【正文】 設(shè)的同時(shí)，要注重環(huán)境的綠化和安全防范，一方面提高了項(xiàng)目環(huán)境的整體優(yōu)勢(shì)， 另一方面增強(qiáng)了住戶的防范意識(shí)，使項(xiàng)目從真正意義上達(dá)到“陽(yáng)光、健康”的設(shè)計(jì)理念。 九、融資說(shuō)明 該項(xiàng)目總占地面積約 104 萬(wàn)平方米，其中水庫(kù)面積約 萬(wàn)平方米，總建筑面積 1367984 平方米，分 6 期進(jìn)行。公司早年曾參與多項(xiàng)淡水當(dāng)?shù)丶皬V州地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，目前在惠陽(yáng)及大亞灣地區(qū)擁有較多土地，并與惠陽(yáng)市政府保持良好的關(guān)系。 公司通過(guò)這幾年的積累、發(fā)展、壯大，已經(jīng)成為實(shí) 力雄厚、技術(shù)精良、具有現(xiàn)代化管理手段和計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的成熟企業(yè)。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，住宅已迅速地成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的首選商品。通過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)作，以及借鑒其它公司的管理經(jīng)驗(yàn)和管理模式，領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)該公司的實(shí)際情況，制定了現(xiàn)階段符合公司發(fā)展 的組織管理結(jié)構(gòu)模式。 對(duì)損害公司利益者，根據(jù)不同情況一律給予不同程度的處分。 惠陽(yáng)市從 1995 年到 2021 年這六年間總?cè)丝趶? 萬(wàn)人增加到 14 萬(wàn)人，人口密度在惠州市排第二，這與大量的外來(lái)人口涌入有關(guān)。 其次，惠陽(yáng)（淡水）是港、深、惠、穗經(jīng)濟(jì)格局的中間地帶。淡水房地產(chǎn)投資者已恢復(fù)對(duì)樓市的信心，重新注資改建爛尾樓、空置房，項(xiàng)目經(jīng)策劃包裝后再次推出市場(chǎng)銷(xiāo)售，如富景華園、鐵湖書(shū)院等。 新穎、別致、時(shí)尚的建筑造型，加之先進(jìn)完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及優(yōu)越的地域條件，為該項(xiàng)目成為本省乃至全國(guó)健康化標(biāo)志性建筑提供了極其有利的條件。設(shè)計(jì)充分考慮山地的高差與建筑物的盡可能沿 等高線分組布置，減少土方開(kāi)挖量，減少對(duì)現(xiàn)有自然植被的破壞。 （五）、公共服務(wù)設(shè)施 公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)在主題策劃概念及滿足區(qū)內(nèi)使用要求條件下體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出： （ 1）、便捷性 — 方便社區(qū)居民使用公共服務(wù)設(shè)施。然后選擇澳洲“五合國(guó)際”（ WOODHEAD）以及英格蘭“羅麥莊馬香港有限公司”（ RMJM HONG KONG LIMITED）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行概念規(guī)劃。 住宅類(lèi)型：洋房 /公寓的類(lèi)型結(jié)構(gòu)為四層無(wú)電梯、六層無(wú)電梯、九層帶電梯、十二層帶電梯組成。其次是建造一個(gè)上檔次高素質(zhì)的小學(xué)及一些康體娛樂(lè)設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等。 為了豐富小區(qū) 業(yè)余文化生活，組織周末派對(duì)和周末旅行團(tuán)，同時(shí)，建立小區(qū)商業(yè)街、超市、社區(qū)局域網(wǎng)及電話配送購(gòu)物系統(tǒng)，以方便住 24 戶的生活需要。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，保證新鮮空氣的供給，以符合衛(wèi)生及安全要求。 二、安全防范 （一）、消防 整個(gè)小區(qū)嚴(yán)格按照國(guó)家民用建筑防火規(guī)范設(shè)計(jì)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年全市商品房銷(xiāo)售面積 ,比去年同期增長(zhǎng)％，房屋銷(xiāo)售額為 81， 166 萬(wàn)元，比去年同期增加 ％。今年上半年空置面積 萬(wàn)平方米，比上年同期 萬(wàn)平方米，減少 4%。 1— 6 月，商品房交易 2367 宗，同比增長(zhǎng) %：交易面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；金額 億元，增長(zhǎng) %。 （ 三 ） 、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證速度加快， 他項(xiàng)權(quán)抵押 登記成為市民購(gòu)房的主要付款形式 今年上半年惠州市房產(chǎn)管理局共辦理各項(xiàng)登記發(fā)證 11811 本，比上年同期增長(zhǎng) 54%。兩方面因素均為淡水鎮(zhèn)的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)積累了較大的消費(fèi)需求和購(gòu)買(mǎi)潛力。具不完全統(tǒng)計(jì)，惠陽(yáng)裔香港人士有 60 萬(wàn)人之多，如今，淡水鎮(zhèn)仍然是香港人假日去往內(nèi)地娛樂(lè)消遣的重要選擇地。而該項(xiàng)目占地 104 萬(wàn)平方米，在惠陽(yáng)市是一大突破。 公司發(fā)展的項(xiàng)目是惠陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)需求的空白點(diǎn)，當(dāng)?shù)匦枨罅枯^大。 第七部分 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分析 企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，離不開(kāi)有效的經(jīng)營(yíng)方式與策略，在銷(xiāo)售過(guò)程中除了要建立銷(xiāo)售隊(duì)伍平臺(tái)外，還 要結(jié)合多層次的銷(xiāo)售渠道方式，建立立體銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。如：制定售后服務(wù)的跟進(jìn)、開(kāi)拓業(yè)主的潛在消費(fèi)市場(chǎng)等。 另外，令二手公司介入，可以起到推波助瀾 的作用。 采用統(tǒng)一的 VI 系統(tǒng)與廣告規(guī)范。根據(jù)調(diào)查分析，建議在項(xiàng)目前期多做項(xiàng)目和企業(yè)的品牌形象廣告宣傳，提高知名度和建立企業(yè)的信譽(yù)度。投放時(shí)間與銷(xiāo)售同步進(jìn)行。從而增強(qiáng)中 海殼牌石化項(xiàng)目及其中下游企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目的吸引力。 由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)滯后導(dǎo)致缺乏具可比性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，難以將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為定價(jià)基礎(chǔ)。并針對(duì)稅前、稅后的情況進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。 （ 2）、從現(xiàn)金流量表的結(jié)果分析，全部投資的稅后內(nèi)部收益率為24％，高于選取的利率 8％，表明項(xiàng)目有一定的經(jīng)濟(jì)可行性。 第十部分 風(fēng)險(xiǎn)控制 房地產(chǎn)具有一次性投入資金大，資金周轉(zhuǎn)慢，受政策影響強(qiáng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與其他產(chǎn)品相比，風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，通過(guò)擴(kuò)大基建規(guī)模來(lái)拉動(dòng)市場(chǎng)需求；經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)通過(guò)壓縮基建規(guī)模、控制基建信貸來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。 任 何企業(yè)在政策風(fēng)險(xiǎn)面前都是平等的，高質(zhì)量的產(chǎn)品是根本。未來(lái)在宏觀緊縮的大背景下，這一趨勢(shì)會(huì)加劇，實(shí)力強(qiáng)的公司會(huì)因此而獲得較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。由于市場(chǎng)的不完善，在高回報(bào)的誘惑下，投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是巨大的。貸款過(guò)于集中于一個(gè)行業(yè)，且大量信貸資金違規(guī)投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅會(huì)降低對(duì)其他行業(yè)的支持，也會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)的集聚。三種資源需要共同作用，缺一不可。 資金短缺是任何一個(gè)企業(yè)都可能面臨的危機(jī)。管理落后及決策失誤都會(huì)帶來(lái)致命的危機(jī)。公司通過(guò)嚴(yán)格的人事管理制度和獎(jiǎng)懲制度來(lái)避免突如其來(lái)的人員變動(dòng)，尤 53 其是核心人員的流失。 