【正文】 建設(shè)單位應(yīng)盡快組建項目籌備機構(gòu)，使本項目盡快建成投入使用。，提高項目的可操作性。4. 本項目的建設(shè)綜合考慮了區(qū)域建筑的綜合品質(zhì)，可為入駐商戶以及居民提供全方位服務(wù)。2. 項目的建設(shè)受到 DD 市政府的高度重視，市政府將 FFGG 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)作為頭等大事來抓，是以人為本科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，有利于保障和改善民生，確保社會的和諧穩(wěn)定。二、保障性風(fēng)險，產(chǎn)生塌方或邊坡位移等現(xiàn)象；、設(shè)施及施工材料的包裝、裝卸、存儲和運輸中某一環(huán)節(jié)有差錯，不能及時進場延誤工期；；。其中：建設(shè)單位自籌 萬元，占總投資%；利用房屋預(yù)售款 萬元，占總投資的 %。招標(biāo)組織形式上述招標(biāo)范圍內(nèi)全部工程委托招標(biāo)代理公司進行招標(biāo)工作。其中：工程費用 萬元，其他費用 TT 萬元，預(yù)備費 UU 萬元。企業(yè)在實施過程中，應(yīng)嚴(yán)格控制投資，強調(diào)經(jīng)營策略，努力拓展銷售市場，使項目取得預(yù)期效益。投資回收期也明確顯示，銷售價格的下降、固定資產(chǎn)投資的增加均會延長投資回收期，使項目財務(wù)內(nèi)部收益率大大低于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。詳見下表：序號 項目銷售量（㎡、個） 平均單價 (元) 金額(萬元)住宅工程 MM 8000 配套公建工程 12022 停車位 1570 120220 合計 (本項目各建筑銷售價格可根據(jù)實際情況進行調(diào)整) 50 項目 估算值工程造價 萬元購地成本 萬元管理費用 萬元銷售費用 萬元本項目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決，不足部分通過預(yù)售渠道解決，故本項目不計財務(wù)費用。第一年：投入建設(shè)資金按 OO%，計 萬元。第一年：資金使用總額 萬元，由建設(shè)單位自籌。 47 根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》 ，按工程費用的 %計算。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》按 %計算。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》,建安工程費用的 %計算。 其中：可研報告報批及辦理其它手續(xù) 4 個月勘察、設(shè)計 4 個月建設(shè)場地七通一平 3 個月建筑工程 24 月安裝工程 14 個月裝修工程 14 個月室外工程 5 個月竣工驗收 3 個月上述工程可交叉進行－43－－44－工程進度表工 程 項 目 246810122468101224681012可 研 報 告 報 批 及 辦 理其 它 手 續(xù)勘 察 、 設(shè) 計建 設(shè) 場 地 七 通 一 平建 筑 工 程設(shè) 備 安 裝 工 程裝 修 工 程室 外 工 程工 程 竣 工 驗 收第 一 年 第 二 年 第 三 年 45 第十章 總投資估算及資金籌措 編制依據(jù)1.《9898 建筑工程投資估算指標(biāo)》 （2022 年）2.《9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》 （2022 年）3.《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》 （2022 年）4.《9898 建筑安裝工程概算定額》 (2022)5.《建設(shè)工程造價管理信息》 （2022） 編制說明本項目投資主要包括建筑工程、室外工程費、其它費用和預(yù)備費用。第一階段為前期工作階段，主要進行項目可行性研究的編制及項目的審批立項、勘察設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計文件編制等工作。圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)、構(gòu)件傳熱系數(shù)的限值對建筑達(dá)到節(jié)能目標(biāo)是關(guān)鍵性的，建議項目設(shè)計單位、施工單位嚴(yán)格執(zhí)行建筑設(shè)計規(guī)范，保證項目節(jié)能效率。注重管材接口，控制管網(wǎng)漏失率小于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3%～50%，大部分在 20%～OO %之間。排水管擬采用硬聚氯乙烯（UPVC）塑料排水管道代替砂模鑄造鑄排水鐵管。－40－六、建筑暖通分析設(shè)計集中采暖系統(tǒng)時，管路按南、北向分環(huán)供熱原則進行布置并分別設(shè)置室溫調(diào)控裝置；控制室內(nèi)采暖系統(tǒng)計算溫度。母線采用銅芯線穿管敷設(shè)，降低線路電損。五、建筑照明分析本建筑的走廊、樓梯等部位，安裝、使用節(jié)能燈具，并采用高效燈具、節(jié)能型光源，配用高效節(jié)能鎮(zhèn)流器等，滿足規(guī)范要求的照度前提下，盡量減小照明燈具的安裝功率，并采用聲、光控制裝置。－39－三、建筑通風(fēng)分析利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，充分利用夏季自然通風(fēng)。一層地面內(nèi)設(shè)置 40mm 厚擠塑聚苯板材，增強地面保溫、隔熱、防潮能力。在過渡季節(jié)盡可能利用室外空氣自然冷量。水、電、氣、采暖等采取分戶控制，分時管理制度。燃?xì)鈼l件燃?xì)庥墒姓細(xì)夤芤?，市政燃?xì)鉃楣艿烂簹狻？蓾M足項目用電需要。經(jīng)綜合測算，本項目符合國家及省、市節(jié)能設(shè)計的要求。