【正文】 開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，合作模式主要是華潤(rùn)集團(tuán)出地，萬(wàn)科出人、出錢(qián)。香港東臺(tái)成立于 1982年 10月 29日，注冊(cè)資本港幣 500萬(wàn)元，為鵬利國(guó)際下屬的子公司，擁有鵬利國(guó)際置業(yè) (廣州 )有限公司 l00％的股權(quán)。 ? （二）萬(wàn)科合作中糧 ? 2023年 11月 10日，由中糧集團(tuán)下屬鵬利國(guó)際和萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)手開(kāi)發(fā)的廣州科學(xué)城 ——H2住宅項(xiàng)目正式破土動(dòng)工。 4．必須明確責(zé)權(quán) 5 ．及時(shí)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng) 目合法 6．注意對(duì)合作方的資信調(diào)查 合作各方均應(yīng)對(duì)合作他方的資格、資信有充分的了解，應(yīng)調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應(yīng)重視對(duì)于以投資方身份參加合作開(kāi)發(fā)的聯(lián)營(yíng)一方的資信調(diào)查。實(shí)踐中，在合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的六大要點(diǎn)需要注意 : 1．合同不要約定保底條款 聯(lián)營(yíng)合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)。符合現(xiàn)代企業(yè)制度 的要求，是值得推廣自運(yùn)作模式 。 他們的合作旨在共同推進(jìn)住宅工程 開(kāi)發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實(shí)現(xiàn)住 宅開(kāi)發(fā)的 “科技化、專(zhuān)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化 ”， 被業(yè)界視為中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要 里程碑 。兩年里，五黃路 上新的五家樓盤(pán)，又 一次扛起五黃大社區(qū) 這面旗幟，重新 “歃 血結(jié)盟 ”．組成 “新五 黃聯(lián)盟 ”。 在專(zhuān)業(yè)分工的 狀況下，開(kāi)發(fā) 商不必因?yàn)槟? 個(gè)環(huán)節(jié)而招聘 所需人才，不 必在每個(gè)環(huán)節(jié) 都投入資金成 本，這也就省 去了許多精神 及管理成本的 損耗。 此外，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的履行過(guò)程中不僅在每個(gè)階段都有相應(yīng)政府部門(mén)的直接管理和干預(yù)，同時(shí)還有開(kāi)發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設(shè)計(jì)單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務(wù)分包單位、材料供應(yīng)單位等等。斯密 《 國(guó)富論 》 合作開(kāi)發(fā)概述 不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作行為，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。 有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：（ 優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款 等。 項(xiàng)目資本金制度 ? 國(guó)家對(duì)于固定資產(chǎn)投資實(shí)行資本金制度。 開(kāi)發(fā)商買(mǎi)殼上市 ? 北京泰躍房地產(chǎn)公司在 2023年連購(gòu)五家上市公司的控股權(quán)， 形成了泰躍系；泰躍房地產(chǎn)公司有著豐富的土地儲(chǔ)備，擁有 70萬(wàn)平方米拆遷完畢的土地，前期投入已經(jīng)完成，保守估計(jì)，約有 50億元營(yíng)業(yè)額。從股市籌集資金4億元，這比它上市前 3年收入的總和還要多。 ? 2023年 6月 18日，公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行 15億元可轉(zhuǎn)換公司債券。 香港創(chuàng)業(yè)板申請(qǐng) ①企業(yè)須具備兩年活躍業(yè)務(wù)活動(dòng)紀(jì)錄 ”。 在很大程度上取決于公司當(dāng)前投資項(xiàng)目的盈利能力。 如果開(kāi)發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗(yàn)豐富，貸款人和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)分成通常為 50%： 50%，而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商，貨款人的利潤(rùn)分成比例可以高達(dá) 65%或 75%。開(kāi)發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過(guò)抵押土地來(lái)獲得貸款。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場(chǎng)上市流通； 房地產(chǎn)資產(chǎn)信托 (Real Estate Asset Trust、簡(jiǎn)稱(chēng) REAT)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計(jì)劃。土地在不斷的增值。因此，利息率較低，這就降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌資財(cái)務(wù)成本。 社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務(wù)性配套設(shè)施集中布置，可以解決大盤(pán)社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足； 將各種商業(yè)、服務(wù)性功能機(jī)構(gòu)與交通站點(diǎn)集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。 它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。 11 回買(mǎi)融資 開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣(mài)給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買(mǎi)回該項(xiàng)物業(yè)。 