房地產(chǎn)投融資方法-文庫吧資料
2025-02-14 21:16本頁面
【正文】 。 Shimai Consulting 2023 ? 信托 ? 信托以其極強(qiáng)的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。在新規(guī)則面前，真正有實力、守規(guī)矩的開發(fā)商可以順利上市，而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、食用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模上市解決行業(yè)性的獎金短缺，似乎并不現(xiàn)實。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具體的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢。 ? 選擇國內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠(yuǎn)的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因為可以借助海外投資者的監(jiān)管與規(guī)模推進(jìn)企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營管理水平，如果是為了圈錢，上海 A股市場的市盈率高于香港股市。 ? 海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務(wù)后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于 3000萬港元，最近一年不少于 2023萬元。 ? 國內(nèi)與國外上市比較： ? 國內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對資本市場的準(zhǔn)入是幾經(jīng)周折。 ? 上海復(fù)地成功地于 2023年 2月在香港上市，某一程度的說明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。國際上很多大的地產(chǎn)公司在他們發(fā)展初期，也是像中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 有的認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 ? 在國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的慣例，一個是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。 ? 美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達(dá)，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行信貸仍然是中國現(xiàn)在房產(chǎn)界資金主力。 Shimai Consulting 2023 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強(qiáng)，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長很快，但 2023全年募集的資金不超過 100億元。 2023年 6月 121號文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出局的危險。 除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。 Shimai Consulting 2023 ? 資金來源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售 我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 Shimai Consulting 2023 ? 期權(quán)價值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán) ? 土地開發(fā)期權(quán)（土地價值與最佳發(fā)展時機(jī)買入期權(quán)模型） ? 土地買入期權(quán) ? 抵押貸款提前償付期權(quán) ? 無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán) ? 租約期權(quán)，等等 169。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。 Shimai Consulting 2023 ? 內(nèi)部回報率（ IRR）的計算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…
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