【文章內容簡介】 融資租賃公司回租給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并收取租金應收款。同時，融資租賃公司根據(jù)房產(chǎn)項目的質量以及租金應收款的風險程度，收取2－5％的融資租賃費用。然后，融資租賃公司再將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的租金應收款“打包”賣給銀行。銀行在以買斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即承租人）的租金應收款為基礎，為融資租賃公司提供租金應收款的催收和信用風險控制等服務，拓展了銀行中介業(yè)務－－“保理業(yè)務”。銀行在收取租金應收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1％的保理業(yè)務手續(xù)費。同時，將風險降到最低，在“保理業(yè)務”有追索權的情況下，一旦承租人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）無法按時支付租金，可由承租人的擔保公司支付；如果擔保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項仍不足的部分，再由融資租賃公司補足。再后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過融資租賃公司的房地產(chǎn)售后回租，一方面，獲得了自有資金，并將其充抵新開發(fā)項目的資本金（與直接向銀行辦理抵押貸款的資金性質完全不同，抵押貸款不能作為企業(yè)的自有資金及沖抵新開發(fā)項目的資本金），或者投資其他任何項目（而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)產(chǎn)權作銀行抵押，所得的貸款資金用途是指定的，無法用于投資新開發(fā)項目）。另一方面，通過“售后回租”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍可經(jīng)營原來的房地產(chǎn)項目，形成現(xiàn)金流，通過“每年還本，每季還息”的辦法，在融資租賃到期時，依照合同向融資租賃公司贖回原來的房地產(chǎn)項目。這種融資租賃中有兩種融資創(chuàng)新的方式：一是房地產(chǎn)“售后回租”結合“信托”的方式，通過發(fā)放信托產(chǎn)品把穩(wěn)定且安全的租金應收款轉讓給投資者，讓社會投資者分享融資租賃資產(chǎn)所帶來的收益，集合社會上更多的閑散資金；二是接受多個法人的委托租賃資金，由融資租賃公司作為受托人管理委托租賃資金，運用于房地產(chǎn)售后回租項目，讓社會法人的資金參與房地產(chǎn)項目以獲得較高投資收益。與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶與單位、銀行合作，進行單位的房地產(chǎn)融資租賃，如上海房地產(chǎn)業(yè)杠桿租賃隨著金融租賃業(yè)的發(fā)展，特別是出現(xiàn)了一些大型租賃項目，租賃公司憑借自有資金往往難以滿足這些項目對資金的需求，于是杠桿租賃應運而生。杠桿租賃其實是信托與融資的結合運用，這主要體現(xiàn)在租賃公司利用自己有限的資金來啟動融資規(guī)模較大的項目，即發(fā)揮資金的杠桿作用，融資租賃公司只承擔租賃物價款的20%—40%，并以此租賃物作為抵押物，以收取租金的權利作為額外保證，從銀行或非金融機構獲得貸款用于支付其余大部分價款。這種交易多發(fā)生在需要巨額資金的項目，融資租賃公司受到自身資本充足率的限制，往往難以獨立承擔，而且為了貫徹風險分散的原則，需要金融機構的貸款支持。房地產(chǎn)融資租賃方式的評價直接融資租賃的融資成本即租金包括三大部分：租賃資產(chǎn)的成本即房產(chǎn)的購買價、保險費等；租賃資產(chǎn)的成本利息，即出租人向承租人所提供資金的利息；租賃手續(xù)費，既包括出租人承辦租賃業(yè)務的費用，也包括出租人向承租人提供租賃服務所賺取的利潤。轉融資租賃在租賃中引進了轉租人這樣一個中問人，解決了承租人信用額度不足的缺陷和貿易壁壘的障礙，使承租人通過轉租人完成融資，這樣使承租人在直接融資租賃成本的基礎上，還要增加轉租人的成本利息、轉租人承辦租賃業(yè)務的費用、轉租人向承租人提供租賃服務所賺取的利潤，這樣就不可避免地增加了租金，使融資成本遠遠高于其他融資租賃方式。房產(chǎn)售后回租融資租賃目前在我國融資租賃業(yè)務中所占的比重較大，由于房地產(chǎn)的出售和租入是同步進行的，不存在流動成本，因此相應地避免了附加成本，從而使總的融資成本降低。杠桿融資租賃雖然很復雜，但它依然能降低承租人的融資成本。因為采用杠桿租賃的項目都是大型的資本密集型項目，政府給予投資抵稅和加速折舊的優(yōu)惠政策，而且融資租賃公司因這筆交易而支付的利息可作為費用，無須繳納稅款，這將大大降低融資租賃公司的實付稅款，相應會促使融資租賃降低租金，承租人能從相對較低的租金中得到低融資成本的好處。