7 短期融資 從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國(guó)的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款 8 長(zhǎng)期融資 通過(guò)權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與入住機(jī)構(gòu)間的合作、租回方式、利潤(rùn)侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營(yíng)公司、機(jī)構(gòu)直接開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)金融公司、政府來(lái)源等渠道籌集資金。 3 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款要求開(kāi)發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開(kāi)發(fā)抵押貸款和房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)以及信用記錄； 4 房地產(chǎn)委托貸款 房地產(chǎn)委托貸款也稱(chēng)作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照其指定的范圍、對(duì)象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。采取何種利率，應(yīng)當(dāng)從更有利于降低項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)考慮。 ? 在項(xiàng)目的融資方案設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)考慮備用融資方案，主要包括：項(xiàng)目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團(tuán)的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項(xiàng)目計(jì)劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。 ? 債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 融資模式設(shè)計(jì) ? 計(jì) 劃 ? 結(jié) 構(gòu) ? 風(fēng) 險(xiǎn) ? 成 本 ? 程 序 編制項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃 方案 某新建公司投資項(xiàng)目資金來(lái)源計(jì)劃表 序號(hào) 資金來(lái)源 金額 融資條件 融資可信程度 1 資本金 2800萬(wàn)元 股東 A股本投資 1700萬(wàn)元 公司書(shū)面承諾 股東 B股本投資 600萬(wàn)元 董事會(huì)書(shū)面承諾 股東 C股本投資 500萬(wàn)元 公司預(yù)計(jì) 2 債務(wù)資金 6820萬(wàn)元 資金結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金結(jié)構(gòu)。貸款、債券與政府撥款各有利弊。 項(xiàng)目的再融資能力 ? 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn) ，項(xiàng)目需要具備足夠的再融資能力。無(wú)論采取浮動(dòng)利率還是固定利率都會(huì)存在利率風(fēng)險(xiǎn)。 周正毅 “空手套白狼 ”，非法獲得大量地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購(gòu)上市公司，然后由上市公司購(gòu)買(mǎi)這些項(xiàng)目資產(chǎn) 。 6 抵押貸款證券化 ABS 金融機(jī)構(gòu)將其所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式收購(gòu)，然后經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后，由其以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程?；蛘唛_(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。 13 前沿貨幣合約。 TOD項(xiàng)目融資概念 TOD融資模式具有以下優(yōu)點(diǎn) ： 這種以公交車(chē)站為中心的布局形態(tài)有利于大盤(pán)社區(qū)的交通組織。這是因?yàn)閭軛l款約束，安全性較高。 2吸引投資者。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １８ 房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs） 房地產(chǎn)投資信托基金 REITs就是以公司或信托 (契約 )基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)） 開(kāi)發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價(jià)格在談判時(shí)確定，一般是土地的市場(chǎng)價(jià)格。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。 ? 可能性。 市場(chǎng)關(guān) 發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購(gòu)，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等 。 ? 1991年 6月，萬(wàn)科公司又通過(guò)配售和定向發(fā)行新股 2 836萬(wàn)股， 籌集人民幣 1． 27億元，公司開(kāi)始跨地域發(fā)展。 ? 從它上市前 3年的收入水平，該公司的資金實(shí)力不強(qiáng)。其在兩年時(shí)間里從股市共募集資金近 20億元。 ? 在項(xiàng)目的融資研究中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目融資目標(biāo)的要求，在擬定的融資模式前提下，研究資本金籌措方案。 國(guó)內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 社會(huì)個(gè)人人股的資金； 項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票從證券市場(chǎng)上籌集的資金。 ——亞當(dāng) ” 房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)法律特征 ①合作主體中至少一方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)資格； ②用于合作開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地必須是通過(guò)出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)； ③房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)屬于合同法中的無(wú)名合同，根據(jù)當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 分工 協(xié)作 分工協(xié)作一般 指單個(gè)開(kāi)發(fā) 商，在整個(gè)建 筑產(chǎn)品的垂直 供應(yīng)鏈中，和 其他各企業(yè)扮 演著上、中、 下游的角色， 每一個(gè)在供應(yīng) 鏈里的企業(yè)都 能專(zhuān)門(mén)做自已 強(qiáng)勢(shì)的事 。 