【正文】 在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。 宜人的尺度和空間更有利于創(chuàng)造出利于人居的環(huán)境。包括直接項(xiàng)目融資、項(xiàng)目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、 “生產(chǎn)支付 ”融資模式、 BOT融資模式、 ABS融資模式等 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １５ TOD(Transit—Oriented Development)融資模式 就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的 “熟地 ”，利用 “生地 ”與 “熟地 ”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 10 租賃融資。 9 售后回租 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給一家投資機(jī)構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營(yíng)。 5 向其他金融機(jī)構(gòu)融資。具體業(yè)務(wù)主要有 (1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。 融資成本 資金成本 =資金占用成本 +籌資費(fèi)用 ? 資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利； ? 籌資費(fèi)用：律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、承諾費(fèi)、銀團(tuán)貸款管理費(fèi)等 融資的運(yùn)作程序 房地產(chǎn)融資總體概括 房地產(chǎn) 企業(yè)融資 內(nèi)部融 資 外部融 資 現(xiàn)金 其他速 動(dòng)資產(chǎn) 應(yīng)收賬款 預(yù)收款 股權(quán)性融資 債務(wù)性融資 股權(quán)融資 合作開 發(fā)融資 房地產(chǎn)投 資信托 首次發(fā)行上市 上市后再融資 買殼上市 合 資 前沿貨幣合約 房地產(chǎn)辛迪加 直接債 務(wù)融資 間接債 務(wù)融資 工程承包融資 租賃融資 回租 回買 銀行貸款 其他金融 機(jī)構(gòu)貸款 夾層融資 企業(yè)債務(wù) 出租房地產(chǎn) 承租房地產(chǎn) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)抵押公司 房地產(chǎn)基金 管理公司 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司 房地產(chǎn)融資的１８條渠道 渠道 內(nèi)容 1 企業(yè)內(nèi)部融資 抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款和企業(yè)利用留存收益等。 ? 浮動(dòng)利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時(shí)期會(huì)變得高于固定利率。 利率及匯率風(fēng)險(xiǎn) ? 國(guó)際金融市場(chǎng)上，各國(guó)貨幣的比價(jià)在時(shí)刻變動(dòng)，這種變動(dòng)稱為匯率變動(dòng)。 ? 融資方案設(shè)計(jì)中還需要考慮在項(xiàng)目實(shí)施過程中追加取得新的融資。 ? 對(duì)項(xiàng)目提供貸款的融資人應(yīng)當(dāng)有充分出資能力，資金實(shí)力弱的貸款人可能由于經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)問題，無力履行當(dāng)初的貸款承諾。 分析各種債務(wù)資金的占比，包括負(fù)債的方式及債務(wù)期限的配比。而對(duì)于提供債務(wù)融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。 參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計(jì)。 在既有公司融資下，項(xiàng)目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財(cái)務(wù)狀況和籌資能力。 合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個(gè)參與方的利益平衡來決定。 融資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括： 出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)。 ? 考慮到出資人的出資風(fēng)險(xiǎn)，在選擇項(xiàng)目的股本投資人及貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇資金實(shí)力強(qiáng)、既往信用好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)、所在國(guó)政治及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的出資人。 項(xiàng)目融資預(yù)算的松緊程度 ? 項(xiàng)目的投資支出計(jì)劃與融資計(jì)劃的平衡應(yīng)當(dāng)匹配，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)留有一定富余量。 項(xiàng)目的融資中，未來市場(chǎng)利率的變動(dòng)會(huì)引起項(xiàng)目資金成本的不確定性。實(shí)際操作中，可以通過利率掉期將浮動(dòng)利率調(diào)換為固定利率，或者反過來調(diào)換，改變利率風(fēng)險(xiǎn)。 2 上市融資 股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。 (2)建材補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)。 擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營(yíng)的物業(yè)中獲得收入的目的。 