【正文】 額（1）資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：a. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。b．：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險c. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。（2）編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建 設 期2003200420052006小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設投資建設期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入7．財務評價 (1)財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=%經(jīng)過表中計算可知，項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經(jīng)濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。(2)項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） (3)流動資金流動資金估算表（見附表5）損益和利潤分配表（新設項目法人項目）（見附表7）借款償還計劃表 單位：萬元序號項目合計計算期20032004200520061借款　　　　　年初本息余額　　本年借款　本年應計利息本年還本付息　　其中：還本　000　 付息年末本息余額　02還本資金來源　　　　　當年可用于還本的折舊和攤銷　　　　　以前年度結余可用于還本資金　可用于還款的其他資金　　　　　8．風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）（1）自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。（2）政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。（3）經(jīng)濟風險經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。（4）技術風險房地產(chǎn)技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。（5）社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。（6）內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：（1）通過加快進度來回避風險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。（2）通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。（3）通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。9．研究結論與建議武漢光谷的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢, 調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。（1）優(yōu)點1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積: * 項目總投資: * 項目財務凈現(xiàn)值: * 項目財務內部收益率:% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。3）項目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少* 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經(jīng)營風險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。（2）存在的問題 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度大。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。通過調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資機構就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。兩方案的建設經(jīng)營期都為5年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。根據(jù)該地對住宅需求的預測， , , , 在這種情況下用決策樹分析計算知：大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=小面積開發(fā)期望值：NPV（2）= 萬元由于NPV（1）大于NPV（2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。 強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （3）要做精品。產(chǎn)品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。