【正文】 率 　　 所得稅前 %　 所得稅后 %9 投資回收期 　　 所得稅前 年　 所得稅后 年10 財務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%) 　　 所得稅前 萬元 　　 所得稅后 萬元 　　 投資利潤率 % 　　 投資利稅率 % ?。?－第二章 項目背景 片區(qū)現(xiàn)狀，大部分系上世紀(jì)6070年代所建，以磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)為主，使用期長，有的建筑已出現(xiàn)裂縫等現(xiàn)象，與國家現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011202 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068202 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522022等規(guī)范不相符合。建筑層數(shù)以平房、24層居多，土地利用率低，所以FFGG片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有利于提高抗震減災(zāi)能力，保障民生。，如HH村，由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，加快城中村的改造不僅使區(qū)域環(huán)境得到綠化、凈化、美化，而且可改善居民住房條件，提升城市的整體面貌。，公里；DD美術(shù)館、DD博物館、文化島平臺等工程建設(shè)已進入“倒計時”。處于FF33區(qū)的中國(DD)5959交易中心承擔(dān)2022年在DD舉行的2022 年 DD 市政府工作報告指出：要加快 FFGG 兩側(cè)平方公里啟動區(qū)的建設(shè)。鑒于此，本項目建設(shè)單位擬進行規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅、公建工程以及配套工程建設(shè)，以保障和改善民生，促進社會的和諧與發(fā)展。－6－ 項目單位概況－7－第三章 市場分析 小區(qū)開發(fā)前景分析小區(qū)開發(fā)不僅要有良好的投資回報，而且也要有完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，本項目 FF 小區(qū)位于 HH 村用地以北，F(xiàn)FGG 以南，98987788用地南側(cè)范圍內(nèi)。從該項目所處地理環(huán)境看，有著廣闊的開發(fā)前景，主要表現(xiàn)在：FFGG 片區(qū)位居城市發(fā)展的交接地帶，東側(cè)瀕臨距 DD 南站約15km 的路程。據(jù)資料顯示：FFGG 未來規(guī)劃有快速路 2 條，分別為 HH 街等，路網(wǎng)密集，居民出行便捷。由于 FF33 區(qū)的規(guī)劃實施，以及 FFGG 的貫通，使本區(qū)域彰顯強大的連接與輻射作用發(fā)展，成為連接老城、形成良好的互動。 市場需求分析市場調(diào)查顯示：DD 市 2022 年前三季度房屋銷售價格同比總指數(shù)為 103．7，價格上漲 3．7％，漲幅較 2022 年同期擴大 3 個百分點。其中新建房（包括住宅和非住宅）價格同比上漲 ％，漲幅－8－較 2022 年同期擴大 個百分點。僅 2022 年 9 月 DD 市商品住宅市場供求比為 ，成交價為 8808 元/平方米，環(huán)比上漲 74%。2022 年 19 月 DD 市商品住宅市場統(tǒng)計表項目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月供應(yīng)面積(㎡) 0 0 0 成交面積(㎡) 供求比 成交均價（元/㎡) 5805 5711 5490 5598 5605 5767 5500 5074 8808隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，2022 年 DD 市人均生產(chǎn)總值達到 44319 元，比上年增長 %，按2022 年平均匯率計算達到 6488 美元。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進程加快，城鎮(zhèn)化率為 %，比上年提高 個百分點。城市化進程的加快，促進經(jīng)濟的發(fā)展，同時吸引了大量經(jīng)濟、技術(shù)、科技人才，這一元素將形成巨大的住房需求。 市場消費結(jié)構(gòu)分析根據(jù)調(diào)查，2022 年前三季度，DD 商品住房成交面積 萬㎡，中小戶型（單套面積在 120m2 以下）的商品住房成交面積所占比例為 %。其中，90㎡以下的小戶型住房占住房總面積的%，120m2 以上的住房占比為 %。在各個面積段中，120144㎡和 180㎡以上所占的比重最大，分別占到 %和 %。商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化無不與人們改善生活的價值取向有關(guān)。－9－從供應(yīng)房型看，中小戶型的二手住房最受外地購房者青睞。一方面，二手房多位于市中心，小戶型居多，更適合初次置業(yè)者投資，在地段和價格上具有優(yōu)勢。