【正文】 還不具備成熟條件，加上國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不規(guī)范、市場透明度不高等問題極待解決。盡管我國房產(chǎn)融資租賃業(yè)還面臨著不少困難，但可以預(yù)見，購置房產(chǎn)采用融資租賃方式這一觀念在我國將越來越被人們所接受，其在我國也必將有很大的發(fā)展?jié)摿Α６椅覈娜谫Y租賃隊(duì)伍也在進(jìn)一步發(fā)展、壯大，我們也高興地看到，不少新公司業(yè)績穩(wěn)進(jìn)，發(fā)展勢頭良好。一些老公司在政府擔(dān)保項(xiàng)目欠租問題解決之后，堅(jiān)定了投資信心，有的繼續(xù)開展新業(yè)務(wù)，有的打算通過股份轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)充足等方式繼續(xù)展期經(jīng)營。如果目前房地產(chǎn)融資租賃業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題能夠得到有效解決，并能對入世后面臨的挑戰(zhàn)有所準(zhǔn)備的話，相信在不久的將來，融資租賃業(yè)在我國應(yīng)該可以成為于銀行、保險(xiǎn)、信托、證券等并駕齊驅(qū)的行業(yè)，今后房地產(chǎn)市場融資方式的創(chuàng)新將進(jìn)一步被關(guān)注和嘗試。房地產(chǎn)融資租賃經(jīng)營有其自身的優(yōu)勢，對于挖掘房地產(chǎn)市場潛力，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場，進(jìn)而刺激有效需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有很大的促進(jìn)作用 房地產(chǎn)融資租賃可以緩解目前購房難及住房難的壓力，通過房地產(chǎn)融資租賃，可以實(shí)現(xiàn)住宅消費(fèi)的梯次推進(jìn)，保證社會(huì)的秩序 ，使家庭、國家長效穩(wěn)定發(fā)展，因此在中國有很大發(fā)展前景。六、 房地產(chǎn)融資租賃案例分析首個(gè)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目運(yùn)作成功滬上金融租賃公司“牽手”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和股份制商業(yè)銀行，國內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)“售后回租＋保理”融資項(xiàng)目運(yùn)作成功——一次性完成融資6個(gè)億2004年4月初，在滬上金融租賃公司新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司的成功運(yùn)作下，全國首個(gè)房地產(chǎn)“售后回租＋保理”融資項(xiàng)目正式簽約——滬上一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了5年的“售后回租”合同；金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內(nèi)保理業(yè)務(wù)”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應(yīng)收款賣給銀行，房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達(dá)6億元。這是自中央宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，央行收緊銀根，提高融資門檻以來，上海房地產(chǎn)企業(yè)對于開辟新的融資渠道的一次探索性的實(shí)踐。在國家相關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，通過金融租賃平臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融租賃公司與股份制商業(yè)銀行三方“牽手”成功。 并非“空手套白狼”目前，滬上各大銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房貸的控制趨勢并沒有放松，而是紛紛施行了新“家法”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行直接融資變得相當(dāng)困難。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項(xiàng)目資本金“門檻”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而購買土地的款項(xiàng)又不計(jì)入資本金，這使得不少開發(fā)企業(yè)的自有資本匱乏，解決融資渠道迫在眉睫。在這樣的背景下，多元融資需求便應(yīng)運(yùn)而生——金融租賃、信托、擔(dān)保、典當(dāng)以及基金等一些非銀行類金融機(jī)構(gòu)紛紛浮出水面，爭奪房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資“蛋糕”。注冊資金5億元的新世紀(jì)金融租賃有限責(zé)任公司，在國內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)“售后回租＋保理”融資項(xiàng)目的成功運(yùn)作，引起滬上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行的關(guān)注。這一融資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者是該公司副總經(jīng)理、DBA博士宋為民。具有22年政府、大企業(yè)集團(tuán)和信托、金融租賃等金融機(jī)構(gòu)工作經(jīng)歷的宋為民，擅長財(cái)務(wù)顧問、投資管理、企業(yè)并購和重組、企業(yè)國際經(jīng)營的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理以及多種信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)、金融租賃業(yè)務(wù)融資創(chuàng)新等。為了這一融資租賃創(chuàng)新業(yè)務(wù)，他先后與10余家項(xiàng)目涉及部門、銀行和企業(yè)等單位，了解他們的優(yōu)勢和不足，取長補(bǔ)短，將他們相應(yīng)的利益和風(fēng)險(xiǎn)分配通過系統(tǒng)整合，拿出策劃方案征求各方意見。在他的辦公室，記者看到一份印有“商業(yè)機(jī)密”字樣的、最終形成的有價(jià)值的可以運(yùn)作的商業(yè)計(jì)劃書。據(jù)介紹，宋為民為滬上房地產(chǎn)企業(yè)融資開辟的一條創(chuàng)新的融資渠道，其中心設(shè)計(jì)思想是：充分利用社會(huì)資源，用租賃控制物件所有權(quán)的特點(diǎn)，以物權(quán)管理為中心，整合各資源的優(yōu)勢，規(guī)避和分散風(fēng)險(xiǎn)，共享項(xiàng)目利益。因?yàn)闆]動(dòng)用金融租賃公司的自有資金，從表面上看似乎是“空手套白狼”，實(shí)質(zhì)上滲透了大量的知識(shí)含量和整合能力，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物——售后回租，是以一系列復(fù)雜的財(cái)務(wù)決策為基礎(chǔ)的。