【正文】 率 　　 所得稅前 %　 所得稅后 %9 投資回收期 　　 所得稅前 年　 所得稅后 年10 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%) 　　 所得稅前 萬(wàn)元 　　 所得稅后 萬(wàn)元 　　 投資利潤(rùn)率 % 　　 投資利稅率 % 　－5－第二章 項(xiàng)目背景 片區(qū)現(xiàn)狀，大部分系上世紀(jì)6070年代所建，以磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)為主，使用期長(zhǎng)，有的建筑已出現(xiàn)裂縫等現(xiàn)象，與國(guó)家現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50011202 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068202 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522022等規(guī)范不相符合。建筑層數(shù)以平房、24層居多，土地利用率低，所以FFGG片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有利于提高抗震減災(zāi)能力，保障民生。，如HH村，由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無(wú)序，布局結(jié)構(gòu)混亂，加快城中村的改造不僅使區(qū)域環(huán)境得到綠化、凈化、美化，而且可改善居民住房條件，提升城市的整體面貌。，公里；DD美術(shù)館、DD博物館、文化島平臺(tái)等工程建設(shè)已進(jìn)入“倒計(jì)時(shí)”。處于FF33區(qū)的中國(guó)(DD)5959交易中心承擔(dān)2022年在DD舉行的2022 年 DD 市政府工作報(bào)告指出：要加快 FFGG 兩側(cè)平方公里啟動(dòng)區(qū)的建設(shè)。鑒于此，本項(xiàng)目建設(shè)單位擬進(jìn)行規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅、公建工程以及配套工程建設(shè)，以保障和改善民生，促進(jìn)社會(huì)的和諧與發(fā)展。－6－ 項(xiàng)目單位概況－7－第三章 市場(chǎng)分析 小區(qū)開(kāi)發(fā)前景分析小區(qū)開(kāi)發(fā)不僅要有良好的投資回報(bào)，而且也要有完善的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，本項(xiàng)目 FF 小區(qū)位于 HH 村用地以北，F(xiàn)FGG 以南，98987788用地南側(cè)范圍內(nèi)。從該項(xiàng)目所處地理環(huán)境看，有著廣闊的開(kāi)發(fā)前景，主要表現(xiàn)在：FFGG 片區(qū)位居城市發(fā)展的交接地帶，東側(cè)瀕臨距 DD 南站約15km 的路程。據(jù)資料顯示：FFGG 未來(lái)規(guī)劃有快速路 2 條，分別為 HH 街等，路網(wǎng)密集，居民出行便捷。由于 FF33 區(qū)的規(guī)劃實(shí)施，以及 FFGG 的貫通，使本區(qū)域彰顯強(qiáng)大的連接與輻射作用發(fā)展，成為連接老城、形成良好的互動(dòng)。 市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)調(diào)查顯示：DD 市 2022 年前三季度房屋銷售價(jià)格同比總指數(shù)為 103．7，價(jià)格上漲 3．7％，漲幅較 2022 年同期擴(kuò)大 3 個(gè)百分點(diǎn)。其中新建房（包括住宅和非住宅）價(jià)格同比上漲 ％，漲幅－8－較 2022 年同期擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。僅 2022 年 9 月 DD 市商品住宅市場(chǎng)供求比為 ，成交價(jià)為 8808 元/平方米，環(huán)比上漲 74%。2022 年 19 月 DD 市商品住宅市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月供應(yīng)面積(㎡) 0 0 0 成交面積(㎡) 供求比 成交均價(jià)（元/㎡) 5805 5711 5490 5598 5605 5767 5500 5074 8808隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，2022 年 DD 市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 44319 元，比上年增長(zhǎng) %，按2022 年平均匯率計(jì)算達(dá)到 6488 美元。