開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長(zhǎng)期貸款。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機(jī)構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。故這種融資方式又稱為 “雙重身份貸款合作 ”。 城市公共交通具有很強(qiáng)的 “外溢效應(yīng) ”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營(yíng)的模式 ，帶動(dòng)大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。 ? 日本的地方政府投資軌道交通的資金主要是特殊軌道基金，基金的來源是企業(yè)軌道交通稅，即由于軌道交通的建設(shè)提高了相應(yīng)地區(qū)的通達(dá)性，因而對(duì)由此受益的公司和企業(yè)征稅。 最大的特點(diǎn)是籌資成本低。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １７ 土地資產(chǎn)證券化含義 。利用證券市場(chǎng)的功能，將不可移動(dòng)的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金融資產(chǎn)。因此，購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的投資者會(huì)增多。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長(zhǎng)期籌資，可以彌補(bǔ)銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時(shí)間上的脫節(jié)問題。不能在證券交易所上市流通。從更廣泛的概念來說， REITs和 REAT都是資產(chǎn)證券化的一個(gè)分支。例如 50%： 50%。其區(qū)別是，利息必須要按時(shí)和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時(shí)，才予以支付。 房地產(chǎn)股票融資 ? 概 述 ? 渠 道 ? 條 件 ? 案 例 股票融資的概括 ? 股票融資的好處 股票融資的運(yùn)作渠道 發(fā)行新股上市融資 (initial public offering， IPO) 上市公司發(fā)行新股 。 上市公司發(fā)行新股 ? 概念 ： 已經(jīng)公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasonedequity 0ffering， SEO)，又叫后續(xù)發(fā)行(follow—on offering) ? 原因： 最流行的說法是上市公司面臨著需要大額支出的凈現(xiàn)值大于零的投資項(xiàng)目，如果要保持比較理想的資本結(jié)構(gòu)，在留存收益不足的情況下，發(fā)行新股有利于增加股東的財(cái)富。 私募（簡(jiǎn)單來說就是私下銷售，是指向一個(gè)或幾個(gè)投資者 (一般為機(jī)構(gòu)投資者 )出售證券 ； 股票期權(quán)、員工持股計(jì)劃和股利再投資計(jì)劃； 配股；向社會(huì)公開發(fā)行新股 (增發(fā) )。 自身關(guān) 企業(yè)自身?xiàng)l件，土地儲(chǔ)備規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、管理制度等 。 ④管理層股東和財(cái)政股東的合計(jì)持股量應(yīng)至少達(dá)到全部股份的35％ 。募集資金 45 135萬港元，主要投 資于房地產(chǎn)開發(fā)， 2023年年初，公司又增 資配股募集人民幣 6． 25億元。總股本為 7 000萬股，其中發(fā)起人認(rèn)購(gòu) 4 650萬股，向社會(huì)法人募集 2 175萬股，向內(nèi)部職工募集 175萬股。此次 4 000萬股 A股總共募集資金 4億元。 上市公司轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)業(yè) ? 2023年 6月“北京西紅門經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目暨國(guó)有士地使用權(quán)出讓招標(biāo)”。公司于 1998年 12月 23日首次發(fā)行 5 000萬股 A股股票，籌資 44 620萬元； 2023年 11月再次發(fā)行 5 300萬股 A股股票，籌資 15． 43億元。 ? 泰躍房地產(chǎn)公司收購(gòu)的上市公司主要是資源型上市公司。 ? 對(duì)于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來說，項(xiàng)目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)，因?yàn)轫?xiàng)目的資本金后于負(fù)債受償，可以降低債權(quán)人債權(quán)回收風(fēng)險(xiǎn)。 序號(hào) 投資行業(yè) 項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例 l 交通運(yùn)輸 、 煤炭 35％及以上 2 鋼鐵 、 郵電 、 化肥 25％及以上 3 電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè) 20％及以上 項(xiàng)目資本金籌資主體 ? 采取項(xiàng)目融資方式進(jìn)行項(xiàng)目的融資，需要組建新的獨(dú)立法人，項(xiàng)目的資本金是新建法人的資本金，是項(xiàng)目投資者(項(xiàng)目發(fā)起人一般也是投資者 )為擬建項(xiàng)目提供的資本金。未來生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得的可用于項(xiàng)目的資金、企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和企業(yè)增資擴(kuò)股 各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金、預(yù)算外資金及各種專項(xiàng)建設(shè)基金； 國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)提供的資金。 