山東某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售方案(文件)
【正文】 基地。其中： 屬 于技 術(shù) 密集型、知 識(shí) 密集型項(xiàng) 目；外商投 資 在 3000 萬美元以上、回收投 資時(shí)間長 的 項(xiàng) 目；能源、交通、港口建 設(shè) 的 項(xiàng) 目， 經(jīng) 批準(zhǔn)后，可 減 按 15%的 稅 率征收企 業(yè) 所得 稅 。 d. 對(duì) 外 商投 資興辦 的先 進(jìn) 技 術(shù) 企 業(yè) ，依照 稅 法 規(guī) 定 減 免企 業(yè) 所得 稅 期 滿 后仍 為先 進(jìn) 技 術(shù) 企 業(yè) 的，可以按照 稅 法 規(guī) 定的 稅 率延 長 3 年 減 半征收所得 稅 。 再投 資 退 稅 外商投 資 企 業(yè) 的外 國 投 資 者 從 企 業(yè) 取得的利 潤 直接再投 資 于 該 企 業(yè) ，增加注冊(cè)資 本，或者作 為資 本投 資開辦 其 它 外商投 資 企 業(yè) ， 經(jīng)營 期不少于 5 年的， 經(jīng) 投資 者申 請(qǐng) ， 稅務(wù) 機(jī) 關(guān) 批準(zhǔn)，退 還 其再投 資 部分已 繳納 所得 稅 的 40%的 稅 款。 貿(mào) 易 項(xiàng) 目所需 進(jìn) 口的原材料（包括 輔 料和包裝物料）、不作價(jià) 設(shè)備 ，免征關(guān)稅 。文登 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 海 陸 空交通非常便利，水、 電 、通 訊 、 綜 合服 務(wù)設(shè) 施十分完善，工作、生活、居住 環(huán) 境 優(yōu) 美。而威海 2020 年人口 統(tǒng)計(jì) 3000000 市 區(qū) 人口 800000 人。 從 此點(diǎn)可以看出，如今此地的消 費(fèi) 者是保守而又理性的。 設(shè)計(jì)開盤 前期本市及本省 內(nèi) 占比 50%， 經(jīng)歷 了前期的市 場(chǎng)調(diào)研 ，我 們發(fā)現(xiàn) 山 東 人本土消 費(fèi) 情 節(jié)嚴(yán) 重，就拿 購 物大 賣場(chǎng)來說 ，已有很多外地高端同 類 商 場(chǎng) 入住各 區(qū) 域，但 實(shí)際經(jīng)營 上 并沒有幾家可以在 營業(yè)額 、人流量上高于本地 賣場(chǎng) 。 鑒 此，我 們 把 15%的投 資 占比拋向了他 們 ，目的在于正確的 為 我 項(xiàng) 目注入品牌 實(shí)際 保 證 品牌附加，其二可加大 國際 合作、交流空 間 、其三 滿 足投 資 占有率。同 時(shí) “一元到家”消 費(fèi)輻 射面涵蓋了整 個(gè)膠東 半 島 ，市 場(chǎng)經(jīng)營將 有足 夠 的 營業(yè)額 保障，在加之品 種 、品牌 齊 全， 規(guī) 模大等 優(yōu)勢(shì) ，足以到保 證 高于目前常 數(shù) 的 8%回報(bào) 率的 數(shù) 字， 現(xiàn)場(chǎng) 可以 計(jì) 算 給 客 戶 看， 決 不能 亂 做承 諾 ，再者強(qiáng) 調(diào) 通 過 我 們 全 國和 韓國 大面 積 的招商引入，足以保障 經(jīng)營 的 數(shù) 量和品 種 、品牌。 既 然可以解 決 抗性 問題 ，那 么 就不 得不考 慮賣 點(diǎn)的 挖 掘， 從 我“ 韓國 之窗” 項(xiàng) 目各 項(xiàng) 指 標(biāo) 而言，在一期建材 銷 售 過 程中在 與 客 戶 介 紹 到利益點(diǎn) 訴 求是由“成功”此 詞 作 為 投 資 延展。煞： 東 。 