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房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧

2025-01-13 15:11 本頁(yè)面


【正文】 .....................................................................................................................................41 . 招標(biāo)范圍 .....................................................................................................................................41 . 招標(biāo)方式 .....................................................................................................................................42 第 11章 投資估算與資金籌措 ................................................................................................................42 . 投資估算 .....................................................................................................................................42 . 資金籌措 .....................................................................................................................................42 第 12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .....................................................................................................................................44 . 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) .............................................................................................................................44 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ........................................................................................................44 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .....................................................................................................................................44 . 不確定性分析 .............................................................................................................................45 第 13章 社會(huì)評(píng)價(jià) .....................................................................................................................................46 . 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ............................................................................................................46 . 風(fēng)險(xiǎn)分析 .....................................................................................................................................47 . 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 .............................................................................................................................48 第 14章 研究結(jié)論與建議 .........................................................................................................................48 . 可行性研究結(jié)論 .........................................................................................................................48 . 建議 ..............................................................................................................................................48 第 1章 總 論 . 項(xiàng)目 背景 與概 況 項(xiàng)目名稱: 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁(yè) 共 50 頁(yè) 承辦單位概況 單位名稱 : 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 有限公司 單位性質(zhì) : 有限責(zé)任公司 (外國(guó)自然人獨(dú)資 ) 注冊(cè)資金 : 港 幣 2,000 萬(wàn) 元 單位住所 : 衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào) 業(yè)務(wù)范圍 : 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 銷(xiāo)售 法定代表人 : 吳小平 企業(yè)負(fù)責(zé)人 : 吳小平 , 男 , 1965 年 9 月 30 日生于湖南?,F(xiàn)年 43 歲,自 2021 年 3 月在加拿大定居, 1986 年 7月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院,獲學(xué)士學(xué)位; 1986 年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職; 1989 年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作; 1990 年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任; 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司,先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū),多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱號(hào)。期間,在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。 2021 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽(yáng) 富邦 升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū) —— 湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的城市品位貢獻(xiàn)力量。 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 : 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在 2021 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái) 的加拿大獨(dú)資企業(yè),并經(jīng)衡陽(yáng)市工商 行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) ,公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等,現(xiàn)有職員 26 人,其中高級(jí)職稱 1 人,中級(jí)職稱 7 人,公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員,年開(kāi)發(fā)能力為 50 萬(wàn)多平方米。 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開(kāi)始涉及房地產(chǎn) ,并于次年注冊(cè)成立了 廣州市 富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅,總開(kāi)發(fā)套數(shù) 5000 多套,銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直良好,曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售之最,是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè),花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企 業(yè),公司董事長(zhǎng) 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào),花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚,開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 50 頁(yè) 2021 年 3月,由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位 廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開(kāi)發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤(pán)。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有實(shí)力,具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì),并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。 衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億,其中 已擁有土地使用權(quán)面積為 238畝,按每畝 70 萬(wàn)元估價(jià)(已完成征地拆遷)近 億,另外風(fēng)光帶建設(shè)投資 7521 萬(wàn)元。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ( 1) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議; ( 2) 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資 [2021]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》; ( 3) 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》; ( 4) 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 ; ( 5) 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》 。 編制范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范,對(duì) 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目 建設(shè)的目的、必要性、 項(xiàng)目 區(qū)域 概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。 項(xiàng)目提出的理由 ① 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前 , 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期 , 為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展 ,必然要求擴(kuò)大內(nèi)需 , 優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu) , 把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究,房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 — 2個(gè)百分點(diǎn)。 衡陽(yáng) 房地產(chǎn)占 GDP 的 比重還將快速上升,對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部 門(mén)的分析和預(yù)測(cè),我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變,到 2021 年,我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米,平均每戶擁有一套功能基本齊全 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁(yè) 共 50 頁(yè) 的住房,住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%,城市化水平將提高到 36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室,力爭(zhēng) 2021 年達(dá)到人均建筑面積 35 平方米,主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大,國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此,本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 ② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將 起到促進(jìn)作用 2021 年 12 月 24 日 , 在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《 “3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中,提出要把 “3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū) 。 衡陽(yáng)作為 “3+5”新型城市群 建設(shè)的中心城市之一,其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出,對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力,在 以長(zhǎng)株潭為中心的“ 3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的 環(huán)境下,衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑,提高衡陽(yáng)城市品位,加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè) 2021 年規(guī)劃,未來(lái) 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅,使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到 平方米。 目前, 衡陽(yáng)市 的人均住宅面積偏小,而且居住條件也比較差,與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此,改善 衡陽(yáng)市 人民的居住條件已經(jīng)成為 衡陽(yáng) 市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí),隨著 衡陽(yáng) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高,人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高,近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為 了使 衡陽(yáng) 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目符合 衡陽(yáng) 城市建設(shè)總體規(guī)劃,貫徹了 “ 3+5”城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略,其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,美化城市空間,創(chuàng)造新的城市景觀,提升城市品位都具有積極意義。 ③ 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要 由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期,部分行業(yè)職工 下崗再就業(yè)也就在所難免,廣開(kāi)就業(yè)渠道,解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力,因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 50 頁(yè) 穩(wěn)定增長(zhǎng), 以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算,我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1個(gè)百分點(diǎn),全國(guó)可新提供 80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位,而住宅投資每增加 10%,大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn),則可提供 40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此,住宅建設(shè)投資的增
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