－35－第八章 節(jié)能分析 評價依據(jù)公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB501892022綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn) GB/T503782022綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科【2022】199 號）民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JCJ2695采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 GB500192022城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范 CJJPP2022通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范 GB502432022外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ1442022民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 GB5017693建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB500PP20221建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB/T5003320221城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范 GB50028931采暖居住建筑節(jié)能檢驗標(biāo)準(zhǔn) JGJ13220221民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 JGJ/T16921建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 9898 地區(qū)實施細(xì)則（DBJ0420391）19898 發(fā)展和改革委員會關(guān)于抓緊開展固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知(晉發(fā)改資環(huán)發(fā)[2022]1387 號)1現(xiàn)行的其它國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范－36－ 項目概況本項目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨 KK 快速路，規(guī)劃用地II㎡，凈用地 JJ㎡。－34－、臨巷，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過往行人的安全。施工時盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民休息。項目建成后，對周圍環(huán)境不產(chǎn)生任何不良影響。車庫－33－換氣通過管道在綠地內(nèi)放散。生活污水經(jīng)化糞池處理，廚房廢水經(jīng)隔油池處理后和生活廢水一起排入?yún)^(qū)域污水管道，再排至市政污水管道，最終納入污水處理廠集中處理。當(dāng)某一探測器或手動報警按鈕報警動作，發(fā)出火災(zāi)信號時，消防中心控制器接到火災(zāi)信號并確認(rèn)后，－31－立即向消防設(shè)施發(fā)出滅火指令程序，聯(lián)動相關(guān)消防設(shè)備。本項目高低壓配電室等處設(shè)置七氟丙烷氣體滅火裝置,由相應(yīng)消防專業(yè)設(shè)計完成。消火栓系統(tǒng)設(shè)3套DNl00的水泵接合器，水噴淋系統(tǒng)設(shè)2套DNl00的水泵接合器，供火災(zāi)時消防車給消火栓、水噴淋系統(tǒng)供水增壓滅－30－火。消火栓布置確保室內(nèi)任何部位兩股水柱均可到達(dá)，消火栓間距小于OOm，消火栓箱內(nèi)均布設(shè)報警啟泵按鈕。建筑設(shè)高位水箱18m 3，滿足10分鐘自動噴水滅火系統(tǒng)用水要求。地下建筑工程本項目地下建筑工程 ㎡，地下一層, 層高 、建筑耐火等級一級，防火分區(qū)按 500㎡設(shè)計，設(shè)出入口三處，與地面或建筑首層連通。配套公建本項目配套公建建筑面積 ㎡，5 層，層高 、為乙類建筑，建筑耐火等級二級。各單體建筑四周臨小區(qū)道路，可作為環(huán)行消防車道。建筑設(shè)計中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取防火措施，防止和減少火災(zāi)危害。日；公建按住宅 OO%計。二、通風(fēng)變配電室 8 次/h 換熱站 10 次/h 水泵房 3 次/h公共衛(wèi)生間 10 次/h 電梯機房 8 次/h地下車庫設(shè)計機械排煙排風(fēng)系統(tǒng)，排煙（風(fēng)）量按換氣次數(shù) 6次/時計算。 暖通工程一、設(shè)計依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空間調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019—2022 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 （GB5017693）二、采暖工程－25－本項目住宅采暖面積 MM㎡，平均供熱指標(biāo)為 40w/m2；公建部分采暖面積 ㎡，平均供熱指標(biāo)為 50w/m2；總供熱負(fù)荷約。5dB。有線電視系統(tǒng)：有線電視信號由 DD 有線電視臺提供，由該電視網(wǎng)引入，干線沿外墻上一層屋頂高度敷設(shè)。水泵房、住戶衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位裝置。地下室、樓梯間、前室、設(shè)備用房等處設(shè)應(yīng)急照明，主要出入口處設(shè)出口指示燈，高層住宅樓梯間及地下室設(shè)疏散指標(biāo)標(biāo)志，采用帶蓄電池的應(yīng)急照明燈具，室外照明選用庭院燈，采用時控儀控制。