【正文】 基金式投資的投資模式為：基金在國外注冊，在中國注冊基金管 理公司，下設(shè)針對具體項目的項目公司。 ②依 《 公司法 》 直接建立資產(chǎn)管理公司， 從事房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)。 ? 目前國內(nèi)從事房地產(chǎn)投融資的投資公司、資產(chǎn)管理公司、基金管理公司和房地產(chǎn)信托從本質(zhì)上而言都是私募房地產(chǎn)投資基金。 ? 開放型基金又稱為互惠基金，基金份額或受益憑證數(shù)量是可變的，可以增加發(fā)行份額與贖回股份 ? 封閉型基金在外的基金份額或受益憑證數(shù)量是固定不變的，所以這種基金也稱為固定型基金 房地產(chǎn)投資基金的運作過程與選擇客戶條件 （一）運作過程 ? 可分為籌資過程、投資過程和退出過程，投資過程包括交易發(fā)起和篩選、評估、交易設(shè)計、投資后管理四個階段。這種規(guī)定，或由有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，或由基金章程規(guī)定。事實上，成熟的企業(yè)除非有真正好的項目，否則是不敢輕易發(fā)行可轉(zhuǎn)債的。 ? 僅利息一項，萬科便可以比銀行貸款少支出 5000萬元。 短期融資債券五大優(yōu)勢 優(yōu)勢 分析 靈活性強 發(fā)行備案制審批手續(xù)相對簡單，發(fā)行周期明顯縮短 成本優(yōu)勢 銀行現(xiàn)行 l年期短期流動資金貸款的基準(zhǔn)利率為 ％，而同期短期融資債券的利率基本穩(wěn)定 在 ％～ ％之間。 ? 一個硬幣具有兩面性，捆綁沃爾瑪和天價出售底商成為萬達通往商業(yè)地產(chǎn)道路上的一條捷徑。 ? 青島萬達商業(yè)廣場：租金回報約為 8％ ? 青島萬達廣場總投資超過 3． 5億元，建筑面積在 4． 7萬平方米左右的青島萬達共四層，首層被分割為 125間產(chǎn)權(quán)式商鋪散賣給了小業(yè)主，目前以服裝經(jīng)營為主、兼營珠寶和鞋，共有 80多家商戶。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶于金融租賃公司，期限屆滿后房地產(chǎn)企業(yè)以一元錢回購房產(chǎn)。 資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采 用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品 。設(shè)備反映在出租人固 定資產(chǎn)賬上，由出租人計提折 舊 適用于財務(wù)結(jié)構(gòu)需 要調(diào)整的大企業(yè)和 市場良好、規(guī)模迅 速膨脹的優(yōu)秀企業(yè)。而“售盾回組 +保險”則是一種典型的地產(chǎn)企業(yè)、金融租賃公司、商業(yè)銀行三方‘‘共贏”的有機結(jié)合。銀行在接受時對股份制、合伙制、單個制公司等加以區(qū)分。質(zhì)押權(quán)是一種特別賦予的所有權(quán)。 票據(jù)貼現(xiàn)貸款 票據(jù)貼現(xiàn)貸款是顧客將未到期的票據(jù)提交銀行，由銀行扣除自貼現(xiàn)日起至到期日止的利息而取得的現(xiàn)款。 負(fù)債融資 ? 貸款 ? 租賃 ? 短期金融債 房地產(chǎn)的貸款 針對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款類型 信用貸款的五種類型 類型 分析 普通限額貸款 一些企業(yè)常常與銀行訂立一種非正式協(xié)議。 ? 宏觀調(diào)控下的合作機會 ? 在宏觀調(diào)控的形勢下，不少房地產(chǎn)公司由于銀根收緊而放緩了開發(fā)新盤的步伐，但萬科卻逆市而上， 2023年以來動作仍然相當(dāng)大，此次傍上中糧，將使其土地儲備不足的劣勢一掃而光，并催生出許多此前難以開展的合作。而引入總資產(chǎn)達 7000多億元的中糧集團作為戰(zhàn)略伙伴，將可為其帶來充足的現(xiàn)金流及土地儲備。為減少糾紛，降低風(fēng)險，順利地實現(xiàn)合同目的，就必須首先弄清楚合作開發(fā)的法律性質(zhì)、方式和應(yīng)注意的法律問題，做到依法履約，規(guī)范運作。 2．加強和完善對“共管賬戶”的管理措施 3．不能借合作開發(fā)之名，行借貸之實 例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對方在項目完工后返還出資方的本金及利息。依 照法律的規(guī)定或 者協(xié)議的約定負(fù) 連帶責(zé)任的，承 擔(dān)連帶責(zé)任 ”。 即成立項 目公司的 方式進行 開發(fā)經(jīng)營 的就是法 人型合作 開發(fā)。 最大特征在于．房 地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn) 業(yè)以外的企業(yè)通過 結(jié)成聯(lián)盟，進行交 叉營銷．以達到擴 大市場的目的。廣告等 專職公司的介 入 。 二是可以加大項目的整體開發(fā)實力，縮短項目建設(shè)周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。 ? 