【正文】 市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具體的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢。 ? 美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達(dá)，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。 Shimai Consulting 2023 ? 一項商業(yè)行為的目標(biāo)可能往往包括： ? 使股東的財富人長遠(yuǎn)來說達(dá)到最大 ? 短期的財務(wù)目標(biāo)，比如現(xiàn)金流的要求 ? 或者非金融性質(zhì)的目標(biāo)，例如 ? 友好工作環(huán)境，機(jī)會均等的雇傭政策 ? 困難的時期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 169。 Shimai Consulting 2023 ? 多期間或者動態(tài)回報量度 ? 凈現(xiàn)值（ NPV） ? 內(nèi)部回報率（ IRR） 169。而當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加了近 2023億元。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。 Shimai Consulting 2023 ? 債券 ? 可轉(zhuǎn)債：優(yōu)勢，風(fēng)險控制 目前還不會有很多房地產(chǎn)上市公司支發(fā)行可轉(zhuǎn)債，主要是因為它們的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高。 Shimai Consulting 2023 ? 市場風(fēng)險細(xì)述 169。 Shimai Consulting 2023 ? 風(fēng)險類型 ? 市場、融資、變現(xiàn)、管理、利率、法律、環(huán)境 ? 風(fēng)險的量化 ? 風(fēng)險與回報 169。 169。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。所調(diào)查，不省北京開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度竟達(dá)到 90%以上。 Shimai Consulting 2023 ? 盈虧平衡點 （運(yùn)營費用 +抵押付款） /估計毛租金 ? 建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開支和融資償還必須達(dá)到的入住率 ? 一般在 65%至 95%范圍內(nèi) ? 費用比 運(yùn)營費用 /實際的總收入 ? 用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨本身并無太大的用途 ? 應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時使有關(guān)費用如能源成本得到控制避免浪費 169。 Shimai Consulting 2023 ? 有關(guān)財務(wù)杠桿和運(yùn)營的比率（用于風(fēng)險管理） ? 貸款價值比率 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 169。 Shimai Consulting 2023 ? 資金來源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售 我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 有的認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 Shimai Consulting 2023 ? 信托 ? 信托以其極強(qiáng)的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過分散投資降低風(fēng)險的機(jī)會。 Shimai Consulting 2023 ? 投資風(fēng)險分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報率解析 ? 蒙特卡羅模擬