【正文】 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 融資模式設(shè)計(jì) ? 計(jì) 劃 ? 結(jié) 構(gòu) ? 風(fēng) 險(xiǎn) ? 成 本 ? 程 序 編制項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃 方案 某新建公司投資項(xiàng)目資金來源計(jì)劃表 序號(hào) 資金來源 金額 融資條件 融資可信程度 1 資本金 2800萬元 股東 A股本投資 1700萬元 公司書面承諾 股東 B股本投資 600萬元 董事會(huì)書面承諾 股東 C股本投資 500萬元 公司預(yù)計(jì) 2 債務(wù)資金 6820萬元 資金結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金結(jié)構(gòu)。 參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計(jì)。 在既有公司融資下，項(xiàng)目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財(cái)務(wù)狀況和籌資能力。 ? 資本金與債務(wù)融資比例。 從投資者的角度考慮，追求以較低的資本 金投資爭(zhēng)取較多的負(fù)債融資，盡可能低的對(duì)股東的追索。而對(duì)于提供債務(wù)融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。 合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個(gè)參與方的利益平衡來決定。貸款、債券與政府撥款各有利弊。 ? 債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。 分析各種債務(wù)資金的占比，包括負(fù)債的方式及債務(wù)期限的配比。 融資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括： 出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)。 出資能力風(fēng)險(xiǎn)及出資吸引力 ? 預(yù)定的項(xiàng)目股本投資人及貸款融資人應(yīng)當(dāng)具有充分的出資能力。 ? 對(duì)于股本投資方來說，項(xiàng)目是否具有足夠的吸引力，取決于項(xiàng)目的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)。 ? 對(duì)項(xiàng)目提供貸款的融資人應(yīng)當(dāng)有充分出資能力，資金實(shí)力弱的貸款人可能由于經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)問題，無力履行當(dāng)初的貸款承諾。 ? 考慮到出資人的出資風(fēng)險(xiǎn)，在選擇項(xiàng)目的股本投資人及貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇資金實(shí)力強(qiáng)、既往信用好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)、所在國(guó)政治及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的出資人。 項(xiàng)目的再融資能力 ? 項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn) ，項(xiàng)目需要具備足夠的再融資能力。 ? 在項(xiàng)目的融資方案設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)考慮備用融資方案，主要包括：項(xiàng)目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團(tuán)的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項(xiàng)目計(jì)劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。 ? 融資方案設(shè)計(jì)中還需要考慮在項(xiàng)目實(shí)施過程中追加取得新的融資。 項(xiàng)目融資預(yù)算的松緊程度 ? 項(xiàng)目的投資支出計(jì)劃與融資計(jì)劃的平衡應(yīng)當(dāng)匹配，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)留有一定富余量。 ? 項(xiàng)目的融資預(yù)算不能過于緊張，在項(xiàng)目的建設(shè)投資期間，年度融資計(jì)劃應(yīng)當(dāng)留出適當(dāng)?shù)膬衄F(xiàn)金富余量。 ? 同時(shí)應(yīng)當(dāng)保持一定的備用提款權(quán)，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權(quán)。 利率及匯率風(fēng)險(xiǎn) ? 國(guó)際金融市場(chǎng)上，各國(guó)貨幣的比價(jià)在時(shí)刻變動(dòng)，這種變動(dòng)稱為匯率變動(dòng)。 項(xiàng)目的融資中，未來市場(chǎng)利率的變動(dòng)會(huì)引起項(xiàng)目資金成本的不確定性。無論采取浮動(dòng)利率還是固定利率都會(huì)存在利率風(fēng)險(xiǎn)。采取何種利率，應(yīng)當(dāng)從更有利于降低項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)考慮。 ? 浮動(dòng)利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時(shí)期會(huì)變得高于固定利率。實(shí)際操作中，可以通過利率掉期將浮動(dòng)利率調(diào)換為固定利率，或者反過來調(diào)換，改變利率風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)可以盡量以軟貨幣借款，當(dāng)然某種貨幣在當(dāng)前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿?。幣值升降預(yù)測(cè)本身存在很大的不確定性。 融資成本 資金成本 =資金占用成本 +籌資費(fèi)用 ? 資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利； ? 籌資費(fèi)用：律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、承諾費(fèi)、銀團(tuán)貸款管理費(fèi)等 融資的運(yùn)作程序 房地產(chǎn)融資總體概括 房地產(chǎn) 企業(yè)融資 內(nèi)部融 資 外部融 資 現(xiàn)金 其他速 動(dòng)資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 預(yù)收款 股權(quán)性融資 債務(wù)性融資 股權(quán)融資 合作開 發(fā)融資 房地產(chǎn)投 資信托 首次發(fā)行上市 上市后再融資 買殼上市 合 資 前沿貨幣合約 房地產(chǎn)辛迪加 直接債 務(wù)融資 間接債 務(wù)融資 工程承包融資 租賃融資 回租 回買 銀行貸款 其他金融 機(jī)構(gòu)貸款 夾層融資 企業(yè)債務(wù) 出租房地產(chǎn) 承租房地產(chǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)抵押公司 房地產(chǎn)基金 管理公司 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司 房地產(chǎn)融資的１８條渠道 渠道 內(nèi)容 1 企業(yè)內(nèi)部融資 抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款和企業(yè)利用留存收益等。 2 上市融資 股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。 周正毅 “空手套白狼 ”，非法獲得大量地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購(gòu)上市公司，然后由上市公司購(gòu)買這些項(xiàng)目資產(chǎn) 。 3 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)以及信用記錄； 4 房地產(chǎn)委托貸款 房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照其指定的范圍、對(duì)象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有 (1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。 (2)建材補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)資金委托貸款。 (4)國(guó)際房地產(chǎn)投資信托。 5 向其他金融機(jī)構(gòu)融資。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)。 6 抵押貸款證券化 ABS 金融機(jī)構(gòu)將其所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式收購(gòu)，然后經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后，由其以證券的形式出售給投資者的融資過程。 