【正文】 住房使用面積 12 平方米，解決人均居住面積在 6 平方米以下城鎮(zhèn)家庭的住房困難，重點解決人均居住面積在 4 平方米以下的住房困難戶的住房問題。 ①建設住宅12 億平方米，平均每年建設住宅 。②改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡陋住房，使住房成套率達到 70％以上。提高住宅建設質量，住宅建筑工程一次合格率達到 95％以上，優(yōu)良品率達到 30％以上。 在“人居”問題上，我國在提高人均面積標準的同時，著手開展提高居住質量標準工作，自 1989 年以來建設部在 56個城市展開 66個試點小 區(qū)，其中 23個小區(qū)已交付使用，為一些自 1994年開始在 11個省、市抓了 60 個省級試點小區(qū)，使我國“人居” 10 工程達到國際中上等水準。 二、符合現(xiàn)代人居工程發(fā)展方向 “安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個偉大社會理想，為使住房問題引起各國政府的關注， 1976 年聯(lián)合國在溫哥華召開了第一次人類居住大會。進入二十世紀九十年代以后，聯(lián)合國又相繼于 1992 年召開了“環(huán)境與發(fā)展”全球首腦會議， 1996 年召開了“社會發(fā)展”全球首腦會議。同年又在土耳伊期坦布爾召開了聯(lián)合國第二次人類住區(qū)大會（簡稱“人居二”），會議通過了《伊斯坦布爾宣 言》及《人居議程》，提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴任務，其全球行動計劃要求各國政府承擔落實《人居議程》的主要責任，并強調城市在落實《人居議程》中起到重要作用，繼聯(lián)大專題會后， 1996年 7月國際建協(xié)在巴塞羅納召開第十九屆大會，主題是《現(xiàn)在與未來－城市中的建筑學》。會議集中探討和展示五個分題?！叭司印狈诸}著重提出了低造價住宅，適應高層人士需要的高檔標準住宅，“另種構造”和“以部件來決定居住的住宅”等當今世界、現(xiàn)代“人居”待研究的課題。我國原國務院副總理鄒家華在“人居二”高 級特別會議上發(fā)言提出“居住條件的改善是人類文明進步的最重要的標志”。 第三章 市場需求與建設規(guī)模 11 市場需求分析 我國經濟于 1996 年成功的實現(xiàn)了“軟著陸”。作為國民經濟重要行業(yè)的房地產業(yè)在上輪經濟周期一度出現(xiàn)“過熱”，經過國家強有力的宏觀調控措施，已回到了正常發(fā)展的區(qū)間。我國房地產業(yè)仍處在調整、消化和穩(wěn)健發(fā)展的階段。 1．房地產市場進一步趨向合理性。 1996 年全國完成房地產開發(fā)投資 3427 億元，占全社會固定資產投資的 %,1997 年全國完成房地產開發(fā)投資約 20xx 億元， 1998 年全國完成房地產開發(fā)投資約 ， 1999年全國完成房地產投資 。1998 年全國商品房竣工面積為 萬平方米， 1999 年全國商品房竣工面積約 萬平方米。這表明，由于房地產市場日趨完善和宏觀調控的引導，房地產市場發(fā)展逐步趨于理性化，出現(xiàn)了良性的自我調節(jié)。 2．市場銷售有所好轉。 1997 年 1－ 10 月份商品房銷售形勢較好，商品房銷售額為 億元，比上年同期增長 %,商品房銷售面積 萬平方米，比上年同期增長 %.1998年以后， 由于深化住房改革，一次性福利房的購買，進一步促進了房地產開發(fā)的小高潮。我國 1999年住宅商品房竣工面積比 1998年同期增長 22％，商品房投資額比 1998 年投資額增加了 %。 據國家信息中心統(tǒng)計， 20xx 年我國商品房施工面積和竣工面積增速明顯快于 20xx 年平均水平，我國的房地產業(yè)將會成為驅動消費的新的經濟增長點。 3．商品住宅房已成為房地產開發(fā)的重點。國務院發(fā)出關于進 12 一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知，要求 1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。停止住房實物分配后，新建商 品住宅房原則上只售不租，為些，國家加大了住房建設貸款計劃規(guī)模，下達了三批商品住宅房建設貸款計劃，總投資 1703 億元，銀行貸款 711 億元，并且擴大個人住房貸款發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個人住房貸款。