四、資源風(fēng)險(xiǎn) 資源有三個(gè)方面，分別為人力資源、貨幣資源和材料資源。 三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目緊縮銀根的出發(fā)點(diǎn)。但同時(shí)也看到有些樓盤(pán)的旺銷(xiāo)。在目前中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng) 優(yōu)勝劣汰加劇，行業(yè)集中度提高。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì)：該政策實(shí)施將使約 50％房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境， 70％以上的項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)。再加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有許多時(shí)候都是投資拉動(dòng)型的，而不是市場(chǎng)需求拉動(dòng)的增長(zhǎng)。 投資估算依據(jù)： 首期工程概算 項(xiàng)目名稱(chēng) 樓層 建筑面積 單價(jià) 金額 （ m2） (元 /m2) (萬(wàn)元 ) 土地成本 96,085 480 4612 第一階段公建 38,400 11,602 小區(qū)配套 3,000 1,300 390 高級(jí)公寓 18,100 1,200 2,172 運(yùn)動(dòng)會(huì)所 3,500 1,500 525 入口商業(yè) 1,800 1,800 324 產(chǎn)權(quán)酒店 12,000 2,000 2,400 入口橋梁 2,150 其中：第一階段開(kāi)發(fā)分?jǐn)偟某杀? 2150萬(wàn)元 / m2*96085m2 203 整治湖面（含綠化） 2,500 其中：第一階段開(kāi)發(fā)分?jǐn)偟某杀? 237 綠化 275 市政管網(wǎng) 458 主干道道路 193 次干道道路 31 電網(wǎng) 183 第一階段住宅 63,450 5,809 多層住宅 6 層 14,000 800 1,120 小高層住宅 12 層 32,000 1,000 3,200 多層住宅 6 層 12,800 800 1,024 別墅 2 層 1,500 1,000 150 別墅 3 層 3,150 1,000 315 第一階段總建筑面積（ m2） 101,850 第一階段預(yù)算投資成本（萬(wàn)元） 22,023 第一階段承擔(dān)的實(shí)際成本 17,813 土地成本 77,434 480 3,717 第二階段公建 13,000 2,415 小區(qū)配套 3,000 1,300 390 小學(xué) 8,000 1,200 960 幼兒園 2,000 1,200 240 48 綠化 282 市政管網(wǎng) 469 主干道道路 41 次干道道路 14 電網(wǎng) 19 第二階段住宅 69,080 6,069 多層住宅 6 層 7,000 560 多層住宅 6 層 6,400 512 多層住宅 6 層 28,560 2,285 多層退臺(tái)式住宅 7 層 18,820 1,882 多層退臺(tái)式住宅 7 層 440 別墅 3 層 250 別墅 3 層 1,400 1,000 140 第二階段總建筑面積（ m2） 82,080 第二階段預(yù)算成本（萬(wàn)元） 12,200 首期合計(jì)總建筑面積（ m2） 183,930 首期合計(jì)預(yù)算成本（萬(wàn)元） 34,500 二、資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目是一個(gè)較大型的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期較長(zhǎng)，住宅類(lèi)型較多，其中首期投入開(kāi)發(fā)用地面積 15 萬(wàn)平方米，開(kāi) 發(fā)建筑面積 17萬(wàn)平方米。 （ 2）現(xiàn)金流量表的編制 全部投資：現(xiàn)金流入： 334327 萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入： 334327 萬(wàn)元 總投資利潤(rùn)率 稅前 48％ 稅后 32％ 總投資利稅率 61％ 資本金利潤(rùn)率 稅前 708％ 稅后 474％ 45 現(xiàn)金流出： 265105 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)成本： 189523 萬(wàn)元 建設(shè)投資： 189523 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用：（扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用） 15715 萬(wàn)元 銷(xiāo)售稅金及附加： 26830 萬(wàn)元 所得稅： 33037 萬(wàn)元 所得稅前凈現(xiàn)金流量 102258 萬(wàn)元 所得稅后凈現(xiàn)金流量 69221 萬(wàn)元 稅前折現(xiàn)現(xiàn)金流量 48147 萬(wàn)元 稅后折現(xiàn)現(xiàn)金流量 28073 萬(wàn)元 現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資在所得稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，而與項(xiàng)目的籌資方式無(wú)關(guān)。