【正文】 逐步趨于理性化，出現(xiàn)了良性的自我調(diào)節(jié)。取消對個人住房貸款規(guī)模限制，以穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，以滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需要。 xxxx 縣居民存款居濱州市六縣一區(qū)之首，開發(fā)區(qū)內(nèi)居民年平均收入均高于周邊縣市區(qū)居民收入，有著巨大的購房潛力，受傳統(tǒng)影響，多數(shù)居民均把住房問題做為頭等大事，本次開發(fā)清新小區(qū)的住宅消費主要由以下幾個因素構(gòu)成： 1． xxxx 開發(fā)區(qū)東至淄博 10 公里，西到濟南 60 公里，便利的交通條件和優(yōu)越的投資環(huán)境使其經(jīng)濟得到快速發(fā)展。 6．國家為刺激經(jīng)濟發(fā)展，拉動消費，近幾年先后數(shù)次降低銀行存款利率，部分經(jīng)濟富裕的儲 戶因利率低，紛紛投資房地產(chǎn)，以求升值?？偩幼?1090 戶，項目規(guī)劃占地 20 公頃，建筑容積率為 。地方財政收入上升幅度連續(xù)四年保持全省第一，四年上升 50 個位次，在全省排名第 24 位，提前一年跨入了全省經(jīng)濟三十強。 項目場址及自然條件 場址位置 本住宅小區(qū)位于 xxxx 開發(fā)區(qū)西部住宅功能區(qū)內(nèi)，軟硬環(huán)境完善，交通條件十分便利。國土面積 ，縣境南北長 公里，東西長 公里。 年平均氣溫 13℃，極端最高氣溫 ℃（ 1968 年 6月 1日），極端最低氣溫 ℃（ 1959年 12月 21日）。最高海撥 ，最低海拔 米。 地下水主要接受大氣降水補給和地表水補給，排泄主要以潛水蒸發(fā)為主。 地方經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r xxxx由 13鎮(zhèn) 3辦事處， 858個行政村組成，有漢、回、壯、滿、高山、朝鮮、瑤、納西等民族，其中漢族占 %；至 20xx年末，全縣總?cè)丝? 萬人。至 20xx 年城區(qū)現(xiàn)狀人口為 24 萬人，城市用地面積 30 平方公里。交通條件是制約招商引資和入?yún)^(qū)項目建設(shè)的最大瓶頸，因此，開發(fā)區(qū)把實施道路工程建設(shè)擺在了重要位置，對區(qū)內(nèi)道路進行修建，形成了 六縱六橫 的交通網(wǎng)絡(luò)，道路總長80 公里。二是建設(shè)了日處理 污水 7萬噸的污水處理廠，有效解決了工 22 業(yè)污水處理問題。 23 設(shè)計原則 擬建的清新住宅小區(qū)位于 xxxx 開發(fā)區(qū)西部，該小區(qū)是以居住為主的全封閉小區(qū)。 2．環(huán)境原則 本可研重視居住環(huán)境質(zhì)量，在結(jié)合自然條件、美化環(huán)境、提高公建服務(wù)設(shè)施條件、創(chuàng)造上乘居住空間方面傾注全力。小區(qū)的綠化應(yīng)使小區(qū)所在的地方 草木蔥翠，碧綠連天，空氣清新，沁人心脾。 四、豎向設(shè)計 1．地面和道路坡度 根據(jù)住宅區(qū)場地地勢及開發(fā)區(qū)道路管網(wǎng)敷設(shè)現(xiàn)狀，設(shè)計小區(qū)內(nèi)道路、排水系統(tǒng)，道路寬度除了應(yīng)滿足車輛和行人通行外，還應(yīng)滿足車輛掉頭．轉(zhuǎn)彎。組團 綠化主要以自然植物為主，兼有部分硬地、小品，供幼兒玩耍、鄰里交往。因此，在戶型設(shè)計上，廚房面積應(yīng)不小于 5平方米，衛(wèi)生間一般不小于 4平方米，起居室不小于 15 平方米。 4．管線敷設(shè)：室內(nèi)各管線盡可能做到暗敷，衛(wèi)生間要做到無明管設(shè)計，廚房應(yīng)預(yù)留抽油煙機排煙孔。 1．污水：小區(qū)生活水經(jīng)化糞池處 理后，沿污水管道排至區(qū)內(nèi)排水干管。 電氣設(shè)計 電氣設(shè)計主要內(nèi)容包括：供配電系統(tǒng)、電力、照明、避雷與接地及弱電系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)。公共建筑及其他場所（包括道路照明）根據(jù)有關(guān)規(guī)范實施。 （三）停車場管理系統(tǒng) 設(shè) IC 卡，由 IC 卡／門禁智能系統(tǒng)對車輛出入等實現(xiàn)全方位的自動管理。 