取消對個人住房貸款規(guī)模限制，以穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，以滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需要。 1998 年國家下達經濟適用房建設計劃為 億平方米， 1999 年達 億平方米。 1999 年下半年山東省建委已決定采取優(yōu)惠政策，降低建設成本，提高居民的購房能力，并將已經竣 工的近 1000 萬平方米的商品住宅房投入市場。 xxxx縣 20xx 年前尚未完全執(zhí)行與商品住宅房建設相關的優(yōu)惠政策，故前幾年此類住房開發(fā)規(guī)模不大，增長速度緩慢。為此 xxxx 縣委、縣政府非常重視，并于近幾年批準了多個居民小區(qū)，其中包括山東 xxxx 房地產有限公司開發(fā)的櫻花和安康小區(qū)。綜上分析，在國家政策的支持下，商品住宅房已成為我國房地產業(yè)開發(fā)建設的重點。 xxxx 縣城及開發(fā)區(qū)房地產市場分析 xxxx 縣住房改革已全面結束 ,靠國家福利分房的時代已經過去，隨著人民生活水平的不斷提高，也相應帶動了房地產業(yè)的迅速發(fā) 展，自 1997 年以來，部分房地產公司已開始投資運營。 xxxx縣目前年需求商品房 20 萬平方米以上，并且年需求量還會成倍增長，而近二年全縣幾家房地產開發(fā)公司年開發(fā)量不足 10 萬平方 13 米，尤其是開發(fā)區(qū)內，一大批大項目集中入住，僅山東創(chuàng)業(yè)集團第一、第二、第三工業(yè)園的建設和陸續(xù)投產，就吸納了大量的就業(yè)人員和外來務工人員，目前，區(qū)內常住人口已達 7 萬余人，兩年內將迅速彭漲到 15 萬人，在加之失地農民對住房的需求，致使住宅房市場供求矛盾更加突出，現(xiàn)有住房遠遠不能滿足群眾日益增長的住房要求，隨之而來的住房搶購高峰已近在眼前。 xxxx 縣居民存款居濱州市六縣一區(qū)之首，開發(fā)區(qū)內居民年平均收入均高于周邊縣市區(qū)居民收入，有著巨大的購房潛力，受傳統(tǒng)影響，多數居民均把住房問題做為頭等大事，本次開發(fā)清新小區(qū)的住宅消費主要由以下幾個因素構成： 1． xxxx 開發(fā)區(qū)東至淄博 10 公里，西到濟南 60 公里，便利的交通條件和優(yōu)越的投資環(huán)境使其經濟得到快速發(fā)展。 鄒魏第一紡織工業(yè)園、鄒魏第二紡織工業(yè)園、鄒魏第三紡織工業(yè)園、鋁業(yè)科技園、生物科技園、中芬齊星工業(yè)園的投資建設， 使得 xxxx開發(fā)區(qū)的產業(yè)工人及各類高科技人員大量涌進，各單位為留住人才，增加企業(yè)的凝聚力，申請 集體購房的也越來越多， 20xx－ 20xx年期間開發(fā)區(qū)增加員工 7 萬人以上，因此購買住房的潛力非常強大。 2．住房改革后，居民原有住房明確產權歸個人，部分經濟富裕戶，深感居住面積小，樓齡長，戶型設計陳舊，居住不便，據調查資料表明約有 30％的現(xiàn)有住房戶想到理想的小區(qū)居住或有意再購第二、三套住房。 3．目前，鄒魏工業(yè)園現(xiàn)有的 萬職工，約有 16%的老職工在 xxxx 沒有住房，下班后，仍須到 30 公里以外的魏橋鎮(zhèn)居住， 14 工作不方便，不安心，另有 %新職工，已到適婚年齡，急需購房結婚，適用性住房市場看好。 4．開發(fā)區(qū) 的發(fā)展致使原區(qū)內各村失去了土地，在給他們帶來更多的經濟收入的同時，也使他們的條件受到了很大程度制約，據統(tǒng)計，約有 1800 余戶需要購房。預計兩年內，還需 1300 戶方可基本解決。 5． xxxx 縣近幾年經濟的飛速發(fā)展，使得許多農民率先步入小康，主要是長山、青陽、韓店、明集四鎮(zhèn)。這部分人為了自身的發(fā)展及子女上學、就業(yè)等原因，紛紛遷居城區(qū)，預計 20xx－ 20xx年間 xxxx 城鎮(zhèn)可新增此類人員 6 萬余人，涌入開發(fā)區(qū)人員比例約占 30%以上。 6．國家為刺激經濟發(fā)展，拉動消費，近幾年先后數次降低銀行存款利率，部分經濟富裕的儲 戶因利率低，紛紛投資房地產，以求升值。本清新小區(qū)以優(yōu)越的地理環(huán)境、低廉的售房價格和良好的配套設施，使之具有巨大的升值潛力，必將成為投資房產的首選目標。 據調查， 1995 年我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積 8 平方米，尚屬“初級階段”，世界落后水平。 20xx 年來，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達到 9 平方米。