房地產(chǎn)融資幾種常見方式-資料下載頁
2025-06-27 15:01本頁面
【正文】 總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%?；饡箝_發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)。基金的退出方式以項目銷售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？A:開發(fā)商具備較豐富的開發(fā)經(jīng)驗，有一定的口碑和品牌。開發(fā)商股東結(jié)構(gòu)簡單，在當?shù)氐恼P(guān)系較好，口碑佳；開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。Q:怎樣的項目符合我們的要求？A：區(qū)域要求：主要集中在中國一線或二線城市，并可覆蓋到經(jīng)濟較好的地級市。規(guī)模要求：單個項目總投資3億以內(nèi)，建筑面積20萬平方米以下。地段要求：城市中心區(qū)域、次中心區(qū)域（熱點開發(fā)地段，項目鄰近已有開發(fā)商投資）。形態(tài)要求：住宅為主，少量商業(yè)或酒店配套，可辦理銷售許可證。土地成本：土地價格低于周邊同類型地塊，樓面地價合理。土地狀態(tài)：土地要求凈地，二級開發(fā)為主。舊改項目：已獲得拆遷許可證, 居民100%簽署搬遷安置以及賠償協(xié)議, 土地規(guī)劃用途已獲政府批準。銷售均價：項目地商品房銷售均價3500元以上，每平方利潤500元以上。劃撥用地：政府劃撥用地可以辦理抵押手續(xù)。融資金額：1億以上。1融資周期：1年~3年。Q：有哪些基金？A：股權(quán)式基金，夾層式基金，債權(quán)式基金，單一固定收益基金,結(jié)構(gòu)化固定收益基金,主動型基金,完全主動型基金,城市發(fā)展基金。Q：需要多少成本？A：基金模式不同，成本各不一樣：股權(quán)式基金，基金對外投資的收益計算方式為分紅；管理人的收益包括：管理費3%，加上基金投資收益的10%，再加上投資者收益的10%；投資者的收益可以為利息，也以為約定分紅，更可以是股債結(jié)合。夾層式基金，利益的分配模式為：基金方總收益=可調(diào)節(jié)收益+協(xié)議分紅* 基金方總收益的計算方式：可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風險系數(shù)（4~7）協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務費用）* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設置——基金返還越快，基金方的收益越少。* 風險系數(shù)的評定標準為0~10——0代表我方投資為0，即無風險，10代表我方投資100%，即承擔全部風險。我方一般可操作的項目風險系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔風險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風險系數(shù)為7。* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。債權(quán)式基金，年綜合成本的計算方式為：管理人的收益包括管理費3%，加上投資者的固定利息（利率為20%，取決于募集情況），再加上發(fā)行費3%。單一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=15~27%結(jié)構(gòu)性固定收益基金：年化收益率=LP（領(lǐng)投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理費3%+發(fā)行費3~5%=25~37%主動型基金：開發(fā)商出資10%，基金出資90%，全程參與買地/開發(fā)/運營。完全主動型基金：無需開發(fā)商，管理公司+基金公司+土地所有者。城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。Q：基金退出？A：基金在項目產(chǎn)生銷售收入后逐步退出：回籠資金先用于滾動開發(fā)，再用于支付可調(diào)節(jié)收益，剩余資金大部分返還基金，保留少量資金用于項目日常經(jīng)營管理費用。* 項目銷售至98％，尾盤原則上由開發(fā)商認購，認購即做收入。* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。Q：項目出現(xiàn)虧損，損失如何承擔？A：按照風險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔損失，再由基金方承擔損失。Q： 對開發(fā)商有哪些建議？A:建議投資者挑選房地產(chǎn)基金主做好以下三個方面的考慮：一是考察管理團隊的能力和過往業(yè)績。這是基金投資準確判斷挑選項目和成功的后期管理的基礎。二是考察做為基金管理人的背景和實力。管理人的股東背景往往可以給基金帶來充足的優(yōu)質(zhì)投資項目來源以及充分的項目運作過程支持，保障基金投資項目的成功。三是考察房地產(chǎn)基金治理結(jié)構(gòu)，特別是其中對投資人利益的保護機制以及嚴格的風控措施。我們在進行每一筆投資之前都要經(jīng)過認真的盡職調(diào)查和反復比較，然后為維護投資者利益還要和被投資企業(yè)就投資條款進行艱苦的談判，經(jīng)常因為某一條款不能達成一致而放棄投資，基金投資的項目可以說是百里挑一，而在開發(fā)商自己管理的資金中，很難想象對項目有認真的盡職調(diào)查和管理，一旦項目出現(xiàn)問題或者國家對地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的情況，資金鏈很難得到保障。
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