【正文】 年期，我們現(xiàn)在要解決的是房地產(chǎn)長(zhǎng)期的資金，我們用的是銀行的短期貸款，依靠不斷的還款和貸款進(jìn)行房地產(chǎn)，國(guó)外的房地產(chǎn)說(shuō)，我們的是用借短錢(qián)做遠(yuǎn)事，萬(wàn)一購(gòu)買(mǎi)不能預(yù)期，一、二年到期了以后怎么辦，剛剛說(shuō)了上海的一棟大廈是上海國(guó)投擁有的，一年以后怎么辦？所以在這種情況下，李總剛才講得很清楚，新加坡也訪問(wèn)過(guò)一些成功的信托，是否可以比較一下新加坡的瑞思與我們擁有的信托產(chǎn)品有什么區(qū)別？ 第二，不要講中國(guó)是否有瑞思，是否已經(jīng)有了，是否是先有瑞思，都在做，幾年后政府發(fā)現(xiàn)了再用法律進(jìn)行約束。反而我們的政策是不鼓勵(lì)租賃，還要收費(fèi)。我現(xiàn)在接觸的房地產(chǎn)商老板基本上不是老板，是資金調(diào)度員。作為融資來(lái)講，房地產(chǎn)老板，總是講如何操作，為什么昨天的對(duì)話說(shuō)要研究宏觀的東西，研究帳目的問(wèn)題，實(shí)際上你們應(yīng)該提前安排融資帳目的安排。外資應(yīng)該以信托的方式進(jìn)入中國(guó)的房地市場(chǎng)。大家不要認(rèn)為心情沉重了，因?yàn)樯鐣?huì)越往后發(fā)展，分工越細(xì)致，開(kāi)發(fā)商做好自己的事情就可以了。 李堅(jiān)平：中國(guó)的外匯信托辦法還沒(méi)有出來(lái)，原來(lái)廣東國(guó)投為什么破產(chǎn)是因?yàn)樽龅木惩獾臉I(yè)務(wù)太多，現(xiàn)在我們只是幫助境外的基金進(jìn)行管理，如果信托公司賠了，也不會(huì)給他賠款。你首先是零負(fù)債，我們這里很多人可以幫助你解決，孫飛、李曉東也可以幫你解決。我說(shuō)生產(chǎn)關(guān)系對(duì)生產(chǎn)力的制約，在銀行貸款中還有一點(diǎn)，香港銀行的特點(diǎn)，經(jīng)常組織銀團(tuán)貸款，也是香港不動(dòng)產(chǎn)貸款的主要方面，李嘉誠(chéng)也有銀團(tuán)貸款，我們現(xiàn)在的銀行是老死不相往來(lái)，因?yàn)榻裉斓臅?huì)議，我想通過(guò)21世紀(jì)或者媒體向中央銀行對(duì)于房地產(chǎn)商最貼肉的問(wèn)題要反應(yīng)一下。我想兩個(gè)問(wèn)題我都回答了。中國(guó)有立法的過(guò)程，中國(guó)在2006年相關(guān)的瑞思完善后，也就真正的實(shí)現(xiàn)了，也可以突破200份的限制，也可以上市流通。在當(dāng)前的情況下，集合信托有發(fā)展的瓶頸，200份，規(guī)模有限制，不能上市流通。 還有一個(gè)例子，發(fā)展商是否缺欠，萬(wàn)科已經(jīng)說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常好的上市公司，一年的盈利也就八、九個(gè)億元，在深圳拍賣一塊土地就是14億元，如果利用自己的利潤(rùn)做的話就會(huì)越來(lái)越小。 主持人：首先有請(qǐng)?zhí)斩o我們作出判斷。第二個(gè)信托的介入可以改善房地產(chǎn)投資界結(jié)構(gòu)，促進(jìn)融資多元化，信托業(yè)也抓住了這個(gè)機(jī)遇，逐漸的增加了投入，這個(gè)有一組數(shù)據(jù)可以看得出來(lái)，按公開(kāi)發(fā)布的04年信托產(chǎn)品的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托從發(fā)行數(shù)量上排到了第一，從募集資金量來(lái)說(shuō)，僅次于基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)有的模式大部分是指定用途的房地產(chǎn)信托，就是我先確定一個(gè)項(xiàng)目，比如說(shuō)做一個(gè)采訪貸款的投資的信托計(jì)劃，然后再把這個(gè)計(jì)劃向客戶進(jìn)行推進(jìn)，這個(gè)各家信托公司都會(huì)做，它的特點(diǎn)是實(shí)行備案，發(fā)行靈活，第二這樣期限比較短，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力比較強(qiáng)。跟資本市場(chǎng)一樣，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)很像當(dāng)年的上海市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商可以用很少的成本來(lái)操作這個(gè)市場(chǎng)。第一、按照我的體會(huì)講一下現(xiàn)代化方面金融的一個(gè)現(xiàn)狀。 　　第二、銀行的貸款從121號(hào)文件發(fā)布開(kāi)始，不斷處于收縮的狀態(tài)。 