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化率為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。城市化進(jìn)程的加快，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)吸引了大量經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科技人才，這一元素將形成巨大的住房需求。 市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析根據(jù)調(diào)查，2022 年前三季度，DD 商品住房成交面積 萬(wàn)㎡，中小戶型（單套面積在 120m2 以下）的商品住房成交面積所占比例為 %。其中，90㎡以下的小戶型住房占住房總面積的%，120m2 以上的住房占比為 %。在各個(gè)面積段中，120144㎡和 180㎡以上所占的比重最大，分別占到 %和 %。商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化無(wú)不與人們改善生活的價(jià)值取向有關(guān)。－9－從供應(yīng)房型看，中小戶型的二手住房最受外地購(gòu)房者青睞。一方面，二手房多位于市中心，小戶型居多，更適合初次置業(yè)者投資，在地段和價(jià)格上具有優(yōu)勢(shì)。另一方面，目前新開(kāi)樓盤位置大多距離市中心區(qū)域較遠(yuǎn)，為方便上班及子女上學(xué)，使得部分購(gòu)買新房的市民將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，加之新建房開(kāi)發(fā)的邊緣化現(xiàn)象，許多外地首次購(gòu)房者自然把目光轉(zhuǎn)向了中小戶型，面積小，總價(jià)值也相對(duì)較低，升值空間潛力較大的二手房。2022 年前三季度，二手房銷售價(jià)格上漲 %，高出新建房 %。3. 購(gòu)買者來(lái)源地2022 年前三季度，DD 市商品住宅總成交面積 ㎡，外地居民購(gòu)買的商品住宅占成交總面積的 PP．01％；該期間成交套數(shù)共計(jì) 17004 套，外地居民購(gòu)買的商品住宅套數(shù)占成交總套數(shù)的35．07％。外地人對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力的支撐。DD 市 2022 年一季度～三季度商品住房統(tǒng)計(jì)表購(gòu)買者來(lái)源地項(xiàng)目 DD 市居民 外地居民 合計(jì)商品房 成交量(萬(wàn)㎡) 住宅面積 占比 % % %成交量(套) 11041 5963 17004成交套數(shù)占比 % % %DD 市是省會(huì)城市，投資環(huán)境在逐漸改善，特別是 FFGG 片區(qū)，文化 FF33 區(qū)的建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng) DD 市房地產(chǎn)的輻射力，目前已有一些國(guó)內(nèi)外知名商企、就業(yè)者紛紛落足置業(yè)或入住。未來(lái) FFGG 片－10－區(qū)不僅是代表 DD 經(jīng)濟(jì)的窗口與能力，更是以大 DD 經(jīng)濟(jì)圈影響 9898經(jīng)濟(jì)的 33 港，所以，從總體看 DD 市外地人購(gòu)房比例會(huì)逐步增加。 市場(chǎng)價(jià)格分析1. DD 市各區(qū)域商品住宅分析　　2022 年 8 月、9 月 DD 市各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)表月份 杏花嶺區(qū) 小店區(qū) 迎澤區(qū) 阿文認(rèn)為區(qū) 尖草坪區(qū) 晉源區(qū)8 月 5PP7 4835 4845 6035 4227 56599 月 10176 7977 5283 5856 11068 6327上升比例 % % % % % %020224000600080001000012022杏 花 嶺 區(qū) 小 店 區(qū) 迎 澤 區(qū) 萬(wàn) 柏 林 區(qū) 尖 草 坪 區(qū) 晉 源 區(qū)8月9月從以上圖表可以看出，只有阿文認(rèn)為區(qū)商品住宅成交均價(jià)比上月有所下降，其他區(qū)域的商品住宅成交比上月都有所增加，價(jià)格漲幅最大的是杏花嶺區(qū)和尖草坪區(qū)，分別上漲 %、%。據(jù)調(diào)查資料顯示，杏花嶺區(qū)價(jià)格均價(jià)比上是由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新的方案推出，而尖草坪區(qū)是由于恒大名都新的方案推出。價(jià)格的上升與下降一方面受制于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，另一方面取決于樓盤所處的地理位置。