2023年，五黃 路上五大樓盤(pán)組成了 重慶北部新城的五黃 大聯(lián)盟，共同喊出 了 “五黃大社區(qū)的口 號(hào) ”。海爾是 中國(guó)白色家電的領(lǐng)跑者，奧園置業(yè)是中 國(guó)主題地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，奧園置業(yè)與海爾 家電共同組建了執(zhí)行小組，在認(rèn)真把握 消費(fèi)者需求、住宅功能與性能的基礎(chǔ) 上，加強(qiáng)對(duì)建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新 能源利用技術(shù)，廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、 環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)以及施 工建造技術(shù)七大技術(shù)的研究，加強(qiáng)對(duì)家 電家居等部品與住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修 的集成研究，努力實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列 化、通用化。以成立項(xiàng)目公司 的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答 》 的規(guī)定，出借方只可收回本金，對(duì)已取得或約定取得的利息應(yīng)予收繳，對(duì)借款方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行的利息的罰款。未來(lái)，首創(chuàng)集團(tuán)將作為上市公司的儲(chǔ)備器，集團(tuán)先期運(yùn)作項(xiàng)目，然后由置業(yè)進(jìn)行挑選收購(gòu)。 ? 不僅是資本運(yùn)作 ? 2023年萬(wàn)科集團(tuán)的子公司萬(wàn)科地產(chǎn) (香港 )有限公司與 KEENSINO SERVICES一 ]MIT E D簽署了受讓東臺(tái)工業(yè)發(fā)展有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“香港東臺(tái)” )70％的股權(quán)的協(xié)議。 萬(wàn)科定向華潤(rùn)集團(tuán)增發(fā)募集 42億元 ? 萬(wàn)科 2023年 7月 18日公布，將向包括大股東華潤(rùn)股份有限公司 (下稱(chēng)“華潤(rùn)股份’’ )在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者，定向增發(fā)不超過(guò) 7億股，募集不超過(guò) 42億元資金。 備用貸款承諾 一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。 ? ②影響擔(dān)保因素 ? ■市場(chǎng)價(jià)格是否穩(wěn)定； ? ■是否容易銷(xiāo)售，是否易于保管； ? ■進(jìn)行鑒定所需要的技術(shù)是否復(fù)雜。 ? 保證書(shū)是保證人為借款人作貸款擔(dān)保與銀行的簽約性文件。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減輕融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。這種租賃具有融物與融資雙重功能，實(shí)際上僻決了生產(chǎn)企業(yè)缺乏生產(chǎn)資金的問(wèn)題。 優(yōu)勢(shì) 相關(guān)分析 拓寬了房 地產(chǎn)融資 渠道 房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)裁體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依靠銀行貸款的單一融資方式 降低房屋 消費(fèi)門(mén)檻 傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)。 金融租賃劣勢(shì) ? 無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，金融租賃所能滿足的需求的總量是有限的，同時(shí)也具有比較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和行業(yè)的指向性，不是任何一個(gè)企業(yè)或者個(gè)人都可以從這里找到自己的方案，更不可能是‘‘空手道”的概念。 這一創(chuàng)新的融資租賃項(xiàng)目，形成了房地產(chǎn)企業(yè)、金融租賃公司以及商業(yè)銀行三方“共贏”的局面。 ? 2023年 4月 25日，萬(wàn)達(dá)總裁王健林在中國(guó) (浙江 )商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上演講的 《 商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得 》 中稱(chēng)， “只租不售，商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)”。這種債券發(fā)行后可以轉(zhuǎn)讓。 發(fā)行條件適中 配股要求條件最低；轉(zhuǎn)債要求條件略高；增發(fā)是三種再融資行駛中要求最高的；發(fā)行短期債券要求條件適中。 ? 萬(wàn)科一向以財(cái)務(wù)保守而著稱(chēng)，負(fù)債率長(zhǎng)期保持在 50左右。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托制度的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來(lái)，交由投資專(zhuān)家運(yùn)作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。也不同于商業(yè)銀行和一般的非銀行金融機(jī)構(gòu)，它是一種專(zhuān)門(mén)將社會(huì)上分散資金集中起來(lái)進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)，因而它是一種獨(dú)特的投資組織形式。私募，當(dāng)其披上合法外衣后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)享受到更多的融資樂(lè)趣。另外，政府監(jiān)管也相應(yīng)比較寬 松，因此私募基金的投資更具隱蔽性，運(yùn)作也更為 靈活，相應(yīng)獲得高收益回報(bào)的機(jī)會(huì)也更大 。美國(guó) 投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為 6％～ 7％；日本、新加坡為 4％