【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 融資租賃公司回租給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并收取租金應(yīng)收款。同時(shí)，融資租賃公司根據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量以及租金應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)程度，收取2－5％的融資租賃費(fèi)用。然后，融資租賃公司再將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的租金應(yīng)收款“打包”賣(mài)給銀行。銀行在以買(mǎi)斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（即承租人）的租金應(yīng)收款為基礎(chǔ)，為融資租賃公司提供租金應(yīng)收款的催收和信用風(fēng)險(xiǎn)控制等服務(wù)，拓展了銀行中介業(yè)務(wù)－－“保理業(yè)務(wù)”。銀行在收取租金應(yīng)收款的同時(shí)，還可以收取不低于保理融資額1％的保理業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)。同時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，在“保理業(yè)務(wù)”有追索權(quán)的情況下，一旦承租人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）無(wú)法按時(shí)支付租金，可由承租人的擔(dān)保公司支付；如果擔(dān)保公司支付不了的話(huà)，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣(mài)，所得款項(xiàng)仍不足的部分，再由融資租賃公司補(bǔ)足。再后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)融資租賃公司的房地產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金（與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質(zhì)完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金），或者投資其他任何項(xiàng)目（而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無(wú)法用于投資新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。另一方面，通過(guò)“售后回租”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營(yíng)原來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，形成現(xiàn)金流，通過(guò)“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時(shí)，依照合同向融資租賃公司贖回原來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種融資租賃中有兩種融資創(chuàng)新的方式：一是房地產(chǎn)“售后回租”結(jié)合“信托”的方式，通過(guò)發(fā)放信托產(chǎn)品把穩(wěn)定且安全的租金應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓給投資者，讓社會(huì)投資者分享融資租賃資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，集合社會(huì)上更多的閑散資金；二是接受多個(gè)法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運(yùn)用于房地產(chǎn)售后回租項(xiàng)目，讓社會(huì)法人的資金參與房地產(chǎn)項(xiàng)目以獲得較高投資收益。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的房地產(chǎn)融資租賃，如上海房地產(chǎn)業(yè)杠桿租賃隨著金融租賃業(yè)的發(fā)展，特別是出現(xiàn)了一些大型租賃項(xiàng)目，租賃公司憑借自有資金往往難以滿(mǎn)足這些項(xiàng)目對(duì)資金的需求，于是杠桿租賃應(yīng)運(yùn)而生。杠桿租賃其實(shí)是信托與融資的結(jié)合運(yùn)用，這主要體現(xiàn)在租賃公司利用自己有限的資金來(lái)啟動(dòng)融資規(guī)模較大的項(xiàng)目，即發(fā)揮資金的杠桿作用，融資租賃公司只承擔(dān)租賃物價(jià)款的20%—40%，并以此租賃物作為抵押物，以收取租金的權(quán)利作為額外保證，從銀行或非金融機(jī)構(gòu)獲得貸款用于支付其余大部分價(jià)款。這種交易多發(fā)生在需要巨額資金的項(xiàng)目，融資租賃公司受到自身資本充足率的限制，往往難以獨(dú)立承擔(dān)，而且為了貫徹風(fēng)險(xiǎn)分散的原則，需要金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。房地產(chǎn)融資租賃方式的評(píng)價(jià)直接融資租賃的融資成本即租金包括三大部分：租賃資產(chǎn)的成本即房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)、保險(xiǎn)費(fèi)等；租賃資產(chǎn)的成本利息，即出租人向承租人所提供資金的利息；租賃手續(xù)費(fèi)，既包括出租人承辦租賃業(yè)務(wù)的費(fèi)用，也包括出租人向承租人提供租賃服務(wù)所賺取的利潤(rùn)。轉(zhuǎn)融資租賃在租賃中引進(jìn)了轉(zhuǎn)租人這樣一個(gè)中問(wèn)人，解決了承租人信用額度不足的缺陷和貿(mào)易壁壘的障礙，使承租人通過(guò)轉(zhuǎn)租人完成融資，這樣使承租人在直接融資租賃成本的基礎(chǔ)上，還要增加轉(zhuǎn)租人的成本利息、轉(zhuǎn)租人承辦租賃業(yè)務(wù)的費(fèi)用、轉(zhuǎn)租人向承租人提供租賃服務(wù)所賺取的利潤(rùn)，這樣就不可避免地增加了租金，使融資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他融資租賃方式。房產(chǎn)售后回租融資租賃目前在我國(guó)融資租賃業(yè)務(wù)中所占的比重較大，由于房地產(chǎn)的出售和租入是同步進(jìn)行的，不存在流動(dòng)成本，因此相應(yīng)地避免了附加成本，從而使總的融資成本降低。杠桿融資租賃雖然很復(fù)雜，但它依然能降低承租人的融資成本。因?yàn)椴捎酶軛U租賃的項(xiàng)目都是大型的資本密集型項(xiàng)目，政府給予投資抵稅和加速折舊的優(yōu)惠政策，而且融資租賃公司因這筆交易而支付的利息可作為費(fèi)用，無(wú)須繳納稅款，這將大大降低融資租賃公司的實(shí)付稅款，相應(yīng)會(huì)促使融資租賃降低租金，承租人能從相對(duì)較低的租金中得到低融資成本的好處。杠桿租賃對(duì)租賃公司來(lái)說(shuō)，其綜合效益較好，租金回收也安全，費(fèi)用低，因此在國(guó)外比較盛行。