【正文】 省政府近期亦安排專門小組到東西湖進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并擬向全省推廣東西湖區(qū)的招商經(jīng)驗(yàn)。投資區(qū)執(zhí)行國(guó)家關(guān)于鼓勵(lì)臺(tái)胞和外商投資的有關(guān)政策，投資者在區(qū)內(nèi)享有各方面的優(yōu)惠待遇。因圍墾時(shí)，以墾區(qū)內(nèi)的巨龍崗、謝家塆及吳家山三點(diǎn)所形成的連線，線東為東湖，線西為西湖，故名東西湖。陽(yáng)邏、吳家山、紙坊、常福、前川、蔡甸、邾城、紗帽8個(gè)衛(wèi)星城將成為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要地區(qū)。20） 房地產(chǎn)：21） 加強(qiáng)土地開發(fā)的管理，建立并逐步完善土地“預(yù)征”制度和儲(chǔ)備制度，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，加強(qiáng)政府對(duì)土地供給總量的調(diào)控能力，積極推進(jìn)城市土地資源的整體開發(fā)和綜合運(yùn)用。15） 基礎(chǔ)建設(shè)：16） 加快城市快速網(wǎng)路建設(shè)，改造暢通一環(huán)、啟動(dòng)二環(huán)、續(xù)建三環(huán)、貫通外環(huán)。“一心五區(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團(tuán)的居民人口密度控制在600800人/hm2，500600人/hm2,300500人/km8） 城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重漢口、漢陽(yáng)、武昌自成體系，采取放射路為主，環(huán)形和方格網(wǎng)相結(jié)合的方式，由快速路、主干道、次干道和支路4個(gè)級(jí)別構(gòu)成，主城快速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及向外連接各國(guó)道、省道的10條主要放射線組成。6） 武昌區(qū)包括江南核心區(qū)，首義、曬湖、中南、徐東、揚(yáng)園5個(gè)中心片區(qū)，青山、關(guān)山、白沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展金融貿(mào)易、省級(jí)行政中心、教育科研、鋼鐵、機(jī)電、高科技產(chǎn)品及旅游等職業(yè)。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級(jí)行政中心等職能。附件：《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》1） 武漢市城市總體規(guī)劃2） 根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院批復(fù)《武漢市城市總體規(guī)劃(19962010)》，武漢市城市建設(shè)將控制舊城的開發(fā)力度，按照多中心組團(tuán)式進(jìn)行布局，優(yōu)化完善核心區(qū)的功能，發(fā)展主城邊緣組團(tuán)，改善主城的整體環(huán)境，將武漢市建設(shè)成為具有濱湖濱江特色的現(xiàn)代化城市。三、結(jié)論及建議本項(xiàng)目具有“相對(duì)專業(yè)優(yōu)勢(shì)”和“市場(chǎng)產(chǎn)品空缺”及“濱湖風(fēng)光”這三大優(yōu)勢(shì)，十分難得。24小時(shí)連接至管理處?！耙豢ㄍā毕到y(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶IC卡”，組團(tuán)大門、停車場(chǎng)、單元入口都將裝設(shè)IC卡感應(yīng)門系統(tǒng)。中轉(zhuǎn)站內(nèi)設(shè)有空調(diào)，降低室內(nèi)溫度，避免垃圾發(fā)酵產(chǎn)生的臭氣污染及蚊蠅公害。住宅環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運(yùn)用：采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。B、商業(yè)、會(huì)所：沿金山大道、環(huán)湖路和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。在建筑物及停車場(chǎng)的出入口及公眾廣場(chǎng)中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點(diǎn)綴，以突出豪華、自然或溫馨等主題氣氛。環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處理。由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過(guò)總體規(guī)劃布局形成以半開敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為各個(gè)居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)行封閉式管理的居住模式。在一期開發(fā)部份擬以4~6層的多層為主，輔以少量TOWNHOUSE。該地塊附近已推出的高爾夫城市花園、碧?；▓@，目前武漢市較大規(guī)模的中高檔住宅。項(xiàng)目開發(fā)從目前情況看，南地塊（約420畝）開發(fā)條件較為成熟，七通一平已完成，地塊北接金山大道，對(duì)岸為武漢市人大，西面為待開發(fā)地，南面延伸至市中心，與市區(qū)的交通十分便捷。并以此項(xiàng)目為起點(diǎn)，在武漢進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)；武漢是中國(guó)內(nèi)陸沿江的特大中心城市，是“九省通衢”的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，是全國(guó)性金融貿(mào)易中心和最大的商品集散地，素有“東方芝加哥”之美稱。建筑類型建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。在價(jià)位相差不太大，小區(qū)交通、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、物業(yè)管理、付款條件等較好的情況下，對(duì)這兩個(gè)區(qū)域有意向的購(gòu)房者是潛在購(gòu)買者。這個(gè)區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買者。（二）目標(biāo)客戶層的判斷：根據(jù)上述調(diào)查分析，我們判斷目標(biāo)客戶層：內(nèi)環(huán)線內(nèi)長(zhǎng)江一橋、二橋之間的江北核心區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購(gòu)買者。建筑類型應(yīng)依建設(shè)規(guī)模而定，建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。