【正文】 調(diào)的外墻高級(jí)涂料。 4．管線敷設(shè)：室內(nèi)各管線盡可能做到暗敷，衛(wèi)生間要做到無(wú)明管設(shè)計(jì)，廚房應(yīng)預(yù)留抽油煙機(jī)排煙孔。各樓房均按七度抗震要求設(shè)防。 1．污水：小區(qū)生活水經(jīng)化糞池處 理后，沿污水管道排至區(qū)內(nèi)排水干管。 消防 在小區(qū)內(nèi)主要交叉路口設(shè)置地上消火栓，布置間距不大于120m，具體數(shù)量及位置與消防部門(mén)商定后按要求布設(shè)。 電氣設(shè)計(jì) 電氣設(shè)計(jì)主要內(nèi)容包括：供配電系統(tǒng)、電力、照明、避雷與接地及弱電系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)。 =4444 KVA。公共建筑及其他場(chǎng)所（包括道路照明）根據(jù)有關(guān)規(guī)范實(shí)施。 避雷與接地 屋面采用 Φ 10 鍍鋅圓鋼沿屋面女兒墻敷設(shè)做防雷保護(hù)，引下線利用砼柱內(nèi)主筋 ,接地裝置利用基礎(chǔ)鋼筋，接地電阻小于 2 歐。 （三）停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 設(shè) IC 卡，由 IC 卡／門(mén)禁智能系統(tǒng)對(duì)車(chē)輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位的自動(dòng)管理。 （七）每戶(hù)設(shè)多媒體智能控制箱一個(gè)，功能為： 1）監(jiān)視監(jiān)控：來(lái)訪者身份不明，住戶(hù)需要找保安時(shí)，按一下 33 保安鍵，即可與保安處通話，保安人員可作出相應(yīng)的安防措施。 B、燃?xì)馓筋^，當(dāng)家庭燃?xì)庑孤┻_(dá)到一定濃度時(shí)，自動(dòng)向管理中心報(bào)警，達(dá)到居家安全功能。 供熱及煤氣 供熱 根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)建設(shè)供熱能力為 30 萬(wàn)平方米熱交換站，經(jīng)換熱后，制備 95℃ 低溫?zé)崴?，由小區(qū)內(nèi)直埋敷設(shè)的管道 34 通至每棟樓入口。 供氣 本項(xiàng)目用管道燃?xì)猓扇細(xì)夤竟┙o，經(jīng)干管送氣至各樓棟，再經(jīng)支管分送入戶(hù)，供小區(qū)各戶(hù)生活用氣，小區(qū)全部建成使用后，燃?xì)庑枰考s為 760 立方米／日。 污染源及污染物治理措施 1．主要污染及污染物 本項(xiàng)目為住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染物是生活污水、廚房油煙及生活垃圾。 2）廚房油煙 積極推廣廚房采用變壓式排氣道等新型排煙氣設(shè)施 等措施，在爐灶上方設(shè)置帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾器的吸油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境和廚房異味大的問(wèn)題。同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 2．小區(qū)廣場(chǎng)、道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。推廣使用新技術(shù)、新工藝，設(shè)計(jì)中應(yīng)使各住戶(hù)主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。 第七章 企業(yè)法人與管理 企業(yè)法人 山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司為獨(dú)立法人，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算 ，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。物業(yè)管理公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門(mén)。 住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)受山東 xxxx 房地產(chǎn)有限公司的領(lǐng)導(dǎo)，并接受小區(qū)所在的居民委員會(huì)的監(jiān)督。 （ 3）對(duì)物業(yè)管理單位內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事的綜合管理 ，以保證企業(yè)的正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 20xx 年 10 月至 20xx 年 1 月，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目建議書(shū)，可行性研究報(bào)告編制，地形勘查，規(guī)劃設(shè)計(jì)等。 39 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)下表。 建筑工程及設(shè)備安裝工程費(fèi)用： 住宅： 1．土建工程 450 元 165330m2＝ 萬(wàn)元 2．電氣工程（強(qiáng)電） 27 元 165330m2＝ 萬(wàn)元 3．電氣工程（弱電） 11 元 165330m2＝ 萬(wàn)元 4．