山東某商業(yè)房地產項目銷售方案(存儲版)
【正文】 ”角度而言，所有的投 資類 物 業(yè) 都存在著未知 風險 ，由 此而 來 的就是投 資 者在投 資 中所 產 生抗性，那“ 韓國 之窗”又有 哪 些抗性呢？如和 屏 蔽呢？可不可以把劣 勢變?yōu)閮?yōu)勢 ？ 周 邊環(huán) 境、配套抗性 —— 項 目周 邊 商 業(yè) 、居住、人流和配套 條 件不完善是目前我 項 目存在的最 大 問題 ， 從 投 資 者角度分析， 這 是必然 將 提及的 問題 ， 當 在以后工作中解答客 戶 此 問題時 ，我 們 可告知他 們 ，“ 韓國 之窗”作 為 文登 經濟開發(fā)區(qū) 形象型 項 目， 3600 畝 的大型多 業(yè)態(tài) 、多 風 格的大型社 區(qū) ，其 內 部消 費 群和居住量 將滿 足周 邊 消 費 量，同時項 目的商 業(yè)將滿 足文登、威海引乃至整 個膠東 半 島 的消 費 需求，同 時將 大大 帶動 周 邊經濟發(fā) 展，周 邊 的配套也也 隨 著 時間 段很快成 長 起 來 ，目前投 資 就象是原始股、 極 有增 值 性和保 值 性，同 時 通 過 可 與 政府 溝 通，配合 說詞 展示 區(qū) 域 規(guī)劃藍圖 增加投 資 客 戶 信心。忌：合 帳 、安葬、入 殮 。 價格走 勢圖 —— 韓國之窗建材市場價格走勢圖01000202030004000500060002005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月 銷 控及折扣策略 銷 控策略 —— 如何把準“ 韓國 之窗” 項 目一 期建材市 場銷 控 關 ， 應從 三 個 要點 開 展工作， 其一 針對項 目自身特性（位置、 總 價、朝向、 戶 型 實 用度） 進 行 銷 控；其二通 過蓄市期準確了解各 經營項 目需求比例，通 過 比例分析 銷 控位置 發(fā) 放量；其三是 針對 整 區(qū) 域 產 品推出量 進 行 銷 控，合理打好市 場戰(zhàn) 。 節(jié)氣 ： 3 月 5 日驚 蟄 ， 20 日春雨）， 從一期建材市 場從開盤 到尾 盤 期整體 營銷時間暫設 定 為 一年 銷 售周期；四 個漲 幅 階段共 計 上浮價格 35%~40%：第一 階 段： 開盤 期 2020 年 3 月底趁 熱 打 鐵 上 調8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平 穩(wěn)過 渡價格上 漲 抗性；第二 階 段：強 銷 期 2020年 4 月底 結 合 熱 市效 應 和 發(fā) 放部分保留 極 好上 調屆時 價格 10%~15%，體 現 周期利益最大化；第三 階 段：持 銷 期根據 時間 段情 況陸續(xù) 上 漲 5%~10%；尾 盤 期 2020年 3 月以隆重推出珍藏版 鋪 位 為帶動 基 礎 上 調屆時 價格 5%，以最快的速度 實現100%銷 售率 的同 時 保 證發(fā) 展商利 潤 和 資 金回收。 既 然可以解 決 抗性 問題 ，那 么 就不 得不考 慮賣 點的 挖 掘， 從 我“ 韓國 之窗” 項 目各 項 指 標 而言，在一期建材 銷 售 過 程中在 與 客 戶 介 紹 到利益點 訴 求是由“成功”此 詞 作 為 投 資 延展。 鑒 此，我 們 把 15%的投 資 占比拋向了他 們 ，目的在于正確的 為 我 項 目注入品牌 實際 保 證 品牌附加，其二可加大 國際 合作、交流空 間 、其三 滿 足投 資 占有率。 從 此點可以看出，如今此地的消 費 者是保守而又理性的。文登 經濟開發(fā)區(qū) 海 陸 空交通非常便利，水、 電 、通 訊 、 綜 合服 務設 施十分完善，工作、生活、居住 環(huán) 境 優(yōu) 美。 再投 資 退 稅 外商投 資 企 業(yè) 的外 國 投 資 者 從 企 業(yè) 取得的利 潤 直接再投 資 于 該 企 業(yè) ，增加注冊資 本，或者作 為資 本投 資開辦 其 它 外商投 資 企 業(yè) ， 經營 期不少于 5 年的， 經 投資 者申 請 ， 稅務 機 關 批準，退 還 其再投 資 部分已 繳納 所得 稅 的 40%的 稅 款。其中： 屬 于技 術 密集型、知 識 密集型項 目；外商投 資 在 3000 萬美元以上、回收投 資時間長 的 項 目；能源、交通、港口建 設 的 項 目， 經 批準后，可 減 按 15%的 稅 率征收企 業(yè) 所得 稅 。 那 么 文登所需的先 導產業(yè) 是什 么 ：高 層 次的第三 產業(yè) 。推 動 全市 對 外 貿 易工作持 續(xù) 、 穩(wěn) 定、健康 發(fā) 展 。 從 不 動產 的品 質 上加大了提升力度！ 2020 年 房地 產開發(fā) 完成投 資 億 元，增 長 %。吸引 國內資 金 億 元，增 長 78%。 投 資 效益 繼續(xù) 提高 。三 產內 部 結構 得到 優(yōu) 化，新型流通 業(yè)態(tài) 和 現 代 營銷 方式所占比重 達 %。政府有 關 部 門積極 采取扶持措施，再就 業(yè) 工程成效 顯 著，社 會 安定祥和。也許在理論上真的是一寸長一寸強，但是真正的執(zhí)行難道不是短小精悍為妙嗎？ 面 臨 我 們 目前需要打 開 的市 場 面 ,正所 謂 是困 難 重重 , 如今商 業(yè) 投 資 的八大“鐵 律” 擺 在他 們 面前： 區(qū) 位 選擇 、交通便利、商 業(yè) 人流、 產 業(yè) 前景、 經營 管理、商 戶質 量 與競爭 度、 產權 主性、租金及租金成 長 性是每一 個 投 資 者精打 細 算的 問題 ，加之目前商 業(yè) 地 產 弊病重多，大到北京的 實 力派的“巨 庫 ”、“第五大道 小到如今的供大于求的“ 凈 菜超市”，每一 個帶 著自己的 優(yōu) 點 進 入市 場 的 項 目，大多都 嘗到市 場 無情的一面，同 時 在 慘 淡的 經營 中都 讓 投 資 者 飽 受煎熬，使得大部分投 資者 對 商 業(yè) 物 業(yè) 充 滿 恐 懼 ， 導 致全 國 的商用房存量面 積 大大的增加。 “先 進 一步是 財 富、落后一步是包 袱 ”， 隨 著 開盤時間 一天天 臨 近， 項 目的 營銷 工作也在 實質 性全面展 開 ， 鑒 于我 項 目的自身情 況
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