【正文】 市。買殼上市就是指一些非上市公司通過收購一些業(yè)績(jī)較差，1籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。借殼上市的主要標(biāo)準(zhǔn)：注入資產(chǎn)最近一個(gè)會(huì)計(jì)末凈產(chǎn)不低于5億元，總資產(chǎn)不低于14個(gè)億；借殼房地產(chǎn)企業(yè)需要達(dá)到兩級(jí)開發(fā)資質(zhì)以上；注入資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來源不能主要依靠前幾年取得的較低土地的成本。但現(xiàn)在不管是IPO直接上市還是買殼上市，都暫停了。（三）房地產(chǎn)債券融資債券是指資金需求者發(fā)行債務(wù)憑證給資金的供應(yīng)者，根據(jù)票面上約定的利息，在一定時(shí)間內(nèi)，你把這個(gè)利息給人家，到了一定的時(shí)間內(nèi)，你再償還本金。房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分?，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)公司債券有兩個(gè)硬性指標(biāo)，一個(gè)是上市公司，一個(gè)是凈資產(chǎn)要達(dá)到10億人民幣以上，所以不適合中小企業(yè)。參見2007年8月14號(hào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)頒布實(shí)施的《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》。（四）房地產(chǎn)信托融資在銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》）的相繼出臺(tái)以來，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開始扮演起日趨重要的角色。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多，而且風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較高。因此，信托將會(huì)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大趨勢(shì)。（五）房地產(chǎn)私募股權(quán)融資私募股權(quán)投資（PE）是指以非公開的方式向少數(shù)機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人募集資金，主要向未上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益投資。私募股權(quán)投資包括風(fēng)險(xiǎn)投資、天使投資和其他類型。基金是一種委托理財(cái)行為，把分散的資金集中起來，由專業(yè)公司進(jìn)行管理，專注地投資于某個(gè)行業(yè)和某些領(lǐng)域。由于基金自身的特性，多采取合伙制，與傳統(tǒng)的公司制有著本質(zhì)的區(qū)別。私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開上市。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。私募基金運(yùn)作成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。PE在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用就是房地產(chǎn)私募股權(quán)。按照進(jìn)入階段分為:發(fā)展型基金、開發(fā)型基金、持有型基金；按照房產(chǎn)類別分為:住宅基金、工業(yè)地產(chǎn)基金、商業(yè)地產(chǎn)基金、旅游地產(chǎn)基金等。私募基金比較感興趣的項(xiàng)目有：公司獲得一證（土地證）前后缺乏資金；房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)張時(shí)缺乏資金；企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境時(shí)；股東意見分歧，部分股東要退出；開發(fā)商有好的項(xiàng)目，有部分資金但沒有人才，沒有管理經(jīng)驗(yàn)。我們國(guó)內(nèi)的私募基金，投入房地產(chǎn)的占22%，每年幾千億人民幣?，F(xiàn)在正是發(fā)展房地產(chǎn)私募股權(quán)的好時(shí)機(jī)，就像十幾年前你搞房地產(chǎn)一樣，你一搞就上市了，上也就上了，私募也一樣，正是跑馬圈地的好時(shí)候。我們律師所也一直在做私募的法律準(zhǔn)備，可以為私募股權(quán)的成立和運(yùn)營(yíng)提供全程的服務(wù)。（六）房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它與房地產(chǎn)信托的區(qū)別是：后者是一個(gè)信托產(chǎn)品，而前者是一個(gè)私募基金產(chǎn)品，主要是擁有并運(yùn)營(yíng)帶來收益的房地產(chǎn)。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2008年12月國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》（簡(jiǎn)稱金融30條）提出，將開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，這位我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金融資提供了政策支持。比如在香港上市的有越秀房地產(chǎn)投資信托基金。（七）保險(xiǎn)資金我國(guó)的保險(xiǎn)資金，總量可能超過45000億，以前除了自用辦公樓外，不能投資房地產(chǎn)，但隨著2010年9月5號(hào)《保險(xiǎn)基金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的出臺(tái)，大量的資金（不超過4500億）的資金開始涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。保險(xiǎn)基金是以債券股權(quán)物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，其剩余的土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。其投資不得有以下行為：提供無擔(dān)保債券融資；直接從事房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或者以股票投資的方式控制房地產(chǎn)企業(yè)。所以有眼光的房地產(chǎn)公司，有眼光的投資銀行，有眼光的信托公司和私募股權(quán)基金管理公司，一定要和保險(xiǎn)基金合作。（八）房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓我國(guó)目前房地產(chǎn)大多數(shù)都是項(xiàng)目公司，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候大多數(shù)都是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以股權(quán)形式代替項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是手續(xù)簡(jiǎn)單，便于操作；二是費(fèi)用節(jié)省，不用繳納土地增值稅和契稅；三是與第三人的合同履約不受影響，無須變更其他的相關(guān)合同；四是不影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。比如，從稅收上來說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓買方只要交總價(jià)的0。05%的印花稅，賣方如果是自然人只要交溢價(jià)部分的20%，如果是企業(yè)股東，交所得稅的25%；但如果是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，要繳營(yíng)業(yè)稅5。5%，土地增值稅3060%，還要繳所得稅25%，兩者差別巨大。這兩年房地產(chǎn)企業(yè)的并購，大多數(shù)也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，萬科到2010年銷售額突破1000億，很大的原因是通過并購來完成，半年的時(shí)間并購了17家企業(yè)，基本上兩個(gè)星期就并購一家企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和銷售額的快速發(fā)展。（九）房地產(chǎn)典當(dāng)融資對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。其主要特點(diǎn)有：一是典當(dāng)后原則上你不能住，除非典當(dāng)行允許；二是出典人只能是借款人本人，和房地產(chǎn)抵押不同，抵押人可以是債務(wù)人也可以是第三人；三是業(yè)務(wù)量小，幾十萬到幾百萬。故在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。（十）海外地產(chǎn)基金。目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUNREF盛陽地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NGGROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著2006年金融市場(chǎng)全面開放，外資銀行、外來資金逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。作者：劉敏杰河南鼎德律師事務(wù)所主任研究方向：風(fēng)險(xiǎn)投資與私募股權(quán)投資、企業(yè)文化執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：投融資、房地產(chǎn)、不良資產(chǎn)處置第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究龍?jiān)雌诳W(wǎng) ://.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究作者：王景香來源：《沿海企業(yè)與科技》2006年第02期[摘 要]文章通過分析房地產(chǎn)企業(yè)所處的政府政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展環(huán)境，提出了在新的形式下，房地產(chǎn)企業(yè)不能單純依靠銀行貸款形式滿足融資需求，而應(yīng)在作好充分分析的基礎(chǔ)上通過多種方式拓寬融資渠道。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融；融資渠道；基金；信托[中圖分類號(hào)]F293．3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A