高層住宅在每單元每層設(shè)集中計量表箱，集中計量表箱設(shè)在公共部位。本項目區(qū)內(nèi)設(shè)變配電室一處，用電電壓為 380/220V。本工程采用鋼筋混凝土檢查井，全部采用球墨鑄鐵井蓋和蓋座。小區(qū)南側(cè)為 HH 街現(xiàn)狀雨水管。室外設(shè) 100m3化糞池 5 座，全部為有地下水，地面可過汽車，－21－清掏周期為半年，污水停留時間為 24h。本項目用水水源接入 FF 西街南側(cè)現(xiàn)狀 DN800 市政給水管，遠(yuǎn)期再從小區(qū)南側(cè) OO 米規(guī)劃路給水管引接，實行兩路供水。d，則用水量為 。公建面積 ㎡，5L/㎡d，則用水量為 。符合并規(guī)函字 2022 第 143 號的要求。本項目景觀設(shè)計根據(jù)小區(qū)原生態(tài)植物景觀、周邊環(huán)境展開，使其與集中綠化和宅前綠化相貫穿，營造頗具品位的小區(qū)整體環(huán)境?？傑囄?1570 輛。城市次干道在地塊的東側(cè)，寬 20 米；小區(qū)級道路為車行路，寬 6 米；庭院級道路沿建筑四周設(shè)置，道路寬 3～4 米。鄰近出入口設(shè)置地下車庫的進出口，以方便的機動車的停放。根據(jù)本項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)狀，以及周邊環(huán)境現(xiàn)狀，擬將公建區(qū)設(shè)于地塊的北側(cè)，與 FFGG 相鄰，便于未來 33 工作的開展，同時也可起到動靜分區(qū)的作用。 社會環(huán)境隨著 FFGG 的竣工通車，該區(qū)域?qū)⒊蔀榧婢叱鞘蟹?wù)功能與交通功能的綜合性區(qū)域，項目周圍主要是住宅和事業(yè)單位，以及郵局、銀行、儲蓄所、派出所等政府輔助性辦事機構(gòu)和社會公益性設(shè)施，可方便居民生活的需要。根據(jù) 《中國季節(jié)性凍土標(biāo)準(zhǔn)凍深線圖》 ， DD市標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度約為0． 8m。DD市抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計地震分組為第一組； 場地20m以上存在可液化粉土層， 地基液化等級為輕微， 屬于對建筑震不利地段， 擬建場地建筑場地類別為Ⅲ類； 擬建場地可不考慮濕陷對地基的影響。場地地貌上位于 DD 斷陷盆地西北部邊緣地帶，次級地貌單元為 DD 市汾河西岸Ⅰ級階地。所以總體看FFGG 片區(qū)地產(chǎn)價格大幅下降的可能性不大，總體趨于平穩(wěn)。DD 市排名第 65 位。隨著 FFGG 開建、通車，附近的樓盤在銷售量、銷售價格上走出新高，如奧斯丁以東的萬國城定價 12022 元/㎡，奧斯丁以西的富力現(xiàn)代廣場定價 6500～7000 元/㎡。 市場價格分析1. DD 市各區(qū)域商品住宅分析　　2022 年 8 月、9 月 DD 市各區(qū)域商品住宅成交均價統(tǒng)計表月份 杏花嶺區(qū) 小店區(qū) 迎澤區(qū) 阿文認(rèn)為區(qū) 尖草坪區(qū) 晉源區(qū)8 月 5PP7 4835 4845 6035 4227 56599 月 10176 7977 5283 5856 11068 6327上升比例 % % % % % %020224000600080001000012022杏 花 嶺 區(qū) 小 店 區(qū) 迎 澤 區(qū) 萬 柏 林 區(qū) 尖 草 坪 區(qū) 晉 源 區(qū)8月9月從以上圖表可以看出，只有阿文認(rèn)為區(qū)商品住宅成交均價比上月有所下降，其他區(qū)域的商品住宅成交比上月都有所增加，價格漲幅最大的是杏花嶺區(qū)和尖草坪區(qū)，分別上漲 %、%。3. 購買者來源地2022 年前三季度，DD 市商品住宅總成交面積 ㎡，外地居民購買的商品住宅占成交總面積的 PP．01％；該期間成交套數(shù)共計 17004 套，外地居民購買的商品住宅套數(shù)占成交總套數(shù)的35．07％。－9－從供應(yīng)房型看，中小戶型的二手住房最受外地購房者青睞。 市場消費結(jié)構(gòu)分析根據(jù)調(diào)查，2022 年前三季度，DD 商品住房成交面積 萬㎡，中小戶型（單套面積在 120m2 以下）的商品住房成交面積所占比例為 %。2022 年 19 月 DD 市商品住宅市場統(tǒng)計表項目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月供應(yīng)面積(㎡) 0 0 0 成交面積(㎡) 供求比 成交均價（元/㎡) 5805 5711 5490 5598 5605 5767 5500 5074 8808隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，2022 年 DD 市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 44319 元，比上年增長 %，按2022 年平均匯率計算達(dá)到 6488 美元。由于 FF33 區(qū)的規(guī)劃實施，以及 FFGG 的貫通，使本區(qū)域彰顯強大的連接與輻射作用發(fā)展，成為連接老城、形成良好的互動。鑒于此，本項目建設(shè)單位擬進行規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅、公建工程以及配套工程建設(shè)，以保障和改善民生，促進社會的和諧與發(fā)展。建筑層數(shù)以平房、24層居多，土地利用率低，所以FFGG片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有利于提高抗震減災(zāi)能力，保障民生。本項目總投資 萬元。房地產(chǎn)有限公司某房地產(chǎn)項目可 行 性 研 究 報 告目 錄第一章　 總 論 ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????3 項