【正文】 的客戶信息和融資方案充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，發(fā)行信托產(chǎn)品。在這個(gè)案例中，用以設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的是一棟商業(yè)物業(yè)，實(shí)際上，任何有穩(wěn)定、可控現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以通過(guò)此模式操作。實(shí)質(zhì)貸款行―――（理財(cái)資金投資非登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)┄D→ 過(guò)橋企業(yè)的受益權(quán)―――（投資單一信托計(jì)劃）―→ 信托公司 ―――（信托貸款）―→ 借款企業(yè)―――――――→ 信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ←―――――――― ―――――――→ 信托投資合同 ←――――――― ―――――→ 信托貸款合同 ←――若同一天簽署，可一天放款理財(cái)受讓財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃受益權(quán)的原理為：假定M企業(yè)需要貸款，它擁有一棟正在出租的商業(yè)物業(yè)。房地產(chǎn)融資之信托收益權(quán)銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托收益權(quán)，達(dá)到“曲線”為開(kāi)發(fā)商融資的目的主要有兩種模式，找開(kāi)發(fā)商“過(guò)橋”，銀行理財(cái)計(jì)劃投資信托受益權(quán)，但不作受益權(quán)轉(zhuǎn)讓登記；或是開(kāi)發(fā)商設(shè)立自益型財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)資金。民間資金的利率水平較為正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名義上的銀行貸款利息，但從企業(yè)資金實(shí)際負(fù)擔(dān)的額外成本（如，在此種銀企關(guān)系中潛規(guī)則之下的尋租、企業(yè)維系貸款關(guān)系的費(fèi)用等）來(lái)看，兩者的差距并不是很大。房地產(chǎn)融資之民間借貸Qamp。Q：利率情況是怎樣的？ A：日利率日利率3‰4‰；%、%、%；月利率56% Q：短拆什么特點(diǎn)？A：； ：一般6個(gè)月以?xún)?nèi)；、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易； 。Q：項(xiàng)目需要符合哪些融資條件？A：地區(qū)限制：全國(guó)一二三線城市（新疆、西藏等除外）；項(xiàng)目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；融資期限：一般情況下6個(gè)月以?xún)?nèi)；融資額度：1千萬(wàn)至2億；配資比例：土地登記價(jià)或土地評(píng)估價(jià)的70%；融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付。填好最高額抵押貸款合同按貸款機(jī)投要求提供所需的相關(guān)資料后，等待放貸即可，至此整個(gè)抵押貸款程序基本操作完畢。Q：什么叫做土地抵押？A：亦即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。優(yōu)勢(shì)：成本低；劣勢(shì)：要求高；三、信托融資：信托開(kāi)發(fā)貸、信托經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、明股實(shí)債、股+債、信托+有限合伙；四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計(jì)劃：較信托優(yōu)勢(shì)：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊(cè)資本要求低；較信托劣勢(shì)：需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，不能直接放貸。因此，要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。二級(jí)市場(chǎng)（個(gè)人房貸市場(chǎng)）的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)（開(kāi)發(fā)貸款市場(chǎng)）有了穩(wěn)定的資金來(lái)源，而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性，有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長(zhǎng)期投資工具。（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條中的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問(wèn)題。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，全國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀（一）融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來(lái)源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，（參見(jiàn)表11）。（四）房地產(chǎn)資金信托活躍,%，%。（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。，推動(dòng)住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化，就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)賣(mài)給市場(chǎng)投資者，以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。（二）進(jìn)一步完善間接融資我國(guó)是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國(guó)家，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。第二篇：房地產(chǎn)融資方式歸納一、資本市場(chǎng)融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；二、銀行貸款：開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、流動(dòng)貸款、委托貸款、并購(gòu)貸。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。與貸款機(jī)構(gòu)信貸人員一起帶著評(píng)估報(bào)告及公司的關(guān)證件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會(huì)決議)等資料。Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？A：開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。Q：融資成本是多少呢？A：貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。其結(jié)果與銀行理財(cái)計(jì)劃給M企業(yè)放一筆貸款，然后M企業(yè)分68年還款，效果相當(dāng)。Q:開(kāi)發(fā)商為何要選擇定向信托？ A：非銀信合作，受法律保護(hù)；能夠被信托公司優(yōu)先選擇；能快速協(xié)助客戶完成融資；為項(xiàng)目提供信用增級(jí)以提高成功發(fā)行的幾率。Q：集合信托有哪些模式？ A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、財(cái)產(chǎn)信托型。上述客戶包括個(gè)人客戶(包括私人銀行客戶)和機(jī)構(gòu)客戶。商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展投資類(lèi)銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。房地產(chǎn)融資之私募基金Qamp。Q:怎樣的開(kāi)發(fā)商符合我們的要求？A:開(kāi)發(fā)商具備較豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。Q：基金退出？A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷(xiāo)售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。（三）房地產(chǎn)債券融資債券是指資金需求者發(fā)行債務(wù)憑證給資金的供應(yīng)者，根據(jù)票面上約定的利息，在一定時(shí)間內(nèi)，你把這個(gè)利息給人家，到了一定的時(shí)間內(nèi)，你再償還本金。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣(mài)出的方式融入資金。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。（六）房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫(xiě)為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。（七）保險(xiǎn)資金我國(guó)的保險(xiǎn)資金，總量可能超過(guò)45000億，以前除了自用辦公樓外，不能投資房地產(chǎn)，但隨著2010年9月5號(hào)《保險(xiǎn)基金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的出臺(tái)，大量的資金（不超過(guò)4500億）的資金開(kāi)始涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。5%，土地增值稅3060%，還要繳所得稅25%，兩者差別巨大。故在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本