房地產(chǎn)企業(yè)該如何融資(存儲版)
【正文】 提都沒有提，或者是剛剛提這個概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡單的早期的開發(fā)能上升到一個全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來的一種做法。說到這兒，我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個方面來談企業(yè)重組：
一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個臺階，已經(jīng)到了一個市場占有，比如說在某個城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調(diào)整，需要明確性的發(fā)展方向，這時候這個企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠到北辰，一直到成運股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報，所以對于房地產(chǎn)來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。所以這一點在找投資方的時候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽，而且有歷史這樣的一些公司。那么演示了講解這部分要相當?shù)淖⒁猓v清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來說，否則的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會給你信心。就是這些人是信得過的，如果說大的環(huán)境不好，來一個亞洲金融危機或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。那么特別是房地產(chǎn)這方面要相當?shù)膫?cè)重，就是我們到底怎么來做這個項目。所以投資方也有不同的投資方，比如說我們剛才說的四大類資金來源的投資方，對投資資金還有金融機構(gòu)的錢來說，他們一般來說并不希望控股，但是對房地產(chǎn)公司來說，很多情況下他們希望控股，這個就是看看我們?nèi)绻繕嗣鞔_的話，如果我們不希望他們控股，那就是我們找資金的方向已經(jīng)很明確，我們就找金融機構(gòu)，找投資基金，找非房地產(chǎn)的大型企業(yè)，如果說我們有心理準備，準備把我們的股權(quán)讓出去的話，甚至把控股權(quán)讓出去的話，我們不妨找一些房地產(chǎn)公司的錢，所以目標一定要明確。
第三種投資方式叫做股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)就是給他一個將來的權(quán)益，這塊就是我們經(jīng)常說管理層的期權(quán)或者是投資的期權(quán)說得很簡單，比如說一個項目需要一個億，如果投資方先投了兩千萬，但是這兩千萬是按照現(xiàn)在一個億的價格來投的，他就占20％，他希望給他一個期權(quán)，在一年之內(nèi)或者是兩年半之內(nèi)再給他投資的權(quán)利，如果他再把這三千萬投進來的時候，那相當于這個故群是50％、50％了，就誰也不控股了，這當中就股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)的作用相當大，也許我們現(xiàn)在覺得反正進來的都是錢，但是雖然都是錢，但是今年進來和明年進來的有很大不一樣。因為在這個當中有一個距離，因為有錢的人，他那個錢在手上有點燙手，不花出去這個錢的話，如果是幾千萬、幾百萬就報了，那么如果是幾十億、幾百億的話，真是值得我們探索和尋找的資金來言。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。這個話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的，就是從房地產(chǎn)業(yè)來說，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個上一個層次或者上規(guī)模，從長遠方面來考慮這種開發(fā)，所以我也是借這個機會和大家交流。房地產(chǎn)企業(yè)如何融資莫天全主持人：
下面我們有請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資與企業(yè)重組的演講主題，莫天全先生是美國亞洲開發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股有限公司總裁兼首席執(zhí)行官、中房指數(shù)秘書長。那么國際上知名的還有東方廣場，李嘉誠有跟大的都是量，包括華遠，現(xiàn)在是華潤，當初也是高盛參與了直接投資。那么股權(quán)這塊也有條件，就是說希望幾年之后出去，他不想成為股東了。但是他們看好的是什么？比較高檔一點的，長期的回報，對他們來說有一個10％的回報就已經(jīng)很滿足了，我接觸的在香港兩個非常簡單的五星級的飯店，一個在上海，一個在北京，但是要完成的一個項目，他們準備全盤的收購，北京這個剛剛出了地面，也是在做這個調(diào)查階段，所以這個資金的介入，我們怎么把握它，怎么把這個來源掌握，還是非常的重要。
第二種形式就是叫股權(quán)投資兼貸款，這種投資特殊一點，他給你兩千萬，給你五千萬，但是他還向你要一個利息，也許這個利息會比正常的銀行利息低一點或者是差不多，他成了你這個股東以外，你這個公司還得每年給他5％或者百分之幾的利息，這是一種比純粹的股權(quán)投資這塊更加嚴厲的一種投資方式，但是具體每個投資到底怎么樣，還有待于具體分析。
第二個方面，股權(quán)這一塊是讓別人控股，還是不讓別人控股？這個要非常非常的清晰，比如說我們出去賣掉公司的20％、25％，還是賣掉公司的50％、75％，所以這個也是相當關(guān)鍵，因為在國內(nèi)來說，我們很多不希望把控股權(quán)丟掉，我覺得這是對的，因為作為一個公司，特別是不是很成熟的公司，早期的公司的話，如果聒噪的把控股權(quán)丟掉的話，是非常非常危險的。
我們在市場和目標遠景確定的情況下，相當關(guān)鍵的一點就是我們怎么切入來運作，這個目標這個項目我們怎么里運作，得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個項目運作怎么樣，因為很多的投資方投了錢以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是從董事會來介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作運作，因為他們也不懂，但是你得讓
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