房地產(chǎn)融資幾種常見方式-資料下載頁(yè)
2025-06-27 15:01本頁(yè)面
【正文】 總投資的70%，同時(shí)要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。基金會(huì)要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報(bào)，并在市場(chǎng)上升時(shí)給予基金更高的投資回報(bào)。在項(xiàng)目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目合理開發(fā)?；鸬耐顺龇绞揭皂?xiàng)目銷售清算、參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配或開發(fā)商回購(gòu)基金所持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一定的口碑和品牌。開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，在當(dāng)?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)。Q:怎樣的項(xiàng)目符合我們的要求？A：區(qū)域要求：主要集中在中國(guó)一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟(jì)較好的地級(jí)市。規(guī)模要求：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬(wàn)平方米以下。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點(diǎn)開發(fā)地段，項(xiàng)目鄰近已有開發(fā)商投資）。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。土地成本：土地價(jià)格低于周邊同類型地塊，樓面地價(jià)合理。土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級(jí)開發(fā)為主。舊改項(xiàng)目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準(zhǔn)。銷售均價(jià)：項(xiàng)目地商品房銷售均價(jià)3500元以上，每平方利潤(rùn)500元以上。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。融資金額：1億以上。1融資周期：1年~3年。Q：有哪些基金？A：股權(quán)式基金，夾層式基金，債權(quán)式基金，單一固定收益基金,結(jié)構(gòu)化固定收益基金,主動(dòng)型基金,完全主動(dòng)型基金,城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對(duì)外投資的收益計(jì)算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費(fèi)3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅* 基金方總收益的計(jì)算方式：可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計(jì)X項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)的10~20%（不扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用）* 可調(diào)節(jié)收益的對(duì)沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。* 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。我方一般可操作的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項(xiàng)目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。債權(quán)式基金，年綜合成本的計(jì)算方式為：管理人的收益包括管理費(fèi)3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費(fèi)3%。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=15~27%結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費(fèi)3%+發(fā)行費(fèi)3~5%=25~37%主動(dòng)型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運(yùn)營(yíng)。完全主動(dòng)型基金：無(wú)需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。城市發(fā)展基金：用于土地一級(jí)整理。Q：基金退出？A：基金在項(xiàng)目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動(dòng)開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。* 項(xiàng)目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)即做收入。* 項(xiàng)目清盤，利潤(rùn)分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔(dān)？A：按照風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的原則，萬(wàn)一項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。Q： 對(duì)開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個(gè)方面的考慮：一是考察管理團(tuán)隊(duì)的能力和過(guò)往業(yè)績(jī)。這是基金投資準(zhǔn)確判斷挑選項(xiàng)目和成功的后期管理的基礎(chǔ)。二是考察做為基金管理人的背景和實(shí)力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來(lái)充足的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目來(lái)源以及充分的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程支持，保障基金投資項(xiàng)目的成功。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對(duì)投資人利益的保護(hù)機(jī)制以及嚴(yán)格的風(fēng)控措施。我們?cè)谶M(jìn)行每一筆投資之前都要經(jīng)過(guò)認(rèn)真的盡職調(diào)查和反復(fù)比較，然后為維護(hù)投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進(jìn)行艱苦的談判，經(jīng)常因?yàn)槟骋粭l款不能達(dá)成一致而放棄投資，基金投資的項(xiàng)目可以說(shuō)是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)真的盡職調(diào)查和管理，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題或者國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障。
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