在形式上，無論合作各方是以股東名義出資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，還是不設(shè)立項目公司而直接由合作各方共同開發(fā)，均屬合作開發(fā)房地產(chǎn)之列。鄭州市政府致力于把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代化商貿(mào)城，但鄭州市建設(shè)投資總公司成立后在資金方面力不從心。 ? 為項目投資而組建的新法人大多是企業(yè)法人，包括有限責(zé)任公司、股份公司、合作制公司等。風(fēng)險分散在各個控股公司和關(guān)聯(lián)公司。 ? 2023年 7月 16日，北京市土地整理儲備中心公標(biāo)，聯(lián)合投標(biāo)的湖南電廣傳媒股份有限公司和長沙金海林置業(yè)有限公司被確定為第一中標(biāo)候選人。北京市經(jīng)濟體制改革委員會同意公司先募集法人股 6 825萬股注冊登記，保留內(nèi)部職工股 175萬股。 境外上市條件 ? 境外直接上市即直接向國外證券主管部門登記注冊，并發(fā)行股票 (或其他衍生金融工具 )，在當(dāng)?shù)刈C券交易所掛牌上市交易。 反向兼并 ? 反向兼并也稱 Reverse Takeover(RTO)，俗稱借殼上市，是一種簡化快捷的上市方式，是指一家私人公司通過與一家沒有業(yè)務(wù)、資產(chǎn)和負(fù)債的上市公司的反向合并來實現(xiàn)上市的目的，該上市公司也稱為殼公司。已經(jīng)公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasoned equity 0ffering， SEO) 通過 ST公司向優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目“讓殼”融資（反向兼并） 股票初次公開發(fā)行 ? 股票初次公開發(fā)行 (initial public offering， IPO)，是公司長期資本融資的一個重要方式。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權(quán)益融資：多種合伙模式（美國） 開發(fā)商和貸款人合作 .貸款人也可以通過 “參與式貸款 ”(PMicipating loan)的形式與開發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤分成。 信托方式籌集資金成本低，這是因為與銀行相比，信托公司主要是直接募集社會資金，利潤主要來源于消費者，可以以較低的成本運作。 降低了融資成本。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來發(fā)行證券的過程。 ? 札幌市將距車站 360～ 720米的范圍確定為城市軌道系統(tǒng)的受益區(qū)，對其中的占地業(yè)主和土地租用者按距離車站的遠近和占地面積的差異按累進法征稅。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險。 12 房地產(chǎn)辛迪。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會被投資者所接受。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金委托貸款。同時可以盡量以軟貨幣借款，當(dāng)然某種貨幣在當(dāng)前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿拧? ? 項目的融資預(yù)算不能過于緊張，在項目的建設(shè)投資期間，年度融資計劃應(yīng)當(dāng)留出適當(dāng)?shù)膬衄F(xiàn)金富余量。 出資能力風(fēng)險及出資吸引力 ? 預(yù)定的項目股本投資人及貸款融資人應(yīng)當(dāng)具有充分的出資能力。 ? 資本金與債務(wù)融資比例。 從投資者的角度考慮，追求以較低的資本 金投資爭取較多的負(fù)債融資，盡可能低的對股東的追索。 ? 對于股本投資方來說，項目是否具有足夠的吸引力，取決于項目的投資收益和風(fēng)險。 ? 同時應(yīng)當(dāng)保持一定的備用提款權(quán)，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權(quán)。幣值升降預(yù)測本身存在很大的不確定性。 (4)國際房地產(chǎn)投資信托。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。 14 項 目 融 資 項目融資是指 “為一個特定經(jīng)濟實體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障 ”。 日本 TOD模式 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １６ 發(fā)行長期債券 發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲備金專門用于土地開發(fā)項目；然后，通過土地收益償還債務(wù)。 土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲備機構(gòu)的籌資成本。這對于動輒要幾千萬、幾億、幾十億的土地收購儲備機構(gòu)來說，將可以節(jié)約大量的財務(wù)成本。