【正文】 李堅平：以前有很多非金融的東西，中國的金融發(fā)展慢這是因為政府的政策導(dǎo)向，現(xiàn)在政府覺得這種東西和國際慣例是不接軌的，國際認為金融還是金融的事，最近發(fā)展商感覺貸款的門檻高了。所謂的瑞思他們拿著別人的錢給別人回報，這是不太可能的李堅平：我并不是講瑞思的概念，境外的資金可以通過信托進行理財。 他們到底做什么業(yè)務(wù)，基本上是管理房地產(chǎn)的基金、房地產(chǎn)的借錢服務(wù)、幫你去怎么樣，他們的投資銀行主要分兩部分，一是傳統(tǒng)的投資服務(wù)，另外一部分是管理房地產(chǎn)基金。 其次是中國的信托投資機構(gòu)是金融機構(gòu)，你在四個城市，我想每個項目融資一、二億元不是很難。這一點也希望通過講臺反應(yīng)到有關(guān)的主管部門去。這是一個非常普遍的現(xiàn)象，這里不談中海、順馳、因為我們中國這樣的房地產(chǎn)商不多，他有許多客觀的歷史條件，他們在資本市場、資金市場上的表現(xiàn)已經(jīng)達到一定的高度。至少因為我的經(jīng)歷，至少有兩點，我感覺對于整個市場是無法交代的，商業(yè)銀行的運轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)的運轉(zhuǎn)完全是兩張皮，就是說，現(xiàn)在商業(yè)銀行將賣豆?jié){的和搞房地產(chǎn)都混淆在一起，所有的貸款就是一年期，超過就是預(yù)期和不良貸款，所以從長期來看是不存在的。他們正在談?wù)撊鹚家部梢缘姐y行貸款，準備提高到60％—70％，我們的財務(wù)制度也要改，瑞思有一百年的期限，只是到了最后的二十年才可以提折舊，我們的房地產(chǎn)只要提折舊，33％的所得稅還有租賃稅要交，現(xiàn)在外資都要購買中國的房地產(chǎn)，他們認為中國的物業(yè)是不成熟不規(guī)范的環(huán)境，這樣的話，他們對中國物業(yè)的回報要求要比新加坡的高。但是中國不會有這樣的情況。李曉東：新加坡的瑞思都是跟澳大利亞學(xué)習(xí)的，澳大利亞是瑞思集中度最高的國家，它的商業(yè)物業(yè)43％是由瑞思持有的，新加坡是緊跟澳大利亞。瑞思是一種可以上市流通的運用信托制度的金融產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)的金融領(lǐng)域產(chǎn)品，中國的房地產(chǎn)投資信托，寫字樓，還有就是工業(yè)地產(chǎn)，我們的中國房地產(chǎn)信托投資計劃，可以用于普通住宅也可以，運用的方式也很多，可以是貸款的形式，股權(quán)的形式。這是我講的信托加銀行。 信托具有靈活性和普遍性的特點，信托不但可以給開發(fā)商貸款，還可以股權(quán)投資的形式進入開發(fā)商，可以優(yōu)先購買權(quán)的形式，甚至可以做財產(chǎn)型的信托，你是上市公司的股東，沒有時間管理股票，可以講表決權(quán)委托給信托公司，參與上市公司的管理，做表決權(quán)的行為。最近媒體采訪我比較多，包括城市網(wǎng)、北京晨報，我已經(jīng)將融資多元化講了，今天將觀點再提一下。第二，將所有的土地變成了招、拍、掛，所有的付款要在半年甚至一年內(nèi)支付。中國應(yīng)該有自己的資本使臣，滿足房地產(chǎn)發(fā)展所需要的資金需求，而且目前，我認為面臨一個更加嚴峻的情況，外國資金大量的涌入，大家在媒體中間看到，摩根等很多的資金蜂擁涌入，不是購買一個單位，而是購買一棟。 樣本別墅式住宅 客座主持陳基強：開場有一點怪，今天在座的五位都是解決困難的人，但是你們是否發(fā)覺，我們里面沒有發(fā)展商，有困難的人不再這里，提出解決方案的有五個，我知道下面有很多的發(fā)展商，等一會兒你們有問題希望臺前、臺后的人互相互動，提出問題，讓我們上面的五位專家有解決方案的機會。 　　第二就是大力發(fā)展以產(chǎn)業(yè)投資為基金的房地產(chǎn)的投資基金，比如像買進“保立”（音）這樣的產(chǎn)品，賣到一千份、兩千份這樣的產(chǎn)品等等。由于這個信托的介入，加快了你項目的周期，減少了你占用資金的時間，運用得當可以降低整體財務(wù)費用的降低。