4. 房地產(chǎn)融資租賃的具體操作辦法房地產(chǎn)融資租賃一般業(yè)務(wù)流程有五個(gè)步驟：第一步，承租人（購(gòu)房者）在找到合適的供貨人（商品房開(kāi)發(fā)商）之后，向出租人（金融租賃公司）提出租賃申請(qǐng) 第二步，金融租賃公司審核購(gòu)房者的申請(qǐng)資料并了解購(gòu)房者的信用和償債能力 第三步，金融租賃公司和購(gòu)房者共同與商品房開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同金融租賃公司與購(gòu)房者簽訂融資租賃合同 第四步，購(gòu)房者向金融租賃公司支付租金，金融租賃公司向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款 第五步，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付商品房并辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，金融租賃公司在該產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)力抵押登記其業(yè)務(wù)流程圖如下：三、 房地產(chǎn)融資租賃中各方所能獲得的利益分析1. 房地產(chǎn)融資租賃中開(kāi)發(fā)商的利益分析（1）、能夠開(kāi)拓房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)銷(xiāo)路。開(kāi)發(fā)商采用融資租賃方式銷(xiāo)售房產(chǎn)，有利于向用戶(hù)和市場(chǎng)推銷(xiāo)產(chǎn)品 ，變潛在的市場(chǎng)需求為有效需求，并可以拓展房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道，房地產(chǎn)商就可以憑此進(jìn)口抽出資金 人力去進(jìn)行下一輪開(kāi)發(fā)投資，使開(kāi)發(fā)商的運(yùn)行形成良性循環(huán)。（2）、獲取市場(chǎng)供求信息，提高經(jīng)營(yíng)決策水平。開(kāi)發(fā)商借助租賃形式，既可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值，又可以捕捉有關(guān)房產(chǎn)的供求信息，以便把握商機(jī)，提高開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理水平，進(jìn)而增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，作出及時(shí)而準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)決策。2. 出租人利益分析（1）、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。由于在合同期滿(mǎn)之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，保留房產(chǎn)的所有權(quán)是投資的有效保障。融資租賃是以承租人獲得租賃物品的使用權(quán)，出租人擁有租賃物品的所有權(quán)而展開(kāi)的，這有利于融資租賃風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)和控制出租人通過(guò)收取租金獲得穩(wěn)定的收益，若承租人無(wú)法按期支付租金，出租人可以收回租賃房產(chǎn)，并依據(jù)與開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)協(xié)議處理房產(chǎn)，因此融資租賃是一種安全的投資方式。（2）、租賃公司能逐步收回成本回籠資金，能夠獲得較多的穩(wěn)定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價(jià)是按預(yù)定的期限和金額支付租金，這也正是出租人投資回報(bào)的物質(zhì)基礎(chǔ)。融資租賃的租金較高，一般包括房產(chǎn)成本 利息手續(xù)費(fèi)和保證金，往往高于同期銀行貸款利息。而且如果從房地產(chǎn)商處購(gòu)房形成一定規(guī)模后，還能得到房地產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運(yùn)作成本。（3）、提升租賃公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能。融資租賃是金融與貿(mào)易為一體，對(duì)其研究開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)必須講究集約化、系統(tǒng)化和功能化。因此，融資租賃在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用在為企業(yè)和社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)的同時(shí)，也提高了自身的發(fā)展能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3. 對(duì)承租人的利益分析由于房地產(chǎn)融資租賃是先租后買(mǎi)，并不是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)，所以客觀(guān)上迫使開(kāi)發(fā)商保證房地產(chǎn)商品的質(zhì)量，避免了配套設(shè)施滯后和供水供電通訊等基礎(chǔ)設(shè)施未完善或質(zhì)量低劣的情況出現(xiàn)，這樣就保證了承租人的基本利益。而承租主體不一樣所獲得的利益不一樣。（1）、承租主體為個(gè)人。A、可以降低房屋消費(fèi)門(mén)檻。按揭貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門(mén)檻，可以培育有效需求，使占大多數(shù)無(wú)支付能力的家庭購(gòu)房愿望變成現(xiàn)實(shí)。B、可以治療“房奴恐懼癥”。通過(guò)融資租賃房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)由于實(shí)行先租后買(mǎi)，使住戶(hù)有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，可以將租入房地產(chǎn)視為“準(zhǔn)己產(chǎn)”，滿(mǎn)足住房私權(quán)帶來(lái)的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬(wàn)一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購(gòu)買(mǎi)，減輕精神壓力。（2）、承租主體為企業(yè)。A、改善關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)。融資租賃不必像一般的投資方式，要一次性籌資并支付大量資金，而只需要投入較少的資金，即可獲得需要較多資金才能購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。這樣企業(yè)可以在不減損自己的固定資產(chǎn)的前提下來(lái)加大自己資產(chǎn)的流動(dòng)性，相當(dāng)于增加了企業(yè)的流動(dòng)資金，把資金投向收益率高的其他資產(chǎn)，從而提高資金的使用率和