房型與購(gòu)房面積80平方米或更小面積的住房極明顯地表現(xiàn)出平層、二室一廳一衛(wèi)的房屋格局。除一人獨(dú)居者以80—100平方米為最多選擇外，2人或2人以上的家庭都把最多的目光放在100—120平方米的房屋上。調(diào)查有效對(duì)象為：武漢市城區(qū)居民，能承受購(gòu)房單價(jià)在1600元至2500元者，或能承受購(gòu)房總價(jià)在15—50萬(wàn)元者；其中居住在漢口為53%；居住在武昌35%；居住在漢陽(yáng)12%?？傮w銷售率在50%左右。（2）、碧?；▓@碧?；▓@碧海花園項(xiàng)目位于宗地北面，金山大道北側(cè)，是具政府背景的宏宇實(shí)業(yè)公司（三級(jí)企業(yè)）開發(fā)的第二個(gè)大規(guī)模樓盤。隨著配套的逐步完善，產(chǎn)品品質(zhì)的提升，逐漸將成為中檔房消費(fèi)熱點(diǎn)。已經(jīng)完成開發(fā)的三期規(guī)模分別為2119萬(wàn)平米，合計(jì)59萬(wàn)平米，其中住宅56萬(wàn)平米，目前銷售率達(dá)90%以上。鎮(zhèn)上形成了相對(duì)較完善的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。該區(qū)域的開發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧?；▓@為代表。東西湖片區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為以下三個(gè)區(qū)域：區(qū)域基本特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品檔次A張公堤外，機(jī)場(chǎng)路以東以占地4000畝的常青花園為代表，經(jīng)過(guò)5年建設(shè)，在常青花園范圍內(nèi)交通、商業(yè)配套已較為完善，成為東西湖區(qū)人口遷入的主要區(qū)域以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主。東西湖區(qū)平均房?jī)r(jià)有較大的上升空間，2000年的漲幅已居全市之榜首； 高品質(zhì)的中檔產(chǎn)品仍是該區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)。二、東西湖（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)形成東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)始于95年常青花園的開發(fā)，通過(guò)大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（初期以經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場(chǎng)逐漸形成；武漢市規(guī)劃中已確定東西湖區(qū)是引導(dǎo)漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為市場(chǎng)主體98年由于集團(tuán)購(gòu)房的停止以及貨幣化房改的實(shí)施，將個(gè)人引向了商品市場(chǎng)，根據(jù)武房指數(shù)公布,%。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)表明了價(jià)格上升較大的空間；導(dǎo)致武漢市商品住宅的價(jià)格處于低位的主要原因是：開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房免收地價(jià)、各種稅費(fèi)減半的政策降低了開發(fā)成本；而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量過(guò)大，銷售失控，對(duì)商品房造成較大的沖擊。規(guī)劃控制要點(diǎn)鑫橋地塊(金銀島西地塊還未確定)：占地面積： 420畝 （地塊） 容積率： ~規(guī)劃總建筑面積： 35萬(wàn)M2 左右 其中： 住宅面積： 文教配套（幼兒園）面積： 商業(yè)配套面積： 物業(yè)、會(huì)所： 土地價(jià)格待補(bǔ)；土地升值潛力初步評(píng)估；綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，已有大規(guī)模社區(qū)，是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶、導(dǎo)入舊城區(qū)人口的重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市發(fā)展規(guī)劃；具備很大的增值潛力。排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個(gè)排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)文化、體育、娛樂設(shè)施文娛設(shè)施：有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，有全省唯一正式開業(yè)的高爾夫球場(chǎng)。將周邊八大交通要道縱橫貫通：即107國(guó)道（北京至深圳）、316國(guó)道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機(jī)場(chǎng)高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。）低0。按照綱要，十五期間，配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境，重點(diǎn)在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。武漢市是中國(guó)歷史文化名城之一；中國(guó)中部地區(qū)的工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)和文化教育中心；中國(guó)集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第三部分：市場(chǎng)分析東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)分析東西湖區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征東西湖區(qū)內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究產(chǎn)品定位及建議第四部分：規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)想第五部分：工程及銷售計(jì)劃工程計(jì)劃： 銷售計(jì)劃： 第六部分：投資收益分析成本預(yù)測(cè)稅務(wù)分析投資測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤(rùn)的影響現(xiàn)金流量測(cè)算第七部分：管理資源配置機(jī)構(gòu)設(shè)置： 人力資源需求及解決：