節(jié)氣 ： 3 月 5 日驚 蟄 ， 20 日春雨）， 從一期建材市 場(chǎng)從開盤 到尾 盤 期整體 營銷時(shí)間暫設(shè) 定 為 一年 銷 售周期；四 個(gè)漲 幅 階段共 計(jì) 上浮價(jià)格 35%~40%：第一 階 段： 開盤 期 2020 年 3 月底趁 熱 打 鐵 上 調(diào)8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平 穩(wěn)過 渡價(jià)格上 漲 抗性；第二 階 段：強(qiáng) 銷 期 2020年 4 月底 結(jié) 合 熱 市效 應(yīng) 和 發(fā) 放部分保留 極 好上 調(diào)屆時(shí) 價(jià)格 10%~15%，體 現(xiàn) 周期利益最大化；第三 階 段：持 銷 期根據(jù) 時(shí)間 段情 況陸續(xù) 上 漲 5%~10%；尾 盤 期 2020年 3 月以隆重推出珍藏版 鋪 位 為帶動(dòng) 基 礎(chǔ) 上 調(diào)屆時(shí) 價(jià)格 5%，以最快的速度 實(shí)現(xiàn)100%銷 售率 的同 時(shí) 保 證發(fā) 展商利 潤 和 資 金回收。在強(qiáng) 銷 期分二期放出 20%銷 控 戶 型 實(shí) 行 開。 價(jià)格走 勢(shì)圖 —— 韓國之窗建材市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖01000202030004000500060002005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月 銷 控及折扣策略 銷 控策略 —— 如何把準(zhǔn)“ 韓國 之窗” 項(xiàng) 目一 期建材市 場(chǎng)銷 控 關(guān) ， 應(yīng)從 三 個(gè) 要點(diǎn) 開 展工作， 其一 針對(duì)項(xiàng) 目自身特性（位置、 總 價(jià)、朝向、 戶 型 實(shí) 用度） 進(jìn) 行 銷 控；其二通 過蓄市期準(zhǔn)確了解各 經(jīng)營項(xiàng) 目需求比例，通 過 比例分析 銷 控位置 發(fā) 放量；其三是 針對(duì) 整 區(qū) 域 產(chǎn) 品推出量 進(jìn) 行 銷 控，合理打好市 場(chǎng)戰(zhàn) 。正沖：正沖癸未。忌：合 帳 、安葬、入 殮 。同 時(shí)銷售部在 現(xiàn)場(chǎng) 的 說詞 也能 得到 優(yōu) 化，但考 慮 到不可 預(yù)計(jì) 的各 項(xiàng)問題 ，很有可能在 屆時(shí)階 段不能完成以上工作，故此 時(shí) 我 們 可在 銷 售 現(xiàn)場(chǎng) 高掛二期 項(xiàng) 目的技 術(shù) 指 標(biāo) 及簡 介， 讓 投 資 者感到二期 項(xiàng) 目的 規(guī)劃 形象，增加投 資 者信心和 熱 情。 抗性 屏 蔽及利益點(diǎn) 訴 求 從 投 資 者的八大“ 鐵 律”角度而言，所有的投 資類 物 業(yè) 都存在著未知 風(fēng)險(xiǎn) ，由 此而 來 的就是投 資 者在投 資 中所 產(chǎn) 生抗性，那“ 韓國 之窗”又有 哪 些抗性呢？如和 屏 蔽呢？可不可以把劣 勢(shì)變?yōu)閮?yōu)勢(shì) ？ 周 邊環(huán) 境、配套抗性 —— 項(xiàng) 目周 邊 商 業(yè) 、居住、人流和配套 條 件不完善是目前我 項(xiàng) 目存在的最 大 問題 ， 從 投 資 者角度分析， 這 是必然 將 提及的 問題 ， 當(dāng) 在以后工作中解答客 戶 此 問題時(shí) ，我 們 可告知他 們 ，“ 韓國 之窗”作 為 文登 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 形象型 項(xiàng) 目， 3600 畝 的大型多 業(yè)態(tài) 、多 風(fēng) 格的大型社 區(qū) ，其 內(nèi) 部消 費(fèi) 群和居住量 將滿 足周 邊 消 費(fèi) 量，同時(shí)項(xiàng) 目的商 業(yè)將滿 足文登、威海引乃至整 個(gè)膠東 半 島 的消 費(fèi) 需求，同 時(shí)將 大大 帶動(dòng) 周 邊經(jīng)濟(jì)發(fā) 展，周 邊 的配套也也 隨 著 時(shí)間 段很快成 長 起 來 ，目前投 資 就象是原始股、 極 有增 值 性和保 值 性，同 時(shí) 通 過
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