杠桿租賃對租賃公司來說，其綜合效益較好，租金回收也安全，費用低，因此在國外比較盛行。4. 房地產(chǎn)融資租賃的具體操作辦法房地產(chǎn)融資租賃一般業(yè)務流程有五個步驟：第一步，承租人（購房者）在找到合適的供貨人（商品房開發(fā)商）之后，向出租人（金融租賃公司）提出租賃申請 第二步，金融租賃公司審核購房者的申請資料并了解購房者的信用和償債能力 第三步，金融租賃公司和購房者共同與商品房開發(fā)公司簽訂商品房購銷合同金融租賃公司與購房者簽訂融資租賃合同 第四步，購房者向金融租賃公司支付租金，金融租賃公司向開發(fā)商支付購房款 第五步，開發(fā)商向購房者交付商品房并辦理商品房產(chǎn)權登記證書，金融租賃公司在該產(chǎn)權登記證書上設定他項權力抵押登記其業(yè)務流程圖如下：三、 房地產(chǎn)融資租賃中各方所能獲得的利益分析1. 房地產(chǎn)融資租賃中開發(fā)商的利益分析（1）、能夠開拓房地產(chǎn)市場，擴大房地產(chǎn)銷路。開發(fā)商采用融資租賃方式銷售房產(chǎn)，有利于向用戶和市場推銷產(chǎn)品 ，變潛在的市場需求為有效需求，并可以拓展房產(chǎn)營銷渠道，房地產(chǎn)商就可以憑此進口抽出資金 人力去進行下一輪開發(fā)投資，使開發(fā)商的運行形成良性循環(huán)。（2）、獲取市場供求信息，提高經(jīng)營決策水平。開發(fā)商借助租賃形式，既可以實現(xiàn)房產(chǎn)價值，又可以捕捉有關房產(chǎn)的供求信息，以便把握商機，提高開發(fā)商經(jīng)營管理水平，進而增強其市場競爭能力，作出及時而準確的經(jīng)營決策。2. 出租人利益分析（1）、運營風險較小。由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權人，保留房產(chǎn)的所有權是投資的有效保障。融資租賃是以承租人獲得租賃物品的使用權，出租人擁有租賃物品的所有權而展開的，這有利于融資租賃風險的分擔和控制出租人通過收取租金獲得穩(wěn)定的收益，若承租人無法按期支付租金，出租人可以收回租賃房產(chǎn)，并依據(jù)與開發(fā)商的回購協(xié)議處理房產(chǎn)，因此融資租賃是一種安全的投資方式。（2）、租賃公司能逐步收回成本回籠資金，能夠獲得較多的穩(wěn)定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價是按預定的期限和金額支付租金，這也正是出租人投資回報的物質基礎。融資租賃的租金較高，一般包括房產(chǎn)成本 利息手續(xù)費和保證金，往往高于同期銀行貸款利息。而且如果從房地產(chǎn)商處購房形成一定規(guī)模后，還能得到房地產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運作成本。（3）、提升租賃公司的市場競爭能。融資租賃是金融與貿易為一體，對其研究開發(fā)和營銷必須講究集約化、系統(tǒng)化和功能化。因此，融資租賃在房地產(chǎn)業(yè)中的應用在為企業(yè)和社會提供優(yōu)質高效服務的同時，也提高了自身的發(fā)展能力和市場競爭力。3. 對承租人的利益分析由于房地產(chǎn)融資租賃是先租后買，并不是“一錘子”買賣，所以客觀上迫使開發(fā)商保證房地產(chǎn)商品的質量，避免了配套設施滯后和供水供電通訊等基礎設施未完善或質量低劣的情況出現(xiàn)，這樣就保證了承租人的基本利益。而承租主體不一樣所獲得的利益不一樣。（1）、承租主體為個人。A、可以降低房屋消費門檻。按揭貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實現(xiàn)了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻，可以培育有效需求，使占大多數(shù)無支付能力的家庭購房愿望變成現(xiàn)實。B、可以治療“房奴恐懼癥”。通過融資租賃房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費由于實行先租后買，使住戶有了歸屬感，可以放心做裝飾投入，可以將租入房地產(chǎn)視為“準己產(chǎn)”，滿足住房私權帶來的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬一以后遭遇失業(yè)等情況，可選擇放棄購買，減輕精神壓力。（2）、承租主體為企業(yè)。A、改善關鍵財務指標。融資租賃不必像一般的投資方式，要一次性籌資并支付大量資金，而只需要投入較少的資金，即可獲得需要較多資金才能購買的房產(chǎn)。這樣企業(yè)可以在不減損自己的固定資產(chǎn)的前提下來加大自己資產(chǎn)的流動性，相當于增加了企業(yè)的流動資金，把資金投向收益率高的其他資產(chǎn)，從而提高資金的使用率和