根據我國政府規(guī)劃，到 20xx 年城鎮(zhèn)人均居住面積將達到 平方米，每年需新增 6－ 8 億平方米。 《山東省人民政府關于加快城市住房建設，提高居民住房水平的決定》提出的我省城市住房發(fā)展總目標是：到 20xx 年，城市新建住房 億平方米，人均居住面積達到 10 平方米（使用面積15 平方米），基本解決人均居住不足 6 平方米的家庭的住房困難 15 問題， 20xx 年城市新建住房 億平方米，人均居住面積達到 10平方米（使用面積達到 18 平方米），基本解決城市居民的住房問題，實現(xiàn)戶均一套舒適的住房。 總之，即使不考慮自然人口增長和外來人口引起的住房需求增加因素，以及開發(fā)區(qū)的特殊的創(chuàng)業(yè)就業(yè)機遇， xxxx 開發(fā)區(qū)的住房需求市場也是非常巨大的。 建設規(guī)模 本項目根據市場情況，并結合建設用地條件及周圍環(huán)境，同時考慮籌措資金的可能性，確定本項目建設規(guī)模為 新建住多層住宅樓 53 棟，住宅建筑面積 165330 平方米，車庫 8000 平方米，配套設施建筑 6870 平方米，總建筑面積為 180200 平方米?？偩幼?1090 戶，項目規(guī)劃占地 20 公頃，建筑容積率為 。 第四章 場址選擇及建設條件 xxxx 縣概況 xxxx 縣位于山東省中北部，地處魯中山區(qū)與魯西北平原的疊交地帶，地勢南高北低，呈傾斜式下降。海拔高程，最高 米，最低 米。西與濟南市毗鄰，南、東、北與淄博市的周村、桓臺、高青縣接壤，南北最大縱距 80 余公里，東西橫距 40 余公里，總面積為 1252 平方公里，全縣人口 69 萬人。 20xx 年 xxxx縣跨入全省地方財政收入排名第 24 位， 20xx 年，被列入全省經濟 30 強縣，目前 xxxx 縣以山東創(chuàng)業(yè)、山東齊星、山東西王、山東齊明、怡康糖業(yè)集團等工業(yè)骨干支撐地位更加突出，紡織、食 16 品二大骨干企業(yè)得到進一步發(fā)展，紡織、熱電、電解鋁及深加工、造紙、生物化工、鋼材及有色金屬冶煉等成為全縣新的主導產業(yè)；商貿、金融、房地產等第三產業(yè)快速發(fā)展；旅游業(yè)成為新興產業(yè)。xxxx 縣的城市化進程明顯加快，城南新區(qū)、開發(fā)區(qū)基本建成并形成了較大規(guī)摸，城區(qū)人口得到較快膨脹，基礎設施條件大 為改觀，科技教育、文化等各項事業(yè)得到快速發(fā)展。 20xx 年 xxxx 縣被授予“全省精神文明建設先進縣”榮譽稱號。 20xx 年 xxxx 縣完成國內生產總值 億元，增長 %,實現(xiàn)財政總收入 億元，其中地方財政收入 億元，同比分別增長 %和 %。地方財政收入上升幅度連續(xù)四年保持全省第一，四年上升 50 個位次，在全省排名第 24 位，提前一年跨入了全省經濟三十強。 開發(fā)區(qū)性質及規(guī)模 xxxx經濟開發(fā)區(qū)位于 xxxx 縣縣城東部，緊靠縣城。 20xx 年，被省政府列為省級經濟 開發(fā)區(qū)。區(qū)內現(xiàn)有村莊和鄒魏第一工業(yè)園、第二工業(yè)園、第三工業(yè)園、生物科技園、齊星鋁業(yè)公司、日清食品公司等眾多企業(yè)，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。 20xx 年 1— 9 月，完成固定資產投入 376765萬元，實際利用外資 8375 萬美元，實現(xiàn)工業(yè)總產值 889862 萬元，增加值 241267 萬元，利稅 94300 萬元。 依據《 xxxx 經濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》，開發(fā)區(qū)的規(guī)劃性質為：以發(fā)展輕紡、食品、加工工業(yè)和高新技術產業(yè)為主的綜合性開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍為北到北環(huán)區(qū)路路，南到濟青高速公路，西到東環(huán)路，東到焦臨路，規(guī)劃建設用地 23 平方公里，規(guī) 劃人口15 萬人。 17 從開發(fā)區(qū)的地理位置及現(xiàn)狀用地條件看，開發(fā)區(qū)地勢較為平整，對外交通方便，具有優(yōu)越的區(qū)位條件，開闊的用地范圍和良好的投資環(huán)境。 項目場址及自然條件 場址位置 本住宅小區(qū)位于 xxxx 開發(fā)區(qū)西部住宅功能區(qū)內，軟硬環(huán)境完善，交通條