【正文】 一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，1籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。基金是一種委托理財(cái)行為，把分散的資金集中起來(lái)，由專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，專(zhuān)注地投資于某個(gè)行業(yè)和某些領(lǐng)域。我們國(guó)內(nèi)的私募基金，投入房地產(chǎn)的占22%，每年幾千億人民幣。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是手續(xù)簡(jiǎn)單，便于操作；二是費(fèi)用節(jié)省，不用繳納土地增值稅和契稅；三是與第三人的合同履約不受影響，無(wú)須變更其他的相關(guān)合同；四是不影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUNREF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NGGROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫(xiě)字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在主要渠道提高門(mén)檻之后，重新開(kāi)辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。所以有眼光的房地產(chǎn)公司，有眼光的投資銀行，有眼光的信托公司和私募股權(quán)基金管理公司，一定要和保險(xiǎn)基金合作。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。按照進(jìn)入階段分為:發(fā)展型基金、開(kāi)發(fā)型基金、持有型基金；按照房產(chǎn)類(lèi)別分為:住宅基金、工業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)基金、旅游地產(chǎn)基金等。（五）房地產(chǎn)私募股權(quán)融資私募股權(quán)投資（PE）是指以非公開(kāi)的方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集資金，主要向未上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益投資。參見(jiàn)2007年8月14號(hào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)頒布實(shí)施的《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》。（二）企業(yè)上市融資理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。涉及渠道主要包括房地產(chǎn)銀行貸款、房地產(chǎn)公司上市、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)、房地產(chǎn)投資信托基金、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)典當(dāng)、海外資金等。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。融資金額：1億以上。規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以?xún)?nèi)，建筑面積20萬(wàn)平方米以下?；鹨院匣镏频男问匠闪⑵漤?xiàng)目基金公司，項(xiàng)目基金公司以股東的名義投資于開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司。(2)商業(yè)銀行和信托公司應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)堆存續(xù)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的后續(xù)管理，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案和到期兌付安排。信托公司開(kāi)展銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，信托產(chǎn)品期限均不得低于一年。如此使得央行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)政策的工具失靈，所以最近央行出臺(tái)政策叫停銀信合作。* 注意以下限制條件：省會(huì)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，三線以下城市無(wú)法操作；ST類(lèi)股票不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；虧損和業(yè)績(jī)披露預(yù)虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的；近一年內(nèi)受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的監(jiān)管認(rèn)定股價(jià)被惡意操縱的股票也不屬于信托計(jì)劃投資標(biāo)的。”一位銀行理財(cái)投資經(jīng)理說(shuō)。“創(chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設(shè)立一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，物業(yè)過(guò)戶(hù)到信托公司名下，這個(gè)信托計(jì)劃的受益人是M企業(yè)自己?！斑^(guò)橋”模式的交易結(jié)構(gòu)大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等)以單一信托方式投資一個(gè)信托計(jì)劃，這個(gè)信托計(jì)劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？A：開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)r(jià)值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)資質(zhì)及法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系清潔無(wú)瑕疵；開(kāi)發(fā)商的還款來(lái)源在借款期間有保障：如有多個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款，以此增加借款方對(duì)還款保障的疑慮；開(kāi)發(fā)商以股權(quán)（資產(chǎn)的控制權(quán)）或土地、項(xiàng)目資產(chǎn)、在建工程等作抵押質(zhì)押保證；開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行借款時(shí)必須要有充分自我分析和預(yù)案準(zhǔn)備；開(kāi)發(fā)商必須無(wú)條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。Q：運(yùn)作流程是怎樣的？A：； ； ； ； ； 。AQ:什么是房地產(chǎn)短期拆借?A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項(xiàng)目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機(jī)構(gòu)先墊付還貸。資金方初審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目方與顧問(wèn)方簽署《融資顧問(wèn)合同》；項(xiàng)目方按《房地產(chǎn)項(xiàng)目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對(duì)項(xiàng)目資料審查通過(guò)后，資金方向項(xiàng)目方發(fā)出商務(wù)邀請(qǐng)函，在資金方與項(xiàng)目方就融資具體事宜進(jìn)行初步溝通，達(dá)成合作協(xié)議后，資金方前往項(xiàng)目地考察項(xiàng)目進(jìn)展，抵押物狀況等。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？A：首先根據(jù)需要申請(qǐng)的貸款額度及貸款機(jī)構(gòu)許諾的抵押率(放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值。另可以購(gòu)買(mǎi)投資于地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃（單家限額20%）；七、私募基金：即有限合伙，可通過(guò)第三方財(cái)富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率，受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長(zhǎng)期投資者的歡迎。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題（一）融資渠道過(guò)于單一從上面對(duì)表11的分析中可以得知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有60%～70%直接或間接來(lái)自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%?？梢?jiàn)，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來(lái)源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，看起來(lái)比較合理。中國(guó)人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施，在為房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象降溫的同時(shí)，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小2002年以前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格，截至2005年末我國(guó)房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，%。而我國(guó)目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，不利于銀行體系的穩(wěn)定。此外，我國(guó)目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無(wú)良好建樹(shù)。規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。（三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。AQ:什么是土地抵押貸款？A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。帶著第三步自行畫(huà)出的抵押土地區(qū)域圖再到國(guó)土局地籍科進(jìn)行土地測(cè)繪，出抵押測(cè)繪圖。房地產(chǎn)融資之短期借貸Qamp。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權(quán)出售其擔(dān)保品。Q：項(xiàng)目方需提交哪些資料？ A：個(gè)人：土地證、房產(chǎn)證；企業(yè)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評(píng)估報(bào)告（甲級(jí)資質(zhì)評(píng)估所）。因?yàn)?，投資其實(shí)不都是高利貸，不是同一個(gè)概念。在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一路高走的形勢(shì)下，一方面，有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目缺錢(qián)，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，問(wèn)題在于如何讓優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目與資本直接對(duì)接？答