ 20xx 年）要求：城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口 ）人均居住面積，到 20xx 年達到 9 平方米，人均