單純依靠銀行融資的途徑面臨一個調(diào)整，銀行的貸款，有人覺得是因為宏觀調(diào)控臨時性的銀行貸款收緊，其實我個人認為這種趨勢應(yīng)該是長期的，不可逆轉(zhuǎn)的。投機的操作是偏向于做高檔的樓盤。在中國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)構(gòu)成中間，房產(chǎn)這一塊也是最主要的構(gòu)成，占了48％，同時中國的房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)階段仍然面臨一個新的發(fā)展機遇，包括根據(jù)我們國家的“十五規(guī)劃”，要求人均住宅要達到22平米，整個住房的數(shù)量在整個十五期間應(yīng)該有21億平米的目標，應(yīng)該說這一塊需求還是非常大的。第二、還有一個觀點，我感覺房地產(chǎn)變革時代正在來臨。講到房地產(chǎn)金融，先要講到房地產(chǎn)，應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，這一點不會有一些爭議，有一些佐證可以講，一個是人均GDP，隨著GDP不斷提升，城市化率不斷提升。什么原因呢？就是中國的房地產(chǎn)都比較少見的預(yù)售制度，另外主要靠拖欠，原來的土地都是簽下來了付一點點錢，用蓋房子的錢再去繳土地錢，還有就是拖欠施工隊的錢，整個自有資金占的量非常少，根據(jù)我們的統(tǒng)計自有資金占房地產(chǎn)開發(fā)不到17％，來自于銷售回款這方面的資金比例達到了41％，在房地產(chǎn)市場長期缺乏機構(gòu)投資人的，剛才講的是國外的一些保險融資，養(yǎng)老金等都可以投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而在中國保險公司按目前的法規(guī)是不能直接投資于房地產(chǎn)的，養(yǎng)老、企業(yè)年金等都不可以開發(fā)，還有我們國家的產(chǎn)業(yè)基金一直都不行，所以中國現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)資金的金融都集中在銀行的體系上。 　　由于存在上面的一些問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融的變革時代我認為正在來臨，以央行1212號文件推出為標準，國家對宏觀調(diào)控的措施正在加強，土地、房貸都雙收緊，一個是房地產(chǎn)付款的周期不斷的縮短，第二銀行對購買地的這些銀行都停止，要求四證齊全。第二、講一下信托到底能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來些什么。信托公司也開始了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的一個探索和實踐，信托公司專業(yè)化的經(jīng)營的趨勢開始顯現(xiàn)，比如說我們聯(lián)華信托構(gòu)筑了一個專業(yè)的信托服務(wù)平臺和一個品牌，專門為房地產(chǎn)商提供服務(wù)，也提供一些創(chuàng)新型的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，這是我們整個房地產(chǎn)業(yè)鏈出現(xiàn)的一個重要的產(chǎn)品，“聯(lián)信保密”最近受到關(guān)注比較多，主要是借鑒海外的一個做法，先募集資金，它是一個混合型的做法，有貸款、有投資。中國樓市將何去何從？地產(chǎn)業(yè)如何面對政府宏觀調(diào)控的習(xí)慣性動作？ 中國房地產(chǎn)的年度思想論壇 — “地產(chǎn)進化論：宏觀調(diào)控下的物種選擇”2005（博鰲）房地產(chǎn)論壇”于2005年8月4日8月7日在中國海南博鰲再啟大幕。李嘉誠之所以成為李嘉誠是因為有香港股市，美國地產(chǎn)的大亨已經(jīng)破產(chǎn)了，但是在電視里面紅得發(fā)紫，之所以有他八十年代、九十年代的紅火，是因為他在發(fā)行垃圾債券，股市、債市是正常的經(jīng)濟趨向成熟的房地產(chǎn)市