對于開發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡單，也最容易實現(xiàn)。 ? IPO意味著把一部分股票賣給外部投資者，從而使一個非公眾公司 (closely held corporations)變成一個公眾公司(publicly owned corporations)。私人公司并入上市公司后持有多數(shù)股權(quán) (通常是90％ ) A股上市融資參考 融資要求 企業(yè)至少擁有 5000萬權(quán)益，總資產(chǎn) 負(fù)債率低于 70％，且資產(chǎn)凈收益率 每年不低于 l0％，此外，公司土地 儲備也非常關(guān)鍵 。即通常說的 N股、 s股等 N股 S股 中國企業(yè)在約紐交易所發(fā)行股票并上 市，取 New York第一個字 “N”為名 中國企業(yè)在新加坡交易所上市 中國公司申請境外上市的條件 ? ①符合中國有關(guān)境外上市的法律、法規(guī)和規(guī)則 ? ②籌資用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策、利用外資政策及國家有關(guān)固定資產(chǎn)投資立項的規(guī)定 ? ③凈資產(chǎn)不少于 4億元人民幣，過去一年稅后利潤不少于 6000萬人民幣，并有增長潛力，按合理預(yù)期市盈率計算，籌資額不少于5000萬美元 ? ④具有規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)及較完善的內(nèi)部管理制度，有較穩(wěn)定的高級管理層及較高的管理水平 ? ⑤上市后分紅派息有可靠的外匯來源，符合中國外匯管理的有關(guān)規(guī)定 ? ⑥符合中國證券監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他條件 直接上市：萬科股份有限公司 ? 首批公開上市的房地產(chǎn)企業(yè) 1988年 12月，公司公開向社會發(fā)行股票 2 800萬股，募集人民幣 2 800萬元。 ? 公司的 4 000萬股 A股于 2023年 12月 25日上網(wǎng)定價發(fā)行， 2023年 3月 12日在上海證券交易所上市。其中標(biāo)的理由是：中標(biāo)總價款為 17． 65億元人民幣，經(jīng)濟適用房的最高銷售價格為每建筑平方米 2 280元，比政府限定的最高價每平方米 2 600元降低了 320元。 2023年 9月前房地產(chǎn)上市公司融資情況（高通智庫統(tǒng)計） 2023年 9月前房地產(chǎn)上市公司融資情況（高通智庫統(tǒng)計） 2023年 9月前房地產(chǎn)上市公司融資情況（高通智庫統(tǒng)計） 資本籌措 ? 概 述 ? 資本金制度 ? 籌 資 主 體 ? 來 源 ? 案 例 項目資本金概念 現(xiàn)代公司的資金來源構(gòu)成分為兩大部分： 股東權(quán)益資金： 以權(quán)益方式投資于公司的資金取得公司的產(chǎn)權(quán) 負(fù)債： 以負(fù)債方式籌集的資金，提供資金方只取得對于公司的債權(quán)。有些公用設(shè)施項目建設(shè)也可能采取新組建事業(yè)法人實施。 因此，開展籌融資活動，應(yīng)是公司起步階段的重點工作。當(dāng)然，已成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司在從事房地產(chǎn)開發(fā)時也可理解為是股東之間的合作開發(fā)行為。 2023年 3月，華遠和 SOH0中 國從競爭到牽手合作， SOHO中國以參股項目公司 的形式加入到尚都國際中心 整體開發(fā)中．一期由華遠負(fù) 責(zé)開發(fā)， SOHO中國開發(fā)項 目二三期 l7萬平方米的土地 。 市場瓜分 市場瓜分指開 發(fā)企業(yè)在共同 或相近的板塊 區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟， 共同規(guī)劃、共 同宣傳、資源 共享，挾整體 之勢而提升自 己的一種合作 模式 。 聯(lián)盟合作的主要特 點： ①服務(wù)于相同的顧 客群，但不存在競 爭； ②對方的客戶群至 少同我方現(xiàn)有的客 戶群一樣大，擁有 與對方不同的資 源，包括高訪問量 的網(wǎng)站，不同的細 分市場； ③相兼容的價值觀 念。 《 民法通則 》 第 51條 “企業(yè)之間 或者企業(yè)、事業(yè) 單位之間聯(lián)營， 組成新的經(jīng)濟實 體，獨立承擔(dān)民 事責(zé)任、具備法 人條件的，經(jīng)主 管機關(guān)核準(zhǔn)登 記，取得法人資 格 ”。 根據(jù)本條規(guī)定，合作各方采取成 立項目經(jīng)理部、設(shè)立項共管賬戶 等方式進行合作經(jīng)營，具體的 合作方式、投資及利潤分配比 例等一系列權(quán)稅義務(wù)均由合作協(xié) 議約定。 根據(jù)國家有關(guān)法律和中國人民銀行發(fā)布的 《 貸款通則 》 的規(guī)定。 案例 首創(chuàng)集團與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作 : ? “一千棟”項目位于北京市溫榆河上游，占地面積 2