【正文】 年期，我們現(xiàn)在要解決的是房地產長期的資金，我們用的是銀行的短期貸款，依靠不斷的還款和貸款進行房地產，國外的房地產說，我們的是用借短錢做遠事，萬一購買不能預期，一、二年到期了以后怎么辦，剛剛說了上海的一棟大廈是上海國投擁有的，一年以后怎么辦？所以在這種情況下，李總剛才講得很清楚，新加坡也訪問過一些成功的信托，是否可以比較一下新加坡的瑞思與我們擁有的信托產品有什么區(qū)別？ 第二，不要講中國是否有瑞思，是否已經有了，是否是先有瑞思，都在做，幾年后政府發(fā)現(xiàn)了再用法律進行約束。反而我們的政策是不鼓勵租賃，還要收費。我現(xiàn)在接觸的房地產商老板基本上不是老板，是資金調度員。作為融資來講，房地產老板，總是講如何操作，為什么昨天的對話說要研究宏觀的東西，研究帳目的問題，實際上你們應該提前安排融資帳目的安排。外資應該以信托的方式進入中國的房地市場。大家不要認為心情沉重了，因為社會越往后發(fā)展，分工越細致，開發(fā)商做好自己的事情就可以了。 李堅平：中國的外匯信托辦法還沒有出來，原來廣東國投為什么破產是因為做的境外的業(yè)務太多，現(xiàn)在我們只是幫助境外的基金進行管理，如果信托公司賠了，也不會給他賠款。你首先是零負債，我們這里很多人可以幫助你解決，孫飛、李曉東也可以幫你解決。我說生產關系對生產力的制約，在銀行貸款中還有一點，香港銀行的特點，經常組織銀團貸款，也是香港不動產貸款的主要方面，李嘉誠也有銀團貸款，我們現(xiàn)在的銀行是老死不相往來，因為今天的會議，我想通過21世紀或者媒體向中央銀行對于房地產商最貼肉的問題要反應一下。我想兩個問題我都回答了。中國有立法的過程，中國在2006年相關的瑞思完善后，也就真正的實現(xiàn)了，也可以突破200份的限制，也可以上市流通。在當前的情況下，集合信托有發(fā)展的瓶頸，200份，規(guī)模有限制，不能上市流通。 還有一個例子，發(fā)展商是否缺欠，萬科已經說是中國房地產市場非常好的上市公司，一年的盈利也就八、九個億元，在深圳拍賣一塊土地就是14億元，如果利用自己的利潤做的話就會越來越小。 主持人：首先有請?zhí)斩o我們作出判斷。第二個信托的介入可以改善房地產投資界結構，促進融資多元化，信托業(yè)也抓住了這個機遇，逐漸的增加了投入，這個有一組數(shù)據(jù)可以看得出來，按公開發(fā)布的04年信托產品的一個統(tǒng)計，房地產信托從發(fā)行數(shù)量上排到了第一，從募集資金量來說，僅次于基礎設施，現(xiàn)有的模式大部分是指定用途的房地產信托，就是我先確定一個項目，比如說做一個采訪貸款的投資的信托計劃，然后再把這個計劃向客戶進行推進，這個各家信托公司都會做，它的特點是實行備案，發(fā)行靈活，第二這樣期限比較短，風險抵御能力比較強。跟資本市場一樣，現(xiàn)在的房地產市場很像當年的上海市場，開發(fā)商可以用很少的成本來操作這個市場。第一、按照我的體會講一下現(xiàn)代化方面金融的一個現(xiàn)狀。 　　第二、銀行的貸款從121號文件發(fā)布開始，不斷處于收縮的狀態(tài)。 在上述各種選擇中間，我是干國內信托公司的，我也介紹一下國內信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開始重新出發(fā)，前二十年中國的信托公司的建立，主要是為了滿足投資的沖動和需求而產生的，當時是在資金缺乏的時候，信托公司一上來目的很明確就是為了融資，中國的信托公司是79年開始的，當時信托公司叫不務正業(yè)，干的都是“二財政”的事，所以信托都是由政府和銀行開辦，這中間由于方向不對，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風險，前后經歷了五次整頓，從第五次開始是最徹底的一次整頓，開始前有239家，目前重新登記59家。 　　（2）可以徹底改變當前的房地產投融資模式，第三就是專業(yè)化水平高的開發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調控背景下的地產融資新路徑 進入2005年，房產新政“組合拳”連番出擊。因為這些摩根基金今天購買這棟寫字樓后，他就有現(xiàn)金流，馬上就打包賣出去，或者在資本市場中間，通過瑞思這樣送出去，或者根本不通過資本市場在幾家保險公司之間一配售問題就解決了，這筆資金少賺一點，幾個月就可以回籠了，接下來第二個、第三個，今天的地產商做不到這一點，如果目前的房地產結構，依然維持目前的架構的話，中國房地產的發(fā)展會出現(xiàn)結構性的扭曲，一大批的房地產投資商會死掉，因為我們面臨的是不健全的市場競爭。銀行業(yè)有28萬億元，房地產的資金90％來自于銀行，在此情況下，銀行是主渠道，在未來的3—5年不可能改變，這是可能的。香港也有五只基金正在準備，準備上市。就像證券投資基金你有一千億元可以組合投資。第一是私募資金，其實也是發(fā)展商相對好的出路，也相對簡單的。其實各個都需要，只是不同程度的需要。如果你可以找到國有銀行擔保，我們給你發(fā)企業(yè)債券，你的融資途徑都是通的。過去的開發(fā)商只找銀行，不找我。這就形成了這么多年，投資銀行和房地產商大家都不接觸的結局，現(xiàn)在也是兩方面，現(xiàn)在是地產商認為銀行已經有問題了，所以才想多元化的找融資渠道，現(xiàn)在的服務水平也是非常的低，香港的瑞思還沒有出來，但是延伸的產品已經出來了。不同的融資方式對公司將來的融資方向是有幫助的，但是將來是有沖突的。李堅平：在座所有的專家對瑞思都有研究，我這里不講瑞思的好事，在座的專家一定知道十多年前我們的一個華僑專家，開始搞收購、兼并的道路，將中國的企業(yè)玩了透，中國的整個金融專家才恢復過來，到境外上市，房地產行業(yè)是否有國家戰(zhàn)略，是否有國家的利益，我的意思，為什么新加坡、香港的可以來購買，中國人差在哪里，為什么我們的主管部門不能組織我們的企業(yè)走出去，所以我認為，要提出這個問題，瑞思我就不講了。 李堅平：感謝各位，我有一個想法，會議兩天了，我也是第一次來博螯，我是一個民間金融服務商，我介紹一下，因為我原先在95年之前，做了18年的商業(yè)銀行的工作，95年至今我做了十年民間金融工作，主要在上海和香港為民營企業(yè)的資本市場服務，參加了兩天會議很有感觸。來源于什么，誠信的體系建立不起來，監(jiān)管部門也明白，新加坡的條例，澳大利亞的條例得已經翻譯給有關的部門。我們也可以到美國發(fā)瑞思，從現(xiàn)實來講，房地產融資多了一條渠道，2006年金融要全面開放，實際上去年年底，北京的外資銀行已經開辦人民幣了，上海和