7 短期融資 從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國(guó)的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款 8 長(zhǎng)期融資 通過權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開發(fā)公司與入住機(jī)構(gòu)間的合作、租回方式、利潤(rùn)侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營(yíng)公司、機(jī)構(gòu)直接開發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來源等渠道籌集資金。 9 售后回租 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給一家投資機(jī)構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營(yíng)。 擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營(yíng)的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對(duì)于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營(yíng)水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會(huì)被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 10 租賃融資。 開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長(zhǎng)期貸款?；蛘唛_發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。 11 回買融資 開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機(jī)構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。 12 房地產(chǎn)辛迪。 這是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。 13 前沿貨幣合約。 它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為 “雙重身份貸款合作 ”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 14 項(xiàng) 目 融 資 項(xiàng)目融資是指 “為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障 ”。包括直接項(xiàng)目融資、項(xiàng)目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、 “生產(chǎn)支付 ”融資模式、 BOT融資模式、 ABS融資模式等 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １５ TOD(Transit—Oriented Development)融資模式 就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的 “熟地 ”，利用 “生地 ”與 “熟地 ”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。 城市公共交通具有很強(qiáng)的 “外溢效應(yīng) ”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營(yíng)的模式 ，帶動(dòng)大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。 TOD項(xiàng)目融資概念 TOD融資模式具有以下優(yōu)點(diǎn) ： 這種以公交車站為中心的布局形態(tài)有利于大盤社區(qū)的交通組織。 社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務(wù)性配套設(shè)施集中布置，可以解決大盤社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足； 將各種商業(yè)、服務(wù)性功能機(jī)構(gòu)與交通站點(diǎn)集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。 宜人的尺度和空間更有利于創(chuàng)造出利于人居的環(huán)境。 ? 日本的地方政府投資軌道交通的資金主要是特殊軌道基金，基金的來源是企業(yè)軌道交通稅，即由于軌道交通的建設(shè)提高了相應(yīng)地區(qū)的通達(dá)性，因而對(duì)由此受益的公司和企業(yè)征稅。 ? 札幌市將距車站 360～ 720米的范圍確定為城市軌道系統(tǒng)的受益區(qū)，對(duì)其中的占地業(yè)主和土地租用者按距離車站的遠(yuǎn)近和占地面積的差異按累進(jìn)法征稅。 日本 TOD模式 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １６ 發(fā)行長(zhǎng)期債券 發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲(chǔ)備金專門用于土地開發(fā)項(xiàng)目；然后，通過土地收益償還債務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。 最大的特點(diǎn)是籌資成本低。這是因?yàn)閭軛l款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌資財(cái)務(wù)成本。 當(dāng)然，發(fā)行長(zhǎng)期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長(zhǎng)期債券要受許多條件約束，因而會(huì)影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資能力。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １７ 土地資產(chǎn)證券化含義 。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來發(fā)行證券的過程。 土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點(diǎn)。 死錢變活錢。利用證券市場(chǎng)的功能，將不可移動(dòng)的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金融資產(chǎn)。 2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生增值。因此，購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的投資者會(huì)增多。 降低了融資成本。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級(jí)較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資成本。 彌補(bǔ)銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長(zhǎng)期籌資，可以彌補(bǔ)銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時(shí)間上的脫節(jié)問題。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １８ 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs） 房地產(chǎn)投資信托基金 REITs就是以公司或信托 (契約 )基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場(chǎng)上市流通； 房地產(chǎn)資產(chǎn)信托 (Real Estate Asset Trust、簡(jiǎn)稱 REAT)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計(jì)劃。 REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張 “債券 “，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。 信托方式籌集資金成本低，這是因?yàn)榕c銀行相比，信托公司主要是直接募集社會(huì)資金，利潤(rùn)主要來源于消費(fèi)者，可以以較低的成本運(yùn)作。這對(duì)于動(dòng)輒要幾千萬、幾億、幾十億的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來說，將可以節(jié)約大量的財(cái)務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來說， REITs和 REAT都是資產(chǎn)證券化的一個(gè)分支。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)）