－11－2. FFGG 片區(qū)住宅定價(jià)分析就 FFGG 片區(qū)而言，在 2022 年之前，該區(qū)域奧斯丁以東的房子約 5000 元／㎡，奧斯丁以西的房子約 4000 元／㎡，再往西約 OO00元／㎡。隨著 FFGG 開(kāi)建、通車，附近的樓盤在銷售量、銷售價(jià)格上走出新高，如奧斯丁以東的萬(wàn)國(guó)城定價(jià) 12022 元/㎡，奧斯丁以西的富力現(xiàn)代廣場(chǎng)定價(jià) 6500～7000 元/㎡。目前，F(xiàn)FGG 片區(qū)板塊有二三十個(gè)樓盤售樓，價(jià)格是否繼續(xù)走高，有賴于區(qū)域環(huán)境功能的提升，如 FF33 區(qū)、FFGG、西環(huán)高速將會(huì)成為重要賣點(diǎn)，對(duì)售價(jià)形成有力的支撐。2022 年 01 月 14 日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查，支持居民合理住房消費(fèi)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方和城市進(jìn)行重點(diǎn)督查。國(guó)家出臺(tái)調(diào)控措施，可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下降的情況，但是 2022年 12 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅前 6 名的依次為深圳、溫州、金華、杭州、湛江、南京，同比分別上漲 %、%、12%、%、11%、%。DD 市排名第 65 位。2022 年 9 月份全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較上月價(jià)格上漲 %，較上月環(huán)比漲幅擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅較上年同期擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)。DD 排第 60 位，同比漲幅比全國(guó) 70 個(gè)大中城市平均水平低 個(gè)百分點(diǎn)。DD 位居二線城市，但是房?jī)r(jià)居三線城市的水平。所以總體看FFGG 片區(qū)地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的可能性不大，總體趨于平穩(wěn)。FFGG 部分樓盤統(tǒng)計(jì)表－12－ 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位綜合考慮 DD 市商品房的發(fā)展態(tài)勢(shì)、本項(xiàng)目所在地理位置以及FFGG 現(xiàn)有樓盤銷售現(xiàn)狀，本項(xiàng)目初步確定 FF 小區(qū)住宅及公建銷售價(jià)格為：公建建筑： 12022 元/㎡住宅建筑： 8000 元/㎡停車位： 120220 元/車位 －13－第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 地理位置本項(xiàng)目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨 KK 快速路，規(guī)劃用地II㎡，凈用地 JJ㎡。 氣象條件DD 屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，春季干旱多雨，日照充足，蒸發(fā)量大；夏季高溫炎熱，雨量集中；秋季多雨，天高氣爽；冬季寒冷、干燥、少雪。夏季室外平均風(fēng)速為 冬季室外平均風(fēng)速為 m/s年總降雨量 日最大降雨量 小時(shí)最大降雨量 最大積雪深度 16cm最大凍土層深度 77cm冬季日照率 64%極端最高溫度 ℃極端最低溫度 ℃最熱月平均最高氣溫 ℃－14－最冷月平均最高氣溫 13℃日平均溫度低于+5℃天數(shù) 139 天冬季大氣壓力 夏季大氣壓力 冬季采暖室外計(jì)算溫度 12℃冬季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 ℃夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 28℃年主導(dǎo)風(fēng)向 西北 地形地貌本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地為 DD 地，為廠房及多層建筑區(qū)，現(xiàn)有建筑物均未拆除，范圍內(nèi)地形平坦，地面標(biāo)高最大值 ，最小值，地表相對(duì)高差 。場(chǎng)地地貌上位于 DD 斷陷盆地西北部邊緣地帶，次級(jí)地貌單元為 DD 市汾河西岸Ⅰ級(jí)階地。 