給排水工程 15 元 165330m2＝ 萬(wàn)元 5．采暖工程 24 元 165330m2＝ 萬(wàn)元 6．道路及綠化工程 280 萬(wàn)元 萬(wàn)元 公建： 1．土建工程 500 元 6870m2＝ 萬(wàn)元 2．電氣工程（強(qiáng)電） 27 元 6870m2＝ 萬(wàn)元 3．電氣工程（弱電） 11 元 6870m2＝ 萬(wàn)元 4．給排水工程 15 元 6870m2＝ 萬(wàn)元 5．采暖工程 30 元 6870m2＝ 萬(wàn)元 萬(wàn)元 車(chē)庫(kù)： 41 1．土建工程 600 元 8000m2＝ 480 萬(wàn)元 2．電氣工程 45 元 8000m2＝ 36 萬(wàn)元 3．給排水工程 25 元 8000m2＝ 20 萬(wàn)元 4．通風(fēng)工程 40 元 8000m2＝ 32 萬(wàn)元 568 萬(wàn)元 其它費(fèi)用 1．土地征用費(fèi) 萬(wàn)元 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 元 10%＝ 萬(wàn)元 3．設(shè)計(jì)費(fèi) 110 萬(wàn)元 4．城市配套費(fèi) 10 元 / m2 180200 m2＝ 萬(wàn)元 5．勞保統(tǒng)籌費(fèi) 萬(wàn)元 %＝ 萬(wàn)元 6．工程保險(xiǎn)費(fèi) 萬(wàn)元 %＝ 萬(wàn)元 7．暖氣增容費(fèi) 60 元 165330m2＝ 萬(wàn)元 8．煤氣增容費(fèi) 1090 戶(hù) 2400 元＝ 萬(wàn)元 9．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 5％＝ 萬(wàn)元 合計(jì)： 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi)用 1．基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 合計(jì) 萬(wàn)元 42 資金來(lái)源： 自籌 ，其余 9800萬(wàn)元為銀行貸款。 根據(jù)投資估算和成本分析結(jié)果 ,確定平均銷(xiāo)售價(jià)格為 :1380元 /平方米 ,車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售價(jià)格為： 1000 元 /平方米 ,項(xiàng)目銷(xiāo)售收 入為。 2）所得稅 按有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅稅率為 33%。 。 5. 盈利能力分析 1)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn)總額 /項(xiàng)目總投資 100% = 100% =% 2)投資利稅率 投資利稅率 =項(xiàng)目利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100% = 100% =% 本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入 ,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 ,借款償還期為 22個(gè)月 (含建設(shè)期 16 個(gè)月 ),以上數(shù)字說(shuō)明 ,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好 ,償還能力強(qiáng) ,因此從財(cái)務(wù)分析的角度看 ,項(xiàng)目是可行的。 1)利潤(rùn)總額 銷(xiāo)售利潤(rùn)為銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售總成本和銷(xiāo)售稅金和附加 ,根 43 據(jù)不同年份不同銷(xiāo)售收入測(cè)算的年利潤(rùn)總額 ,見(jiàn)附表 1。 第十章 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析 1)本項(xiàng)目共建設(shè)住宅 165330 平方米 , 車(chē)庫(kù) 8000 平方米， 配套公建 6870平方米。本投資估算范圍包括：工程費(fèi)用、其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。 20xx 年 11 月住宅樓及配套建筑建設(shè)，并竣工驗(yàn)收。 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期限為 16 個(gè)月。 物業(yè)管理和服務(wù)的主要內(nèi)容： （ 1）掌握物業(yè)的變動(dòng)和正常使用情況，對(duì)房屋、設(shè)備及周?chē)h(huán)境進(jìn)行及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)（包括預(yù)防性維護(hù)和更正性維護(hù)），保持 38 房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動(dòng)情況等。 物業(yè)管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理是近些年來(lái)在住房商品化過(guò)程中出現(xiàn)的對(duì)住宅小區(qū)居民提供公共服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。 