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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)融資新途徑(編輯修改稿)

2025-07-24 15:10 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 了,是否會出現(xiàn)千億企業(yè),我個人認為希望不大,這樣將銀行的風險一個發(fā)展商的決策人的決策失誤對中國整體經(jīng)濟帶來的沖擊,相當于一個省出現(xiàn)毀滅性的經(jīng)濟災難的結(jié)果,這種沖擊,是中國經(jīng)濟所不能承受的,這種結(jié)果是我們不能承受的,也不應該出現(xiàn)的。中國應該有自己的資本使臣,滿足房地產(chǎn)發(fā)展所需要的資金需求,而且目前,我認為面臨一個更加嚴峻的情況,外國資金大量的涌入,大家在媒體中間看到,摩根等很多的資金蜂擁涌入,不是購買一個單位,而是購買一棟。這后面意味著什么,我認為意味著海外土地基金發(fā)展商和中國發(fā)展商之間的競爭已經(jīng)拉開了帷幕。 以目前的情況來看,政府不采取行動,本土的發(fā)展商沒有新的融資渠道,在這場競爭中他們輸?shù)那闆r非常大。因為這些摩根基金今天購買這棟寫字樓后,他就有現(xiàn)金流,馬上就打包賣出去,或者在資本市場中間,通過瑞思這樣送出去,或者根本不通過資本市場在幾家保險公司之間一配售問題就解決了,這筆資金少賺一點,幾個月就可以回籠了,接下來第二個、第三個,今天的地產(chǎn)商做不到這一點,如果目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu),依然維持目前的架構(gòu)的話,中國房地產(chǎn)的發(fā)展會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的扭曲,一大批的房地產(chǎn)投資商會死掉,因為我們面臨的是不健全的市場競爭。 這個問題實際上我要呼吁,第一要大力發(fā)展中國內(nèi)部的被自己發(fā)展商融資、集資的資本市場。第二,在這個問題得到解決以前,需要有某種形式限制海外土地資金的涌入。中國對于海外投資始終是非常寬容的態(tài)度,過去外資對中國有非常大的貢獻,但是我認為土地資金上,應該是一個例外。 陳基強:陶先生講得非常好,講了兩個結(jié)構(gòu)性的改變,第一整個房地產(chǎn)是供求關系,實際上是98年的房改影響了供求市場,將消費者推向市場。第二,將所有的土地變成了招、拍、掛,所有的付款要在半年甚至一年內(nèi)支付。這與以前的一次規(guī)劃,每戶支付一萬元,長期滾動是完全不同的。 還有一個例子,發(fā)展商是否缺欠,萬科已經(jīng)說是中國房地產(chǎn)市場非常好的上市公司,一年的盈利也就八、九個億元,在深圳拍賣一塊土地就是14億元,如果利用自己的利潤做的話就會越來越小。陶總體現(xiàn)了另外一個融資方案,剛才說了其實就是摩根購買寫字樓后的去樓,他說分配給幾家保險公司,實際上就是私募資金,今天我們希望談多一點的結(jié)構(gòu),其實很多的專家談了很多的途徑,但是沒有人注意到,其實很多摩根的錢也是從國外融過來他們?nèi)诘氖歉阋说腻X。這些便宜的錢在哪里?我想對我們更有幫助。 主持人楊熙:陶總講的是基金對成熟物業(yè)的購買或者是長期的持有上,普遍的發(fā)展商在開發(fā)商,筒子也是特別關注的請孫飛博士發(fā)表一下高論。 孫飛:大家下午好!今天的主題很好,地產(chǎn)進化,融資途徑的探討。中國的地產(chǎn)金融業(yè)需要進化,如果要形成一個理論體系就是地產(chǎn)進化論,我認為中國未來的地產(chǎn)進化的走勢是多元化和國際化,這是我提出來的觀點。最近媒體采訪我比較多,包括城市網(wǎng)、北京晨報,我已經(jīng)將融資多元化講了,今天將觀點再提一下。