宋為民確認(rèn)滬上一家房地產(chǎn)公司后與之談判，然后通過售后回租方式增加企業(yè)的自有資金，以他獨(dú)有的解決問題的力，幫助房地產(chǎn)公司滿足他們的融資要求。 創(chuàng)新租賃形成——“三贏” 這一創(chuàng)新的融資租賃項(xiàng)目，形成了金融租賃公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行三方“共贏”的局面。 　　首先，金融租賃公司拓展了其業(yè)務(wù)領(lǐng)域。售后租回交易是一種特殊形式的租賃業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）將一房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)出售后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從金融租賃公司（即出租人）那里租回，習(xí)慣稱之為“回租”。在售后回租方式下，通過售后回租交易，資產(chǎn)的原所有者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）在保留對資產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)和控制權(quán)的前提下，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資本，在出售時(shí)可取得全部價(jià)款的現(xiàn)金。金融租賃公司回租給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并收取租金應(yīng)收款。同時(shí)，金融租賃公司根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)程度，收取2－5％的融資租賃費(fèi)用。然后，金融租賃公司再將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣給銀行。銀行在以買斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）的租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為金融租賃公司提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險(xiǎn)控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)——“保理業(yè)務(wù)”。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額1％的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）無法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付；如果擔(dān)保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由金融租賃公司補(bǔ)足。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過金融租賃公司的房地產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發(fā)項(xiàng)目的資本金（與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開發(fā)項(xiàng)目的資本金），或者投資其他任何項(xiàng)目（而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無法用于投資新開發(fā)項(xiàng)目）。另一方面，通過“售后回租”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營原來的房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成現(xiàn)金流，通過“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時(shí)，依照合同向金融租賃公司贖回原來的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資成本并不高宋為民解釋說：“在目前直接向銀行辦理抵押貸款受到諸多限制的情況下，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過‘售后回租＋保理’項(xiàng)目，雖然在融資成本上有所提高，但最大的利益在于，房產(chǎn)變現(xiàn)的資金可以作為新開發(fā)項(xiàng)目的資本金?！睘榇?，針對直接的銀行貸款和通過金融租賃公司的租賃融資兩種不同的方式，宋為民進(jìn)行比較，專門算了一筆帳：辦理銀行抵押貸款一般為6－7折，也就是說，要融資6億元的話，必須拿出價(jià)值9億元的房產(chǎn)，且有時(shí)候中介的收費(fèi)相當(dāng)高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資總成本（銀行＋中介的費(fèi)用）并不低。而作為一種中、長期的融資方式的金融租賃，一般則是按房產(chǎn)價(jià)值的7－8折計(jì)算，融資6億元只需8億元的房產(chǎn)；金融租賃公司收取2－5％的融資租賃費(fèi)用，根據(jù)不同項(xiàng)目最低僅收1－2％；加上銀行約6％的融資成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的融資成本并不算高。開發(fā)企業(yè)的交易契稅，按照不同地方的政策可以優(yōu)惠或減免。這樣看來，運(yùn)用金融租賃公司的融資平臺(tái)，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是大有可為的。 　　據(jù)了解，租賃在國外能得到迅速發(fā)展主要是靠稅收優(yōu)惠來支持的。所謂的優(yōu)惠實(shí)際上是延遲納稅，一旦租賃支持的企業(yè)發(fā)展起來，其增加的稅源要遠(yuǎn)大于優(yōu)惠稅收部分。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)已被發(fā)達(dá)國家普遍應(yīng)用。在加入WTO后，按照現(xiàn)有稅制，還無法與國際接軌。這方面，我國目前現(xiàn)行的法律法規(guī)還不是很健全。最后，宋為民表示，融資租賃業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿薮?，除了它本身具備的業(yè)務(wù)特點(diǎn)以外，相應(yīng)的配套法規(guī)和政策為它提供了良好的生存環(huán)境也有直接的關(guān)系。最近，全國人大巳通過有關(guān)程序，要制訂一部中國的《融資租賃法》，促進(jìn)我國融資租賃行業(yè)的健康、有序、快速地發(fā)展，預(yù)計(jì)該法2年后出臺(tái)。借鑒國外成熟經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)制定適合我國國情的推進(jìn)融資租賃業(yè)發(fā)展的配套法規(guī)和政策，相信我國的融資租賃業(yè)將會(huì)迎來美好的春天。31 /