資本金籌資案例 案例 : 鄭州市建設(shè)投資公司融資模式 背景 鄭州市位于河南省中部偏北，是全國(guó)東、中、西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部。 我們的晚餐并非來自屠宰商、釀酒師和面包師的恩惠，而是來自他們對(duì)自身利益的關(guān)切。 合作開發(fā)房地產(chǎn)必須“三共” ——共同投資、共享利潤(rùn)、 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù)與特征 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù) 房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本 法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合 作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 一是可以使土地價(jià)格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進(jìn)行分配開發(fā)。對(duì)華遠(yuǎn) 而言，有效利用 “雞蛋 ”換取 自己更需要的 “糧票 ”；對(duì) SOHO中國(guó)而言，能利用多 余的 “糧票 ”換取急需的 “雞 蛋 ”，各得其所 。 這樣一個(gè)產(chǎn)品 誕生到完成的 過程還會(huì)有許 多專業(yè)的公 司，如監(jiān)理、 設(shè)計(jì)。 “五黃大社區(qū) ”是重慶 的第一個(gè)區(qū)域性地產(chǎn) 聯(lián)盟。這是一種 發(fā)現(xiàn)顧客多種需 求，并滿足其多 種需求的一對(duì)一 營(yíng)銷方式，從橫 向角度開發(fā)產(chǎn)品 市場(chǎng)。相近的企業(yè)理念 和對(duì)市場(chǎng)的共同認(rèn)識(shí)．使奧園置業(yè)與海 爾共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈 ——“奧 園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)中心 ”。 ? 此相關(guān)具體情況如下表： 合作開發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 法人型合 作開發(fā) 房地產(chǎn)合 作開發(fā)各 方以組建 新的法人。 合作開發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承 擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本 為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。 《 民法通則 》 第 52條 “企業(yè)之間 或者企業(yè)、事業(yè) 單位之間聯(lián)營(yíng)， 共同經(jīng)營(yíng)、不具 備法人條件的， 由聯(lián)營(yíng)各方按照 出資比例或者協(xié) 議的約定，以各 自所有的或者經(jīng) 營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承 擔(dān)民事責(zé)任。 合作開發(fā)的六大要點(diǎn) 房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，容易引發(fā)糾紛。此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實(shí)，也是無效合同。 ? 一個(gè)房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目自立項(xiàng)開始，直至開發(fā)完成，期間必然面臨許多復(fù)雜的情況和法律問題。旗下已擁有一家專業(yè)房地產(chǎn)上市公司的首創(chuàng)集團(tuán)，實(shí)際上，是想將項(xiàng)目養(yǎng)熟再給首創(chuàng)置業(yè)，裝到上市公司的殼里去，維持上市公司首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)的均衡。 ? 萬科在不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，其資金鏈也備受考驗(yàn)。國(guó)際專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，德國(guó) )；包括帶有金融產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產(chǎn)。在這個(gè)占地面積達(dá) 22萬平方米的項(xiàng)目中，兩家將各占一半股權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，并且主要開發(fā)資金將由項(xiàng)目公司自籌解決。尤其對(duì)于地價(jià)已趨于高位的長(zhǎng)三角地區(qū)， 85． 4％的新增項(xiàng)目資源，系由與南都的戰(zhàn)略合作獲得，該批土地價(jià)格低于市價(jià)，并有更為有利的分期付款條件。 上述合作模式對(duì)萬科來說可以回避土地政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減少在土地上的資金投入，以便在宏觀調(diào)控背景下得以加速發(fā)展。特別是對(duì)信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對(duì)客戶所承擔(dān)的合同之外的 “附加義務(wù) ”。商業(yè)銀行向客戶提供這種貸款時(shí)，要進(jìn)行多方面的審查，主要包插借款人的職業(yè)、借款人的生活收支狀況、借款人的財(cái)產(chǎn)狀況、借款人的品德。 擔(dān)保貸款 ? 根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種： ? （ 1） 擔(dān)保品貸款 ? ①可擔(dān)保物權(quán) ? ■股票和債券； ? ■保函、商品、地產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)單、匯票、本票以及其他物權(quán)憑證； ? ■第二抵押權(quán)，甚至第三抵押權(quán)等等。