融資的路徑哪些是可行的,還有今天提了國際化,這是因為當前國際金融市場的形勢和中國金融市場開放的需要,我們房地產(chǎn)商走出國外的一種態(tài)勢。在多元化和國際化的進程中,誰擔當主角,信托是一個組合,是邏輯主線,實際上很多專家已經(jīng)探討了在中國當前來講,商業(yè)銀行也應該是中國房地產(chǎn)的大哥大。銀行業(yè)有28萬億元,房地產(chǎn)的資金90%來自于銀行,在此情況下,銀行是主渠道,在未來的3—5年不可能改變,這是可能的。實際上我們已經(jīng)出現(xiàn)了很多的新生事物,例如2002年7月8日發(fā)的信托,拉開了房產(chǎn)的信托之路。 到目前為止,有更多的融資之路,有信托和境外的瑞思,剛才提的還有就是上市,包括萬科在國內(nèi)上市,首創(chuàng)在香港上市。還有發(fā)行企業(yè)的債券,目前在資本市場發(fā)展方面,企業(yè)債券市場是非常重要的市場,已經(jīng)引起相關部委的重視,因為中國企業(yè)的債券市場是非常小的,只有200億元—300億元,實際上融資路徑是針對中小企業(yè),大的企業(yè)從銀行、債券可以拿到錢,但是中小企業(yè)無法拿到錢,信托可以幫助他們進行優(yōu)化。我就提出了第二點,信托是中國地產(chǎn)取得資金來源之一。 信托具有靈活性和普遍性的特點,信托不但可以給開發(fā)商貸款,還可以股權(quán)投資的形式進入開發(fā)商,可以優(yōu)先購買權(quán)的形式,甚至可以做財產(chǎn)型的信托,你是上市公司的股東,沒有時間管理股票,可以講表決權(quán)委托給信托公司,參與上市公司的管理,做表決權(quán)的行為。注重了信托這種特殊的制度優(yōu)勢,在房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新必定是擔當重任的。在當前的情況下,集合信托有發(fā)展的瓶頸,200份,規(guī)模有限制,不能上市流通。這會解決的,我們也在呼吁監(jiān)管當局,我認為2002008年會突破。 第三、當前,中國房地產(chǎn)金融來講,信托加銀行的模式是中國房地產(chǎn)的主流模式,銀行資金很大,受121文的限制,等等的制約不靈活,信托很靈活。實際上土地開發(fā)信托也可以介入了,實際上開發(fā)商一分資金也沒有,但是信用好,有政府擔保,我可以根據(jù)你的信用給你做土地開發(fā)信托,在這種情況下,目前必須將市場的優(yōu)勢和信托的優(yōu)勢結(jié)合起來做。 我做了世紀新城的項目,給他融資了2億元,后期也融資了2億元。信托資金承擔了房地產(chǎn)開發(fā)的資金。這是我講的信托加銀行。第四,國際化,外資銀行、外資資金必將成為中國房地產(chǎn)新的力量,目前來說,拿事實來說話,香港已經(jīng)開放了瑞思可以收購海外的物業(yè)到香港上市。新加坡的集團,騰飛集團已經(jīng)在國內(nèi)收購大量的物業(yè)或者在洽談。香港也有五只基金正在準備,準備上市。今年年底香港會發(fā)第一只瑞思,新加坡有五只。我們也可以到美國發(fā)瑞思,從現(xiàn)實來講,房地產(chǎn)融資多了一條渠道,2006年金融要全面開放,實際上去年年底,北京的外資銀行已經(jīng)開辦人民幣了,上海和深圳開放得更糟,今年年底外資人民幣必須要開放。 在2006年關鍵的時候,中國肯定要和國際接軌的更多。中國本土的瑞思在008年也會出現(xiàn),因為金融開放后,要真正實現(xiàn)國際化,國際上已經(jīng)有的模式,都會在國內(nèi)發(fā)生。瑞思是一種可以上市流通的運用信托制度的金融產(chǎn)品,投資房地產(chǎn)的金融領域產(chǎn)品,中國的房地產(chǎn)投資信托,寫字樓,還有就是工業(yè)地產(chǎn),我們的中國房地產(chǎn)信托投資計劃,可以用于普通住宅也可以,運用的方式也很多,可以是貸款的形式,股權(quán)的形式。
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