B、燃?xì)馓筋^，當(dāng)家庭燃?xì)庑孤┻_到一定濃度時，自動向管理中心報警，達到居家安全功能。 供氣 本項目用管道燃?xì)?，由燃?xì)夤竟┙o，經(jīng)干管送氣至各樓棟，再經(jīng)支管分送入戶，供小區(qū)各戶生活用氣，小區(qū)全部建成使用后，燃?xì)庑枰考s為 760 立方米／日。 2）廚房油煙 積極推廣廚房采用變壓式排氣道等新型排煙氣設(shè)施 等措施，在爐灶上方設(shè)置帶機械排風(fēng)和油煙過濾器的吸油煙機，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境和廚房異味大的問題。 2．小區(qū)廣場、道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。 第七章 企業(yè)法人與管理 企業(yè)法人 山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司為獨立法人，實行財務(wù)獨立核算 ，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會受山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司的領(lǐng)導(dǎo)，并接受小區(qū)所在的居民委員會的監(jiān)督。 20xx 年 10 月至 20xx 年 1 月，項目前期準(zhǔn)備工作，包括項目建議書，可行性研究報告編制，地形勘查，規(guī)劃設(shè)計等。 建筑工程及設(shè)備安裝工程費用： 住宅： 1．土建工程 450 元 165330m2＝ 萬元 2．電氣工程（強電） 27 元 165330m2＝ 萬元 3．電氣工程（弱電） 11 元 165330m2＝ 萬元 4．給排水工程 15 元 165330m2＝ 萬元 5．采暖工程 24 元 165330m2＝ 萬元 6．道路及綠化工程 280 萬元 萬元 公建： 1．土建工程 500 元 6870m2＝ 萬元 2．電氣工程（強電） 27 元 6870m2＝ 萬元 3．電氣工程（弱電） 11 元 6870m2＝ 萬元 4．給排水工程 15 元 6870m2＝ 萬元 5．采暖工程 30 元 6870m2＝ 萬元 萬元 車庫： 41 1．土建工程 600 元 8000m2＝ 480 萬元 2．電氣工程 45 元 8000m2＝ 36 萬元 3．給排水工程 25 元 8000m2＝ 20 萬元 4．通風(fēng)工程 40 元 8000m2＝ 32 萬元 568 萬元 其它費用 1．土地征用費 萬元 2 建設(shè)單位管理費 元 10%＝ 萬元 3．設(shè)計費 110 萬元 4．城市配套費 10 元 / m2 180200 m2＝ 萬元 5．勞保統(tǒng)籌費 萬元 %＝ 萬元 6．工程保險費 萬元 %＝ 萬元 7．暖氣增容費 60 元 165330m2＝ 萬元 8．煤氣增容費 1090 戶 2400 元＝ 萬元 9．不可預(yù)見費 萬元 5％＝ 萬元 合計： 萬元 預(yù)備費用 1．基本預(yù)備費 萬元 合計 萬元 42 資金來源： 自籌 ，其余 9800萬元為銀行貸款。 2）所得稅 按有關(guān)規(guī)定，項目應(yīng)繳納所得稅稅率為 33%。 5. 盈利能力分析 1)投資利潤率 投資利潤率 =項目利潤總額 /項目總投資 100% = 100% =% 2)投資利稅率 投資利稅率 =項目利稅總額 /項目總投資 100% = 100% =% 本項目實現(xiàn)收入 ,實現(xiàn)利潤總額 ,借款償還期為 22個月 (含建設(shè)期 16 個月 ),以上數(shù)字說明 ,項目的經(jīng)濟效益較好 ,償還能力強 ,因此從財務(wù)分析的角度看 ,項目是可行的。 第十章 效益分析 經(jīng)濟效益分析 1)本項目共建設(shè)住宅 165330 平方米 , 車庫 8000 平方米， 配套公建 6870平方米。 20xx 年 11 月住宅樓及配套建筑建設(shè)，并竣工驗收。 物業(yè)管理和服務(wù)的主要內(nèi)容： （ 1）掌握物業(yè)的變動和正常使用情況，對房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進行及時維修、養(yǎng)護（包括預(yù)防性維護和更正性維護），保持 38 房屋使用功能完好，并及時準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動情況等。 