區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地位于 DD 盆地西北部地帶，DD 盆地系新生代以來(lái)受燕山～喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)形成的斷陷盆地，它處于 9898 斷隆的沁水臺(tái)陷、太行斷隆及呂梁臺(tái)拱Ⅳ級(jí)構(gòu)造單元的交接部分，盆地構(gòu)造活動(dòng)強(qiáng)烈，自中生代晚期開(kāi)始，長(zhǎng)期處于隆起狀態(tài)，約至上新世中期，才開(kāi)始斷裂下陷，受其影響，在原有構(gòu)造格架中部，地殼下降并沉積了巨厚的新生界河湖相地層，而東西兩側(cè)山地強(qiáng)烈隆起，形成了－15－先進(jìn)的盆地輪廊。據(jù) 1：10 萬(wàn)《DD 市斷裂構(gòu)造及震中分布圖》和有關(guān)資料，場(chǎng)地范圍內(nèi)無(wú)斷裂通過(guò)，場(chǎng)地穩(wěn)定性受區(qū)域構(gòu)造控制。 工程地質(zhì)條件本項(xiàng)目區(qū)地貌單元屬汾河Ⅰ級(jí)階地。DD市抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組； 場(chǎng)地20m以上存在可液化粉土層， 地基液化等級(jí)為輕微， 屬于對(duì)建筑震不利地段， 擬建場(chǎng)地建筑場(chǎng)地類別為Ⅲ類； 擬建場(chǎng)地可不考慮濕陷對(duì)地基的影響。據(jù) 徐 州 中 國(guó) 礦 大 巖 土 工 程 新 技 術(shù) 發(fā) 展 有 限 公 司 勘 察 結(jié) 果 及 區(qū) 域地 質(zhì) 資 料 ， 場(chǎng) 地 及 場(chǎng) 地 附 近 無(wú) 全 新 活 動(dòng) 斷 裂 ， 且 沒(méi) 有 發(fā)現(xiàn)其他影響本工程建設(shè)的其它不良地質(zhì)作用， 該場(chǎng)地可視為相對(duì)穩(wěn)定場(chǎng)地， 適宜本程建設(shè)。地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具中腐蝕性，長(zhǎng)期浸水條件下對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋 無(wú) 腐 蝕 性 ， 干 濕 交 替 條 件 下 對(duì) 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) 中 鋼 筋具 弱 腐 蝕 性 。 地 基 土 對(duì) 混 凝 土 結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋具微腐蝕性。根據(jù) 《中國(guó)季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深線圖》 ， DD市標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度約為0． 8m。建議高層住宅樓采用樁基礎(chǔ)， 選擇層⑩或⑩粉土層為樁端持力層， 采用高強(qiáng)度預(yù)應(yīng)力離心管樁，靜壓法沉樁；樁型也可采用鉆孔－16－灌注樁。 交通條件本項(xiàng)目所在地的主要交通干道為 FFGG、和平南路、KK 快速路等。該區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)密集，道路通達(dá)，便于各種車輛通行，交通便利。 社會(huì)環(huán)境隨著 FFGG 的竣工通車，該區(qū)域?qū)⒊蔀榧婢叱鞘蟹?wù)功能與交通功能的綜合性區(qū)域，項(xiàng)目周圍主要是住宅和事業(yè)單位，以及郵局、銀行、儲(chǔ)蓄所、派出所等政府輔助性辦事機(jī)構(gòu)和社會(huì)公益性設(shè)施，可方便居民生活的需要。該地區(qū)的供水、供電、通訊、道路等市政設(shè)施完善，均能滿足項(xiàng)目需求。－17－第五章 工程設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《DD 市城市總體規(guī)劃》 （1998～2022） ；2.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 ；3.《FFGG 住宅小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》；。 總體規(guī)劃本項(xiàng)目由公建區(qū)、住宅區(qū)、停車區(qū)組成。根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)場(chǎng)地現(xiàn)狀，以及周邊環(huán)境現(xiàn)狀，擬將公建區(qū)設(shè)于地塊的北側(cè)，與 FFGG 相鄰，便于未來(lái) 33 工作的開(kāi)展，同時(shí)也可起到動(dòng)靜分區(qū)的作用。住宅區(qū)設(shè)于南側(cè)，中央為開(kāi)闊的集中綠地和住戶室外休憩區(qū)。停車區(qū)分設(shè)于集中綠地區(qū)和公建區(qū)，與