山東某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 ”角度而言，所有的投 資類(lèi) 物 業(yè) 都存在著未知 風(fēng)險(xiǎn) ，由 此而 來(lái) 的就是投 資 者在投 資 中所 產(chǎn) 生抗性，那“ 韓國(guó) 之窗”又有 哪 些抗性呢？如和 屏 蔽呢？可不可以把劣 勢(shì)變?yōu)閮?yōu)勢(shì) ？ 周 邊環(huán) 境、配套抗性 —— 項(xiàng) 目周 邊 商 業(yè) 、居住、人流和配套 條 件不完善是目前我 項(xiàng) 目存在的最 大 問(wèn)題 ， 從 投 資 者角度分析， 這 是必然 將 提及的 問(wèn)題 ， 當(dāng) 在以后工作中解答客 戶 此 問(wèn)題時(shí) ，我 們 可告知他 們 ，“ 韓國(guó) 之窗”作 為 文登 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 形象型 項(xiàng) 目， 3600 畝 的大型多 業(yè)態(tài) 、多 風(fēng) 格的大型社 區(qū) ，其 內(nèi) 部消 費(fèi) 群和居住量 將滿 足周 邊 消 費(fèi) 量，同時(shí)項(xiàng) 目的商 業(yè)將滿 足文登、威海引乃至整 個(gè)膠東 半 島 的消 費(fèi) 需求，同 時(shí)將 大大 帶動(dòng) 周 邊經(jīng)濟(jì)發(fā) 展，周 邊 的配套也也 隨 著 時(shí)間 段很快成 長(zhǎng) 起 來(lái) ，目前投 資 就象是原始股、 極 有增 值 性和保 值 性，同 時(shí) 通 過(guò) 可 與 政府 溝 通，配合 說(shuō)詞 展示 區(qū) 域 規(guī)劃藍(lán)圖 增加投 資 客 戶 信心。忌：合 帳 、安葬、入 殮 。 價(jià)格走 勢(shì)圖 —— 韓國(guó)之窗建材市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖01000202030004000500060002005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月 銷(xiāo) 控及折扣策略 銷(xiāo) 控策略 —— 如何把準(zhǔn)“ 韓國(guó) 之窗” 項(xiàng) 目一 期建材市 場(chǎng)銷(xiāo) 控 關(guān) ， 應(yīng)從 三 個(gè) 要點(diǎn) 開(kāi) 展工作， 其一 針對(duì)項(xiàng) 目自身特性（位置、 總 價(jià)、朝向、 戶 型 實(shí) 用度） 進(jìn) 行 銷(xiāo) 控；其二通 過(guò)蓄市期準(zhǔn)確了解各 經(jīng)營(yíng)項(xiàng) 目需求比例，通 過(guò) 比例分析 銷(xiāo) 控位置 發(fā) 放量；其三是 針對(duì) 整 區(qū) 域 產(chǎn) 品推出量 進(jìn) 行 銷(xiāo) 控，合理打好市 場(chǎng)戰(zhàn) 。 節(jié)氣 ： 3 月 5 日驚 蟄 ， 20 日春雨）， 從一期建材市 場(chǎng)從開(kāi)盤(pán) 到尾 盤(pán) 期整體 營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間暫設(shè) 定 為 一年 銷(xiāo) 售周期；四 個(gè)漲 幅 階段共 計(jì) 上浮價(jià)格 35%~40%：第一 階 段： 開(kāi)盤(pán) 期 2020 年 3 月底趁 熱 打 鐵 上 調(diào)8%~10%，在 3 月底至 4 月月初底平 穩(wěn)過(guò) 渡價(jià)格上 漲 抗性；第二 階 段：強(qiáng) 銷(xiāo) 期 2020年 4 月底 結(jié) 合 熱 市效 應(yīng) 和 發(fā) 放部分保留 極 好上 調(diào)屆時(shí) 價(jià)格 10%~15%，體 現(xiàn) 周期利益最大化；第三 階 段：持 銷(xiāo) 期根據(jù) 時(shí)間 段情 況陸續(xù) 上 漲 5%~10%；尾 盤(pán) 期 2020年 3 月以隆重推出珍藏版 鋪 位 為帶動(dòng) 基 礎(chǔ) 上 調(diào)屆時(shí) 價(jià)格 5%，以最快的速度 實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo) 售率 的同 時(shí) 保 證發(fā) 展商利 潤(rùn) 和 資 金回收。 