至于區(qū)內(nèi)的商業(yè)功能，由于本項(xiàng)目以居住功能為主，并有較大比例的公建配套設(shè)施，故商業(yè)功能相對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所占比例不會(huì)大，故此處暫未考慮商業(yè)部分的收益。 （五）、廣告與促銷(xiāo)計(jì)劃： 戶外廣告宣傳 項(xiàng)目推介會(huì) 報(bào)紙及電視宣傳 郵寄投遞廣告宣傳 五、定價(jià)策略 在制定定價(jià)水平及策略時(shí)，需要考慮多方面因素，而三個(gè)主要原則是：成本、客戶需 求及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格。 與中海殼牌石化項(xiàng)目的合作，最重要的是要建立起企業(yè)與項(xiàng)目的品牌和知名度。投放時(shí)間與銷(xiāo)售同步進(jìn)行。因而根據(jù)不同的細(xì)分市場(chǎng)，采用不同的銷(xiāo)售策略。將由以下幾點(diǎn)入手： 合理分配利用，形象 宣傳與促銷(xiāo)宣傳的費(fèi)用比例為 3:7，盡量使宣傳的效果得到優(yōu)化。具體策略如下： （一）聚斂人氣 房地產(chǎn)銷(xiāo)售中重要的一點(diǎn)是推廣一定要先有人氣，人氣不足的項(xiàng)目，推廣必然事倍功半。 （三）、通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)去開(kāi)拓市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)。因此如能通過(guò)項(xiàng)目第一期的品質(zhì)建立項(xiàng)目的品牌形象，從而再次激起房地產(chǎn)投資熱潮，這部分的銷(xiāo)售潛力 34 是十分巨大的。雖然現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)該項(xiàng)目無(wú)法構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但也不能忽視其隨時(shí)帶來(lái)的影響和沖擊。但由于當(dāng)?shù)卣](méi)有作詳細(xì)的城市規(guī)劃，因此大部分地塊目前尚沒(méi)有具體的用途限制。 收入特征 據(jù)調(diào)查，惠陽(yáng)市人均收入水平較高，與廣州市相接近。從對(duì)當(dāng)?shù)氐木C合調(diào)查分析，自 93 年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)從 此步入淡期，市面上迄今為止僅有棕櫚島一個(gè)高檔項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了較長(zhǎng)期的停滯狀態(tài)。 1— 6 月份，批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 12%，辦理商品房預(yù)售鑒證登記 4043 宗，同比減少 %，面積 萬(wàn)平方米，減少 %，交易金額 億元，增長(zhǎng) %，預(yù)售商品房平均價(jià)為 2248 元 /平方米，預(yù)示下半年商品房?jī)r(jià)格將有所回升。 上半年市區(qū)完成房產(chǎn)交易 3789 宗，交易面積 萬(wàn)平方米， 29 交易金額 億元，與上年同期相比分別增加 %、 %、 %。 （一）、 空置面積下降。其中商品房建設(shè)投資 62， 783 萬(wàn)元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 ％。變頻供水是設(shè)置集中蓄水池，向整個(gè)小區(qū)供水，用量大，更新快，使水質(zhì)保持新鮮。停車(chē)場(chǎng)必須設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保障使用者及車(chē)輛的安全。所以，在清潔工作方面要有條理性、規(guī)劃性。 23 配套設(shè)施：項(xiàng)目前期為達(dá)到投入與產(chǎn)出的相對(duì)平衡，建議在配套設(shè)施的建造上分期建設(shè)。 平面戶型結(jié)構(gòu) 建議采納使用的住宅類(lèi)型 一梯兩戶 四層無(wú)電梯、六層無(wú)電梯（其中的 40％） 一梯四戶 六層無(wú)電梯（其中的 60％） 九層帶電梯 十二層帶電梯 室內(nèi)結(jié)構(gòu)：建議可采用一些新穎的室內(nèi)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，如躍式、錯(cuò)層等。該項(xiàng)目的土地已經(jīng)征用，并完成了總體規(guī)劃和局部平整。同時(shí)注意保持原有的生