【正文】 水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；；電表為DDY17磁卡電表；水表采用ZS2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。4．2建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想（1）建設(shè)規(guī)模總占地面積10萬平方米，（），總戶數(shù)996戶，地下停車場(chǎng)4820平方米。山水環(huán)抱，人杰地靈。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達(dá)。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶996居住人數(shù)人3187戶均人口人總建筑面積萬㎡萬㎡萬㎡住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%45 用 地 平 衡 表項(xiàng) 目單 位數(shù) 量小區(qū)規(guī)劃用地萬㎡10萬㎡萬㎡萬㎡萬㎡其他用地萬㎡眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價(jià)格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響政策在房地產(chǎn)的二三級(jí)市場(chǎng)上，近幾年來國家及武漢市也相應(yīng)出臺(tái)了相關(guān)開發(fā)、融資、銷售管理辦法、信貸等相關(guān)政策。同時(shí)武漢市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價(jià)”等政策，以遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。對(duì)開發(fā)商而言，為我們將來的開發(fā)方向，以及開發(fā)產(chǎn)品類型的選擇上予以指導(dǎo)，未來的開發(fā)熱點(diǎn)將主要集中在幾個(gè)板塊兒當(dāng)中。同時(shí)由于天然的江、河、湖泊的分割，武漢市政府因地制宜制定了武漢市的總體規(guī)劃布局，將武漢市規(guī)劃為圈層式布局結(jié)構(gòu)，即以主城為核心由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。%，同比加快了近40個(gè)百分點(diǎn)，占資金來源的比重達(dá)21%，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；%，%，%。 （3）價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7月上行 在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。此前業(yè)界預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，%，全年增速預(yù)計(jì)在20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。（6）電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。（2）雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。（2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。目 錄1項(xiàng)目概況2 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析3 建設(shè)條件4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案5 項(xiàng)目銷售計(jì)劃6 投資估算及資金籌措7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8 風(fēng)險(xiǎn)分析9結(jié)論及建議10 附圖1．項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱:現(xiàn)代花園（2）承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。（3）供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 本項(xiàng)目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預(yù)售款。 （2）銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增 進(jìn)入2009年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。9月份，%，這是自年初以來，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲；%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。 （5）供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈 前三季度，%，這是今年以來施工面積增速連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。（2）土地市場(chǎng)影響政策武漢市的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（即土地市場(chǎng)）的規(guī)范歷程在全國來講是屬于啟動(dòng)較早，但也同樣經(jīng)理了2000年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時(shí)許多開發(fā)商通過協(xié)議方式以低價(jià)圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時(shí)在目前日漸規(guī)范的土地市場(chǎng)上，仍由當(dāng)時(shí)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證25%投資量的要求真正能得到有效的保證。到了年底則提出要在土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，在未來幾年內(nèi)將房?jī)r(jià)推過3000元關(guān)口，以真實(shí)地反映出與武漢市地位相匹配的房?jī)r(jià)，措施就是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地開始，從年初計(jì)劃向市場(chǎng)投放的6000畝土地到年底上市的也只有4000畝左右。一方面規(guī)范了開發(fā)市場(chǎng)，從而保證市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費(fèi)以最終有利于消費(fèi)者購房，另一方面從信貸、公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場(chǎng)能夠良性的循環(huán)。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：（1）在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)（1）造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。同時(shí)經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。(3)節(jié)水措施a、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。不使用耗水9升和9升以上的座便器。AB C D1021009898建筑設(shè)計(jì)以本案為100分,分為好,較好,一般,差,較差五個(gè)檔次。每上升或下降一個(gè)檔次相應(yīng)加或減2分。 123456 系 數(shù)1均 價(jià)68507535修改價(jià)650065006850720075507900：以第三棟第二層為均價(jià)并根據(jù)每層價(jià)差來確定各棟各層價(jià)格，由于一樓銷售相對(duì)困難,一層60%面積半地下贈(zèng)送。c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：a. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)c. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。（6）內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。（2）通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。（1）優(yōu)點(diǎn)1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。 （3）要做精品。 （4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少* 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢(shì)* 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)