在上述各種選擇中間，我是干國(guó)內(nèi)信托公司的，我也介紹一下國(guó)內(nèi)信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開(kāi)始重新出發(fā)，前二十年中國(guó)的信托公司的建立，主要是為了滿足投資的沖動(dòng)和需求而產(chǎn)生的，當(dāng)時(shí)是在資金缺乏的時(shí)候，信托公司一上來(lái)目的很明確就是為了融資，中國(guó)的信托公司是79年開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)信托公司叫不務(wù)正業(yè)，干的都是“二財(cái)政”的事，所以信托都是由政府和銀行開(kāi)辦，這中間由于方向不對(duì)，思想的不正確，出現(xiàn)了大量的風(fēng)險(xiǎn)，前后經(jīng)歷了五次整頓，從第五次開(kāi)始是最徹底的一次整頓，開(kāi)始前有239家，目前重新登記59家。 　　（2）可以徹底改變當(dāng)前的房地產(chǎn)投融資模式，第三就是專業(yè)化水平高的開(kāi)發(fā)商將作為我們的合作伙伴宏觀調(diào)控背景下的地產(chǎn)融資新路徑 進(jìn)入2005年，房產(chǎn)新政“組合拳”連番出擊。因?yàn)檫@些摩根基金今天購(gòu)買(mǎi)這棟寫(xiě)字樓后，他就有現(xiàn)金流，馬上就打包賣出去，或者在資本市場(chǎng)中間，通過(guò)瑞思這樣送出去，或者根本不通過(guò)資本市場(chǎng)在幾家保險(xiǎn)公司之間一配售問(wèn)題就解決了，這筆資金少賺一點(diǎn)，幾個(gè)月就可以回籠了，接下來(lái)第二個(gè)、第三個(gè)，今天的地產(chǎn)商做不到這一點(diǎn)，如果目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，依然維持目前的架構(gòu)的話，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的扭曲，一大批的房地產(chǎn)投資商會(huì)死掉，因?yàn)槲覀兠媾R的是不健全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。銀行業(yè)有28萬(wàn)億元，房地產(chǎn)的資金90％來(lái)自于銀行，在此情況下，銀行是主渠道，在未來(lái)的3—5年不可能改變，這是可能的。香港也有五只基金正在準(zhǔn)備，準(zhǔn)備上市。就像證券投資基金你有一千億元可以組合投資。第一是私募資金，其實(shí)也是發(fā)展商相對(duì)好的出路，也相對(duì)簡(jiǎn)單的。其實(shí)各個(gè)都需要，只是不同程度的需要。如果你可以找到國(guó)有銀行擔(dān)保，我們給你發(fā)企業(yè)債券，你的融資途徑都是通的。過(guò)去的開(kāi)發(fā)商只找銀行，不找我。這就形成了這么多年，投資銀行和房地產(chǎn)商大家都不接觸的結(jié)局，現(xiàn)在也是兩方面，現(xiàn)在是地產(chǎn)商認(rèn)為銀行已經(jīng)有問(wèn)題了，所以才想多元化的找融資渠道，現(xiàn)在的服務(wù)水平也是非常的低，香港的瑞思還沒(méi)有出來(lái)，但是延伸的產(chǎn)品已經(jīng)出來(lái)了。不同的融資方式對(duì)公司將來(lái)的融資方向是有幫助的，但是將來(lái)是有沖突的。李堅(jiān)平：在座所有的專家對(duì)瑞思都有研究，我這里不講瑞思的好事，在座的專家一定知道十多年前我們的一個(gè)華僑專家，開(kāi)始搞收購(gòu)、兼并的道路，將中國(guó)的企業(yè)玩了透，中國(guó)的整個(gè)金融專家才恢復(fù)過(guò)來(lái)，到境外上市，房地產(chǎn)行業(yè)是否有國(guó)家戰(zhàn)略，是否有國(guó)家的利益，我的意思，為什么新加坡、香港的可以來(lái)購(gòu)買(mǎi)，中國(guó)人差在哪里，為什么我們的主管部門(mén)不能組織我們的企業(yè)走出去，所以我認(rèn)為，要提出這個(gè)問(wèn)題，瑞思我就不講了。 李堅(jiān)平：感謝各位，我有一個(gè)想法，會(huì)議兩天了，我也是第一次來(lái)博螯，我是一個(gè)民間金融服務(wù)商，我介紹一下，因?yàn)槲以仍?5年之前，做了18年的商業(yè)銀行的工作，95年至今我做了十年民間金融工作，主要在上海和香港為民營(yíng)企業(yè)的資本市場(chǎng)服務(wù)，參加了兩天會(huì)議很有感觸。來(lái)源于什么，誠(chéng)信的體系建立不起來(lái)，監(jiān)管部門(mén)也明白，新加坡的條例，澳大利亞的條例得已經(jīng)翻譯給有關(guān)的部門(mén)。我們也可以到美國(guó)發(fā)瑞思，從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，房地產(chǎn)融資多了一條渠道，2006年金融要全面開(kāi)放，實(shí)際上去年年底，北京的外資銀行已經(jīng)開(kāi)辦人民幣了，上海和