【正文】 一些非上市公司通過收購一些業(yè)績較差，1籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產或其他資產，注入自己的優(yōu)質資產或其他資產，形成新的主營業(yè)務，從而實現(xiàn)該公司間接上市的目的。我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。基金是一種委托理財行為，把分散的資金集中起來，由專業(yè)公司進行管理，專注地投資于某個行業(yè)和某些領域。我們國內的私募基金，投入房地產的占22%，每年幾千億人民幣。REITs在國外發(fā)展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。項目轉讓有幾個優(yōu)點：一是手續(xù)簡單，便于操作；二是費用節(jié)省，不用繳納土地增值稅和契稅；三是與第三人的合同履約不受影響，無須變更其他的相關合同；四是不影響項目開發(fā)進度。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。海外地產基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產市場，拓寬了國內房地產企業(yè)的融資渠道。我國房地產業(yè)的高回報吸引了眾多的海外地產基金，摩根士丹利房地產基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUNREF盛陽地產基金、荷蘭國際集團(1NGGROUP)、美林投資銀行、美國漢斯地產公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資于房地產建設項目，有些則獨立開發(fā)房地產項目。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。所以有眼光的房地產公司，有眼光的投資銀行，有眼光的信托公司和私募股權基金管理公司，一定要和保險基金合作。由于房地產投資基金對房地產企業(yè)的投資屬于股權投資，不會給企業(yè)增加債務負擔；同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業(yè)的投資不會超過基金凈資產額的一定比例，使企業(yè)不會喪失自主經營權。按照進入階段分為:發(fā)展型基金、開發(fā)型基金、持有型基金；按照房產類別分為:住宅基金、工業(yè)地產基金、商業(yè)地產基金、旅游地產基金等。（五）房地產私募股權融資私募股權投資（PE）是指以非公開的方式向少數(shù)機構投資者或個人募集資金，主要向未上市企業(yè)進行的權益投資。參見2007年8月14號中國證監(jiān)會頒布實施的《公司債券發(fā)行試點辦法》。（二）企業(yè)上市融資理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。涉及渠道主要包括房地產銀行貸款、房地產公司上市、房地產債券、房地產信托、房地產私募股權、房地產投資信托基金、保險資金、房地產公司股權轉讓和項目轉讓、房地產典當、海外資金等。Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔？A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔損失，再由基金方承擔損失。* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。融資金額：1億以上。規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內，建筑面積20萬平方米以下。基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司。(2)商業(yè)銀行和信托公司應切實加強堆存續(xù)銀信理財合作業(yè)務的后續(xù)管理，及時做好風險處置預案和到期兌付安排。信托公司開展銀信理財合作業(yè)務，信托產品期限均不得低于一年。如此使得央行調節(jié)經濟政策的工具失靈，所以最近央行出臺政策叫停銀信合作。* 注意以下限制條件：省會城市和部分經濟發(fā)達的二線城市，三線以下城市無法操作；ST類股票不屬于信托計劃投資標的；虧損和業(yè)績披露預虧股票，未完成股改股票，不屬于信托計劃投資標的；近一年內受到監(jiān)管處罰，不屬于信托計劃投資標的監(jiān)管認定股價被惡意操縱的股票也不屬于信托計劃投資標的?！币晃汇y行理財投資經理說?！皠?chuàng)新”模式是，M企業(yè)將這棟商業(yè)物業(yè)委托給信托公司，設立一個財產權信托計劃，物業(yè)過戶到信托公司名下，這個信托計劃的受益人是M企業(yè)自己。“過橋”模式的交易結構大致為：假定A企業(yè)需要融資，B企業(yè)(可以是央企的財務公司、資產管理公司、金融機構等)以單一信托方式投資一個信托計劃，這個信托計劃給A企業(yè)發(fā)放一筆貸款(或其它投資方式提供一筆融資).B企業(yè)再將自己手中的信托收益權轉讓給銀行理財計劃。Q：怎樣才能獲得民間資金呢？A：開發(fā)商的項目價值（凈現(xiàn)值）大大高于借款額；開發(fā)商的各項資質及法律和經濟關系清潔無瑕疵；開發(fā)商的還款來源在借款期間有保障：如有多個項目的銷售回款，以此增加借款方對還款保障的疑慮；開發(fā)商以股權（資產的控制權）或土地、項目資產、在建工程等作抵押質押保證；開發(fā)商在進行借款時必須要有充分自我分析和預案準備；開發(fā)商必須無條件接受資金方在還款的保障、手段、措施等方面擁有的絕對話語權。出借方的目標是獲得固定收益作為回報。Q：運作流程是怎樣的？A：； ； ； ； ； 。AQ:什么是房地產短期拆借?A: 房地產短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構先墊付還貸。資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《融資顧問合同》；項目方按《房地產項目資料清單》提供全套有效、清晰的彩色掃描文件；資金方對項目資料審查通過后，資金方向項目方發(fā)出商務邀請函，在資金方與項目方就融資具體事宜進行初步溝通，達成合作協(xié)議后，資金方前往項目地考察項目進展，抵押物狀況等。Q：辦理土地抵押長期貸款流程？A：首先根據需要申請的貸款額度及貸款機構許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值。另可以購買投資于地產項目的集合信托計劃（單家限額20%）；七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高。建議銀行業(yè)針對房地產企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業(yè)；中資銀行+擔保企業(yè)甲+擔保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔保和抵押貸款。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。二、房地產企業(yè)融資存在的主要問題（一）融資渠道過于單一從上面對表11的分析中可以得知，我國房地產企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產業(yè)產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小2002年以前國家對房地產企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，%。而我國目前銀行業(yè)從房地產業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業(yè)高負債的財務結構所導致的行業(yè)風險，風險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數(shù)在房地產信托融資方面并無良好建樹。規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發(fā)新的金融風險。（三）探索建立組合式融資模式組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。AQ:什么是土地抵押貸款？A：指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。帶著第三步自行畫出的抵押土地區(qū)域圖再到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖。房地產融資之短期借貸Qamp。借款人在接到銀行還款通知的次日即須償還，如到期不能歸還，銀行有權出售其擔保品。Q：項目方需提交哪些資料？ A：個人：土地證、房產證；企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質評估所）。因為，投資其實不都是高利貸，不是同一個概念。在中國房地產行業(yè)一路高走的形勢下，一方面，有太多的房地產項目缺錢，一方面，有太多的民間資金在尋找優(yōu)質的投資項目，問題在于如何讓優(yōu)質的項目與資本直接對接？答