組織機構(gòu)及定員 37 公司經(jīng)營實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合辦公室、工程部、市場部、財務(wù)科，現(xiàn)有人員 11 人。 4．燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選聲光控制型的，公共場所的照明應(yīng)當(dāng)安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。 6 . 綠化 為創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，防止污染、保護環(huán)境，需做好小區(qū)綠化。建成投入使用后。 5）有線電話系統(tǒng) 每戶予留 2 個有線電視插座，干線采用 SYKV－ 75－ 9，支線采用 SYKV－ 75－ 5－ 1 均穿鋼管暗敷設(shè)。 （五）智能一卡通管理系統(tǒng) 在局域網(wǎng)基礎(chǔ)上將小區(qū)管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計算機綜合管理系統(tǒng)中，只用一張經(jīng)授權(quán)的卡便可享受停車場管理、門禁管理等各種費用管理，為小區(qū)業(yè)主營造一個充滿和諧、有序、方便、安詳?shù)闹悄芊諊?。道路照明采用彎管鈉燈。 =。 用水量估算 1．生活用水量 Q1：小區(qū)戶數(shù)按 1090 戶計，每戶平均人口按 人計，則總?cè)丝诩s 3815 人，按人均生活用水標(biāo)準(zhǔn) 200升／日估算，則生活用水量 Q1 為： Q1＝ 200 3815＝ 763（立方米／日） 2．公用建筑及配套工程用水量 Q2：按生活用水量 Q1 的 12％計，則： Q2＝ 763 12％＝ （立方米／日） 3．綠化用水量 Q3：綠化用水指標(biāo)按每天每平方米 2 升計則： Q3＝ 2L／ d樓板采用現(xiàn)澆鋼筋 混凝土板，樓頂采用坡屋頂，用彩色新型輕質(zhì)瓦材覆蓋。 本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計方案，多數(shù)臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。 2．管線 給水排水管道，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)，采用樹枝狀管網(wǎng)至各組團，鋼筋混凝土管直埋，埋深不小于 。 2．地面排水 26 采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一、二級道路設(shè)雙側(cè)雨水口，三級一般單側(cè)設(shè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積 、流量、道路縱坡度等在設(shè)計階段確定。 二、道路規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)道路分三級，一級為小區(qū)路寬 12 米，二級為組團路寬 8米，三級為宅前路寬 5米。 4．多樣性原則 在住宅開發(fā)的種類和數(shù)量上，根據(jù)開發(fā)區(qū)實際情況，選擇多種面積大小和平面布局的戶型，在建筑造型和建筑形式上也力求統(tǒng)一性，并有機地加以組織。 本項目擬建住宅只實行室內(nèi)初裝修，給居民提供自由選擇的空間，以適應(yīng)市場的需要。 （ 4）熱電系統(tǒng)。 （ 2）綠化亮化系統(tǒng)。城市性質(zhì)為：以發(fā)展輕紡、食品工業(yè)為主的園林式城市。 xxxx 是山東第一個全國農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣， 20xx 年糧食總產(chǎn)量 58萬噸，棉花總產(chǎn)量 萬噸；畜牧業(yè)總產(chǎn)值 ，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 40%。 根據(jù)該區(qū)含水量結(jié)構(gòu)不同，分為以下三個含水層。 人文環(huán)境 xxxx歷史悠久，文化沉淀深厚，環(huán)境優(yōu)美，自古多有名人涉足。 年平均降水量 毫米，主要集中在 8 月份，降水分布不均，南部多，北部少，山區(qū)最多。 縣境內(nèi)主要有黃