另一方面，目前新開樓盤位置大多距離市中心區(qū)域較遠，為方便上班及子女上學(xué)，使得部分購買新房的市民將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，加之新建房開發(fā)的邊緣化現(xiàn)象，許多外地首次購房者自然把目光轉(zhuǎn)向了中小戶型，面積小，總價值也相對較低，升值空間潛力較大的二手房。2022 年前三季度，二手房銷售價格上漲 %，高出新建房 %。3. 購買者來源地2022 年前三季度，DD 市商品住宅總成交面積 ㎡，外地居民購買的商品住宅占成交總面積的 PP．01％；該期間成交套數(shù)共計 17004 套，外地居民購買的商品住宅套數(shù)占成交總套數(shù)的35．07％。外地人對我市房地產(chǎn)市場形成有力的支撐。DD 市 2022 年一季度～三季度商品住房統(tǒng)計表購買者來源地項目 DD 市居民 外地居民 合計商品房 成交量(萬㎡) 住宅面積 占比 % % %成交量(套) 11041 5963 17004成交套數(shù)占比 % % %DD 市是省會城市，投資環(huán)境在逐漸改善，特別是 FFGG 片區(qū)，文化 FF33 區(qū)的建設(shè)，進一步增強 DD 市房地產(chǎn)的輻射力，目前已有一些國內(nèi)外知名商企、就業(yè)者紛紛落足置業(yè)或入住。未來 FFGG 片－10－區(qū)不僅是代表 DD 經(jīng)濟的窗口與能力，更是以大 DD 經(jīng)濟圈影響 9898經(jīng)濟的 33 港，所以，從總體看 DD 市外地人購房比例會逐步增加。 市場價格分析1. DD 市各區(qū)域商品住宅分析　　2022 年 8 月、9 月 DD 市各區(qū)域商品住宅成交均價統(tǒng)計表月份 杏花嶺區(qū) 小店區(qū) 迎澤區(qū) 阿文認(rèn)為區(qū) 尖草坪區(qū) 晉源區(qū)8 月 5PP7 4835 4845 6035 4227 56599 月 10176 7977 5283 5856 11068 6327上升比例 % % % % % %020224000600080001000012022杏 花 嶺 區(qū) 小 店 區(qū) 迎 澤 區(qū) 萬 柏 林 區(qū) 尖 草 坪 區(qū) 晉 源 區(qū)8月9月從以上圖表可以看出，只有阿文認(rèn)為區(qū)商品住宅成交均價比上月有所下降，其他區(qū)域的商品住宅成交比上月都有所增加，價格漲幅最大的是杏花嶺區(qū)和尖草坪區(qū)，分別上漲 %、%。據(jù)調(diào)查資料顯示，杏花嶺區(qū)價格均價比上是由于萬達廣場新的方案推出，而尖草坪區(qū)是由于恒大名都新的方案推出。價格的上升與下降一方面受制于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，另一方面取決于樓盤所處的地理位置。－11－2. FFGG 片區(qū)住宅定價分析就 FFGG 片區(qū)而言，在 2022 年之前，該區(qū)域奧斯丁以東的房子約 5000 元／㎡，奧斯丁以西的房子約 4000 元／㎡，再往西約 OO00元／㎡。隨著 FFGG 開建、通車，附近的樓盤在銷售量、銷售價格上走出新高，如奧斯丁以東的萬國城定價 12022 元/㎡，奧斯丁以西的富力現(xiàn)代廣場定價 6500～7000 元/㎡。目前，F(xiàn)FGG 片區(qū)板塊有二三十個樓盤售樓，價格是否繼續(xù)走高，有賴于區(qū)域環(huán)境功能的提升，如 FF33 區(qū)、FFGG、西環(huán)高速將會成為重要賣點，對售價形成有力的支撐。2022 年 01 月 14 日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查，支持居民合理住房消費，對房價上漲過快的地方和城市進行重點督查。國家出臺調(diào)控措施，可能出現(xiàn)房價小幅下降的情況，但是 2022年 12 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅前 6 名的依次為深圳、溫州、金華、杭州、湛江、南京，同比分別上漲 %、%、12%、%、11%、%。DD 市排名第 65 位。2022 年 9 月份全國 70 個大中城市房屋銷售價格較上月價格上漲 %，較上月環(huán)比漲幅擴大 個百分點，房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅較上年同期擴大 個百分點。DD 排第 60 位，同比漲幅比全國 70 個大中城市平均水平低 個百分點。DD 位居二線城市，但是房價居三線城市的水平。所以總體看FFGG 片區(qū)地產(chǎn)價格大幅下降的可能性不大，總體趨于平穩(wěn)。FFGG 部分樓盤統(tǒng)計表－12－ 項目價格定位綜合考慮 DD 市商品房的發(fā)展態(tài)勢、本項目所在地理位置以及FFGG 現(xiàn)有樓盤銷售現(xiàn)狀，本項目初步確定 FF 小區(qū)住宅及公建銷售價格為：公建建筑： 12022 元/㎡住宅建筑： 8000 元/㎡停車位： 120220 元/車位 －13－第四章 項目選址與建設(shè)條件 地理位置本項目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨 KK 快速路，規(guī)劃用地II㎡，凈用地 JJ㎡。 