組織機(jī)構(gòu)及定員 37 公司經(jīng)營(yíng)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合辦公室、工程部、市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)科，現(xiàn)有人員 11 人。 7．加強(qiáng)采暖管網(wǎng)的保溫工作。 4．燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選聲光控制型的，公共場(chǎng)所的照明應(yīng)當(dāng)安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建筑，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。 6 . 綠化 為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，防止污染、保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化。 2．環(huán)保治理措施 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響較輕。建成投入使用后。住宅戶(hù)內(nèi)的采暖系 統(tǒng)采用水平雙管并聯(lián)系統(tǒng)，可分室調(diào)節(jié)，主要管道在地面墊層內(nèi)埋設(shè)。 5）有線電話系統(tǒng) 每戶(hù)予留 2 個(gè)有線電視插座，干線采用 SYKV－ 75－ 9，支線采用 SYKV－ 75－ 5－ 1 均穿鋼管暗敷設(shè)。 3）防盜對(duì)講：當(dāng)客人來(lái)訪時(shí)，按所要訪的房號(hào)（在主機(jī)上），主人提機(jī)后可與客人對(duì)話。 （五）智能一卡通管理系統(tǒng) 在局域網(wǎng)基礎(chǔ)上將小區(qū)管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中，只用一張經(jīng)授權(quán)的卡便可享受停車(chē)場(chǎng)管理、門(mén)禁管理等各種費(fèi)用管理，為小區(qū)業(yè)主營(yíng)造一個(gè)充滿(mǎn)和諧、有序、方便、安詳?shù)闹悄芊諊? 弱電系統(tǒng) 該小區(qū)內(nèi)智能化包含的弱 電子系統(tǒng)分別是： 32 （一）保安監(jiān)控及周邊紅外系統(tǒng) 采用戶(hù)外紅外線對(duì)外探測(cè)器對(duì)周界進(jìn)行檢測(cè)，通過(guò)控制報(bào) 警主機(jī)進(jìn)行事故報(bào)警，小區(qū)主出入口由攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控，一旦有人企圖翻墻越欄，立即發(fā)生聲光報(bào)警，并能保證報(bào)警信號(hào)傳遞的及時(shí)、可靠、無(wú)誤，是小區(qū)安全的重要手段。道路照明采用彎管鈉燈。 供電線路布置 每戶(hù)室均裝一 20－ 40A 的電表，電表分層戶(hù)外集中設(shè)置，電源線出變配電站后，埋地進(jìn)入各住宅樓，進(jìn)戶(hù)后各戶(hù)內(nèi)設(shè)一分配電箱，根據(jù)需要設(shè)照明及插座，共 6 個(gè)支路，插座支路帶漏電保護(hù)，室內(nèi)電線及插座均暗設(shè)。 =。下水管采用塑料管，限制使用傳統(tǒng)的鑄鐵管。 用水量估算 1．生活用水量 Q1：小區(qū)戶(hù)數(shù)按 1090 戶(hù)計(jì)，每戶(hù)平均人口按 人計(jì)，則總?cè)丝诩s 3815 人，按人均生活用水標(biāo)準(zhǔn) 200升／日估算，則生活用水量 Q1 為： Q1＝ 200 3815＝ 763（立方米／日） 2．公用建筑及配套工程用水量 Q2：按生活用水量 Q1 的 12％計(jì)，則： Q2＝ 763 12％＝ （立方米／日） 3．綠化用水量 Q3：綠化用水指標(biāo)按每天每平方米 2 升計(jì)則： Q3＝ 2L／ d水源由供水公司通過(guò)韓店平原水庫(kù)供給，管道已鋪設(shè)到本項(xiàng)目所在地，水壓 。樓板采用現(xiàn)澆鋼筋 混凝土板，樓頂采用坡屋頂，用彩色新型輕質(zhì)瓦材覆蓋。廚房、衛(wèi)生間地面鋪防滑面磚，內(nèi)墻面 28 采用瓷磚到頂。 本方案所有戶(hù)型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，多數(shù)臥室及起居室朝陽(yáng)，餐廳與起居室也可合為一體，形成開(kāi)闊空間。 配套公共建筑包括居委會(huì)和物業(yè)管理辦公用房、變配電站，配汽站、調(diào)壓站、公廁及車(chē)庫(kù)等。 2．管線 給水排水管道，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)，采用樹(shù)枝狀管網(wǎng)至各組團(tuán)，鋼筋混凝土管直埋，埋深不小于 。 （ 2）小區(qū)內(nèi)縱向的寬闊的綠帶與小區(qū)中心綠地共同組成小區(qū)的綠洲。 2．地面排水 26 采用車(chē)行道和宅前道路排泄地面雨水，一、二級(jí)道路設(shè)雙側(cè)雨水口，三級(jí)一般單側(cè)設(shè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積 、流量、道路縱坡度等在設(shè)計(jì)階段確定。小區(qū)居民可通過(guò)步行道直接進(jìn)入各區(qū)