【正文】 列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對銀行信貸方面， 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金, 委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款, 并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息, 其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，%；，%；德意志銀行、。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。 （2）債權(quán)融資方式 B、 投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。） A、股權(quán)方式融資的退出 在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。這些因素可能會受到上游市場，如受鋼材，水泥的價格波動的影響；也可能會受到金融市場，如升息的影響，使項(xiàng)目資金成本增高；還有可能受到來自政府政策，法律法規(guī)方面的限制。 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的稅前評價指標(biāo)：內(nèi)部收益率，分別計(jì)算平均售價上下波動10%，20%和投資額上下波動10%，20%時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見下表：不確定因素內(nèi)部收益率變化率20%10%基本方案+10%+20%銷售單價9%25%41%57%73%投資額度63%57%41%27%19%敏感性分析圖為：計(jì)算項(xiàng)目對各因素的敏感度 β = 評價指標(biāo)變化的幅度（%）247。只有一通過真實(shí)客觀的了解市場與項(xiàng)目，全面真實(shí)的建立價格體系，才一有可能把項(xiàng)目賣到最合適的價格，達(dá)到項(xiàng)目贏利的目的。對于房地產(chǎn)投資自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項(xiàng)目遭受無法估量的損失。%，所占分額較大，預(yù)售款的回款情況直接影響到項(xiàng)目資金鏈的完整。 在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)宣傳和營銷，選擇合適的價格定位以及最佳的上市時機(jī)，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)拿襟w進(jìn)行推廣，盡最大的努力完成銷售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資金回籠，規(guī)避租售階段的風(fēng)險。租售階段的風(fēng)險目前，進(jìn)行商品房預(yù)售（預(yù)租）并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項(xiàng)目的最大累計(jì)資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動發(fā)展項(xiàng)目。每個階段的投資內(nèi)容都不同，風(fēng)險的表現(xiàn)形式各異，大小也不一樣。 但應(yīng)該看到，在實(shí)際的操作中，樓盤定價看似簡單，實(shí)際上卻是一個非常重要同時也非常復(fù)雜的市場決策。 = %由計(jì)算可得，%時，全部投資利潤率為零，投資剛能保本。 七 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評估及融資方案 投資與成本費(fèi)用估算說明 投資估算依據(jù)2中華人民共和國建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》、設(shè)備價格參考濟(jì)南現(xiàn)行市場價 投資估算內(nèi)容 投資估算費(fèi)用范圍主要包括土地費(fèi)用、項(xiàng)目前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)建設(shè)費(fèi)(建安工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)以及與小區(qū)配套的公建、環(huán)境、綠化、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)備的費(fèi)用) 、開發(fā)規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。抵押和保證 項(xiàng)目完成投資方退出第一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項(xiàng)目的分紅； A、 投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項(xiàng)目無法啟動的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。 （4）房地產(chǎn)信托融資這是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。 退出的確定性較大, 比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動性。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。 整個操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種融資是在銷售過程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長時間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。聯(lián)合開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位, 并且地產(chǎn)商與經(jīng)營商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合, 可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢。2005年12月1日起, 《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能, 可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新, 爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來, 就形成了一種新的組合融資模式, 即信托+銀行。在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。重大事項(xiàng) 企業(yè)內(nèi)部設(shè)置：總公司董事長辦公室常務(wù)辦公二人、財(cái)務(wù)部：總會計(jì)，常務(wù)會，出納三人：總公司設(shè)置：分公司、工程部、項(xiàng)目經(jīng)理部、材料商務(wù)部、綜合部投資部等機(jī)構(gòu)、公司文化為公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)。4． 由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產(chǎn)品已經(jīng)形成了豐富、飽滿的多層次形象，和濃郁的生活氛圍，此時以“精神家園“為題，營造強(qiáng)烈的家的氣氛，吸引返鄉(xiāng)置業(yè)人群，使其有充分的自豪感、滿足感和歸屬感。⑶．建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)——交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進(jìn)），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯落設(shè)計(jì)。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。3．安全性為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。根據(jù)曹縣城市民的生活特點(diǎn)，在項(xiàng)目內(nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。3．經(jīng)濟(jì)開發(fā)：規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機(jī)制?？傮w規(guī)劃構(gòu)思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。我們的項(xiàng)目地塊地處曹縣城郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目概念定位為：人文品質(zhì) 清新健康結(jié)合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項(xiàng)目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量（接近100萬方），因此確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：中高端的“品牌社區(qū)”路線據(jù)此我們的目標(biāo)：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。②．居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。 新婚夫婦家庭：購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。 私營主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。 另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群：他們多在國家機(jī)關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在4萬元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級，二次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。 年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)3045歲企事業(yè)中層干部34萬新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭46歲以上企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4萬以上未獨(dú)立子女家庭或獨(dú)立子女家庭2545歲私營主3萬以上獨(dú)身、新婚夫婦未獨(dú)立子女家庭4, 投資型: 預(yù)期外來投資炒房客⑷．吸引客源種類①． 以個體買家為主，集團(tuán)客戶為輔；②． 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。3． 2010年為曹縣城大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時也是市場供應(yīng)量放大關(guān)鍵時期，市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項(xiàng)目面臨較大的市場壓力。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。三、市場分析⑤． 景 觀：項(xiàng)目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。體育運(yùn)動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍(lán)子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設(shè)施，項(xiàng)目旁誠鵬公司投資開發(fā)的110萬方住宅和現(xiàn)代國際星級酒店的和國際商業(yè)中心。 東片區(qū)商業(yè)主體占項(xiàng)目用地土地面積的40%左右。二、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目的基本情況 公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點(diǎn)。 一、公司介紹二、項(xiàng)目分析 六、融資方案的設(shè)計(jì)公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。容積率≥≤，以確保安置回遷，建筑面積≥18萬平方。 可回收部分資金?！貕K周邊規(guī)劃項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。④． 娛 樂：項(xiàng)目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為230012000元/平方米不等。2．劣勢（WEAKNESS）⑴．項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。而購買力較強(qiáng)的客源選擇在濟(jì)南投資購房可能性較大。⑧． 外來投資者⑨． 預(yù)期潛能炒房客⑶．客源購房目的 ：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房；2, 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；3, 工作型：因?yàn)楣ぷ髟騺聿艹?，為了工作方便的人群。年齡職業(yè)年收入