氣象條件DD 屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸發(fā)量大；夏季高溫炎熱，雨量集中；秋季多雨，天高氣爽；冬季寒冷、干燥、少雪。夏季室外平均風(fēng)速為 冬季室外平均風(fēng)速為 m/s年總降雨量 日最大降雨量 小時最大降雨量 最大積雪深度 16cm最大凍土層深度 77cm冬季日照率 64%極端最高溫度 ℃極端最低溫度 ℃最熱月平均最高氣溫 ℃－14－最冷月平均最高氣溫 13℃日平均溫度低于+5℃天數(shù) 139 天冬季大氣壓力 夏季大氣壓力 冬季采暖室外計算溫度 12℃冬季通風(fēng)室外計算溫度 ℃夏季通風(fēng)室外計算溫度 28℃年主導(dǎo)風(fēng)向 西北 地形地貌本項目擬建場地為 DD 地，為廠房及多層建筑區(qū)，現(xiàn)有建筑物均未拆除，范圍內(nèi)地形平坦，地面標(biāo)高最大值 ，最小值，地表相對高差 。場地地貌上位于 DD 斷陷盆地西北部邊緣地帶，次級地貌單元為 DD 市汾河西岸Ⅰ級階地。 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造本項目擬建場地位于 DD 盆地西北部地帶，DD 盆地系新生代以來受燕山～喜馬拉雅運動形成的斷陷盆地，它處于 9898 斷隆的沁水臺陷、太行斷隆及呂梁臺拱Ⅳ級構(gòu)造單元的交接部分，盆地構(gòu)造活動強烈，自中生代晚期開始，長期處于隆起狀態(tài)，約至上新世中期，才開始斷裂下陷，受其影響，在原有構(gòu)造格架中部，地殼下降并沉積了巨厚的新生界河湖相地層，而東西兩側(cè)山地強烈隆起，形成了－15－先進的盆地輪廊。據(jù) 1：10 萬《DD 市斷裂構(gòu)造及震中分布圖》和有關(guān)資料，場地范圍內(nèi)無斷裂通過，場地穩(wěn)定性受區(qū)域構(gòu)造控制。 工程地質(zhì)條件本項目區(qū)地貌單元屬汾河Ⅰ級階地。DD市抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組； 場地20m以上存在可液化粉土層， 地基液化等級為輕微， 屬于對建筑震不利地段， 擬建場地建筑場地類別為Ⅲ類； 擬建場地可不考慮濕陷對地基的影響。據(jù) 徐 州 中 國 礦 大 巖 土 工 程 新 技 術(shù) 發(fā) 展 有 限 公 司 勘 察 結(jié) 果 及 區(qū) 域地 質(zhì) 資 料 ， 場 地 及 場 地 附 近 無 全 新 活 動 斷 裂 ， 且 沒 有 發(fā)現(xiàn)其他影響本工程建設(shè)的其它不良地質(zhì)作用， 該場地可視為相對穩(wěn)定場地， 適宜本程建設(shè)。地下水對混凝土結(jié)構(gòu)具中腐蝕性，長期浸水條件下對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋 無 腐 蝕 性 ， 干 濕 交 替 條 件 下 對 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) 中 鋼 筋具 弱 腐 蝕 性 。 地 基 土 對 混 凝 土 結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋具微腐蝕性。根據(jù) 《中國季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深線圖》 ， DD市標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度約為0． 8m。建議高層住宅樓采用樁基礎(chǔ)， 選擇層⑩或⑩粉土層為樁端持力層， 采用高強度預(yù)應(yīng)力離心管樁，靜壓法沉樁；樁型也可采用鉆孔－16－灌注樁。 交通條件本項目所在地的主要交通干道為 FFGG、和平南路、KK 快速路等。該區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)密集，道路通達，便于各種車輛通行，交通便利。 社會環(huán)境隨著 FFGG 的竣工通車，該區(qū)域?qū)⒊蔀榧婢叱鞘蟹?wù)功能與交通功能的綜合性區(qū)域，項目周圍主要是住宅和事業(yè)單位，以及郵局、銀行、儲蓄所、派出所等政府輔助性辦事機構(gòu)和社會公益性設(shè)施，可方便居民生活的需要。該地區(qū)的供水、供電、通訊、道路等市政設(shè)施完善，均能滿足項目需求。－17－第五章 工程設(shè)計方案 設(shè)計依據(jù)1.《DD 市城市總體規(guī)劃》 （1998～2022） ；2.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 ；3.《FFGG 住宅小區(qū)修建性詳細規(guī)劃》；。 總體規(guī)劃本項目由公建區(qū)、住宅區(qū)、停車區(qū)組成。根據(jù)本項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)狀，以及周邊環(huán)境現(xiàn)狀，擬將公建區(qū)設(shè)于地塊的北側(cè)，與 FFGG 相鄰，便于未來 33 工作的開展，同時也可起到動靜分區(qū)的作用。住宅區(qū)設(shè)于南側(cè)，中央為開闊的集中綠地和住戶室外休憩區(qū)。停車區(qū)分設(shè)于集中綠地區(qū)和公建區(qū)，與