房地產(chǎn)融資幾種常見(jiàn)方式-全文預(yù)覽
【正文】 8年還款，效果相當(dāng)。然后，M企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃，交易價(jià)格取決于物業(yè)預(yù)期的租金收益。但是，此種模式已被銀監(jiān)會(huì)覺(jué)察。這樣，A企業(yè)獲得貸款，資金的提供者是銀行理財(cái)，B企業(yè)只是拿出一筆錢(qián)“墊一下”，獲取“通道費(fèi)”。資金方往往非常關(guān)注項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入的回報(bào)（即資金的退出）只有是將項(xiàng)目建筑物業(yè)售出這樣的途徑，特別是在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和金融市場(chǎng)條件下，銷(xiāo)售物業(yè)只能是唯一的選擇，假如市場(chǎng)環(huán)境不利于銷(xiāo)售，資金方往往要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)出售以獲得償付現(xiàn)金，這與開(kāi)發(fā)商的利益訴求是相悖的。Q:如何通過(guò)私募基金更合法的獲得民間資金？A:就私募資金來(lái)源看，中國(guó)民間資本市場(chǎng)是主要資金來(lái)源，它的規(guī)模應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行對(duì)房地產(chǎn)行的信貸投放。民間借貸基本上是以非法的形式在民間生存、存在和發(fā)展，也基本上是以高利貸的形式實(shí)現(xiàn)民間資金的流通與流動(dòng)。民間資金往往被冠以“高利貸”的誤稱(chēng)。Q：融資成本是多少呢？A:貸款是通過(guò)商業(yè)銀行的，利率參考當(dāng)期基準(zhǔn)利率；貸款是通過(guò)其它金融機(jī)構(gòu)的，利率較高，年率20%左右；貸款是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，~3%；貸款是通過(guò)中介顧問(wèn)公司，那么融資顧問(wèn)費(fèi)1~3%。AQ:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:非經(jīng)營(yíng)類(lèi)物業(yè)：紅本房、集資房；經(jīng)營(yíng)中的物業(yè)：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商鋪、公寓；Q：需要具備哪些基本條件？A:證件齊全：土地證、房產(chǎn)證；債權(quán)債務(wù)：未貸過(guò)款，能做抵押登記，可辦理他項(xiàng)權(quán)證；貸款額度：抵押物評(píng)估金額的20~50%；擔(dān)保放大：有擔(dān)保的條件下，貸款額度可放大1~2倍；城市限制：直轄市、省會(huì)城市、地級(jí)市以及其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。月利率5~6%Q：短拆有什么特點(diǎn)？A:；：一般6個(gè)月以?xún)?nèi)；、手續(xù)簡(jiǎn)便，因而成交時(shí)間較短；，一般需要擔(dān)保或抵押，完全是一種短期交易；。Q：利率情況是怎樣的？A： 日利率3‰~4‰；Q：如何操作的？A：具體做法是貸款方（銀行）與開(kāi)發(fā)商訂立《貸款承諾書(shū)》，規(guī)定按時(shí)還款和二次貸款方式，按照抵押物的價(jià)值評(píng)估貸款額度，抵押物一般是房產(chǎn)、物業(yè)等固定資產(chǎn)，同時(shí)還需提供擔(dān)保品，如股票、債券等有價(jià)證券。Q：開(kāi)發(fā)商何時(shí)還款？A： 開(kāi)發(fā)商通過(guò)申請(qǐng)商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目出售，回收資金償還；開(kāi)發(fā)商通過(guò)其他方式還款。資金方與項(xiàng)目方共同辦理抵押登記手續(xù)，發(fā)放資金，資金方持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)情況。Q：辦理土地抵押長(zhǎng)期貸款流程？A： (放款額/抵押物評(píng)估值)倒推出抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值. ,然后再根據(jù)第一步算出的抵押物應(yīng)達(dá)到的評(píng)估總價(jià)值除以最大評(píng)估單價(jià)計(jì)算出所需的抵押物的面積數(shù). ,先在CAD規(guī)劃圖上自行畫(huà)出符合銀行抵押貸款條件的土地區(qū)域. ,出抵押測(cè)繪圖. (營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)到國(guó)土局地籍科辦理抵押登記,(或董事會(huì)決議)等資料. ,.Q：辦理土地抵押短期貸款操作流程？A：項(xiàng)目方提供用于初審的下列前端資料(有效、清晰的彩色掃描文件)：A、貸款申請(qǐng)書(shū)，寫(xiě)明項(xiàng)目概況、貸款金額及期限，用款計(jì)劃，還款來(lái)源，還款計(jì)劃；B、項(xiàng)目方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、貸款卡、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；C、抵押物所有權(quán)證明（國(guó)有土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等），D、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告或預(yù)評(píng)估資料；E、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；F、上一年度資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表，最好是經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過(guò)土地契約進(jìn)行。AQ:什么是土地抵押貸款？A：指?jìng)鶆?wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。資金方確定融資方案，募集資金；AQ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有哪些需要短期借貸？A:開(kāi)發(fā)商拿到土地證，辦理另外的3證需要繳納配套費(fèi)等，可通過(guò)短期借貸；開(kāi)發(fā)商在擁有土地證以及用地規(guī)劃許可證的情況下，變更土地性質(zhì)需要繳交相關(guān)費(fèi)用，可通過(guò)短期借貸；開(kāi)發(fā)商已擁有四證，但開(kāi)工建設(shè)需要前期費(fèi)用，開(kāi)通過(guò)短期借貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機(jī)構(gòu)的一種融資模式。再通過(guò)抵押方式獲得新貸款，新貸款歸還非銀貸款，即“以貸還貸，獲得新貸”。四、房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資Qamp。Q：如何操作？A：審理 考察 復(fù)審 簽約 抵押登記 放款 還款Q：放款時(shí)間需要多長(zhǎng)？A：正常情況下兩個(gè)月以?xún)?nèi)；Q：貸款期限是怎樣的？A：借款期限為1年以上，5年以下。出借方的目標(biāo)是獲得固定收益作為回報(bào)。Q：開(kāi)發(fā)商一定要慎用民間借貸！A：我國(guó)沒(méi)有形成
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