既 然可以解 決 抗性 問(wèn)題 ，那 么 就不 得不考 慮賣(mài) 點(diǎn)的 挖 掘， 從 我“ 韓國(guó) 之窗” 項(xiàng) 目各 項(xiàng) 指 標(biāo) 而言，在一期建材 銷(xiāo) 售 過(guò) 程中在 與 客 戶 介 紹 到利益點(diǎn) 訴 求是由“成功”此 詞 作 為 投 資 延展。 鑒 此，我 們 把 15%的投 資 占比拋向了他 們 ，目的在于正確的 為 我 項(xiàng) 目注入品牌 實(shí)際 保 證 品牌附加，其二可加大 國(guó)際 合作、交流空 間 、其三 滿 足投 資 占有率。 從 此點(diǎn)可以看出，如今此地的消 費(fèi) 者是保守而又理性的。文登 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 海 陸 空交通非常便利，水、 電 、通 訊 、 綜 合服 務(wù)設(shè) 施十分完善，工作、生活、居住 環(huán) 境 優(yōu) 美。 再投 資 退 稅 外商投 資 企 業(yè) 的外 國(guó) 投 資 者 從 企 業(yè) 取得的利 潤(rùn) 直接再投 資 于 該 企 業(yè) ，增加注冊(cè)資 本，或者作 為資 本投 資開(kāi)辦 其 它 外商投 資 企 業(yè) ， 經(jīng)營(yíng) 期不少于 5 年的， 經(jīng) 投資 者申 請(qǐng) ， 稅務(wù) 機(jī) 關(guān) 批準(zhǔn)，退 還 其再投 資 部分已 繳納 所得 稅 的 40%的 稅 款。其中： 屬 于技 術(shù) 密集型、知 識(shí) 密集型項(xiàng) 目；外商投 資 在 3000 萬(wàn)美元以上、回收投 資時(shí)間長(zhǎng) 的 項(xiàng) 目；能源、交通、港口建 設(shè) 的 項(xiàng) 目， 經(jīng) 批準(zhǔn)后，可 減 按 15%的 稅 率征收企 業(yè) 所得 稅 。 那 么 文登所需的先 導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 是什 么 ：高 層 次的第三 產(chǎn)業(yè) 。推 動(dòng) 全市 對(duì) 外 貿(mào) 易工作持 續(xù) 、 穩(wěn) 定、健康 發(fā) 展 。 從 不 動(dòng)產(chǎn) 的品 質(zhì) 上加大了提升力度！ 2020 年 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 完成投 資 億 元，增 長(zhǎng) %。吸引 國(guó)內(nèi)資 金 億 元，增 長(zhǎng) 78%。 投 資 效益 繼續(xù) 提高 。三 產(chǎn)內(nèi) 部 結(jié)構(gòu) 得到 優(yōu) 化，新型流通 業(yè)態(tài) 和 現(xiàn) 代 營(yíng)銷(xiāo) 方式所占比重 達(dá) %。政府有 關(guān) 部 門(mén)積極 采取扶持措施，再就 業(yè) 工程成效 顯 著，社 會(huì) 安定祥和。也許在理論上真的是一寸長(zhǎng)一寸強(qiáng)，但是真正的執(zhí)行難道不是短小精悍為妙嗎？ 面 臨 我 們 目前需要打 開(kāi) 的市 場(chǎng) 面 ,正所 謂 是困 難 重重 , 如今商 業(yè) 投 資 的八大“鐵 律” 擺 在他 們 面前： 區(qū) 位 選擇 、交通便利、商 業(yè) 人流、 產(chǎn) 業(yè) 前景、 經(jīng)營(yíng) 管理、商 戶質(zhì) 量 與競(jìng)爭(zhēng) 度、 產(chǎn)權(quán) 主性、租金及租金成 長(zhǎng) 性是每一 個(gè) 投 資 者精打 細(xì) 算的 問(wèn)題 ，加之目前商 業(yè) 地 產(chǎn) 弊病重多，大到北京的 實(shí) 力派的“巨 庫(kù) ”、“第五大道 小到如今的供大于求的“ 凈 菜超市”，每一 個(gè)帶 著自己的 優(yōu) 點(diǎn) 進(jìn) 入市 場(chǎng) 的 項(xiàng) 目，大多都 嘗到市 場(chǎng) 無(wú)情的一面，同 時(shí) 在 慘 淡的 經(jīng)營(yíng) 中都 讓 投 資 者 飽 受煎熬，使得大部分投 資者 對(duì) 商 業(yè) 物 業(yè) 充 滿 恐 懼 ， 導(dǎo) 致全 國(guó) 的商用房存量面 積 大大的增加。 “先 進(jìn) 一步是 財(cái) 富、落后一步是包 袱 ”， 隨 著 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 一天天 臨 近， 項(xiàng) 目的 營(yíng)銷(xiāo) 工作也在 實(shí)質(zhì) 性全面展 開(kāi) ， 鑒 于我 項(xiàng) 目的自身情 況
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