【正文】 開發(fā)住宅房地產項目，合作模式主要是華潤集團出地，萬科出人、出錢。香港東臺成立于 1982年 10月 29日，注冊資本港幣 500萬元，為鵬利國際下屬的子公司，擁有鵬利國際置業(yè) (廣州 )有限公司 l00％的股權。 ? （二）萬科合作中糧 ? 2023年 11月 10日，由中糧集團下屬鵬利國際和萬科集團聯(lián)手開發(fā)的廣州科學城 ——H2住宅項目正式破土動工。 4．必須明確責權 5 ．及時辦理項目開發(fā)各項手續(xù)，確保項 目合法 6．注意對合作方的資信調查 合作各方均應對合作他方的資格、資信有充分的了解，應調查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應重視對于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯(lián)營一方的資信調查。實踐中，在合作開發(fā)中常見的六大要點需要注意 : 1．合同不要約定保底條款 聯(lián)營合同的各方應當共同投資、共同經營、共擔風險、共享利潤。符合現代企業(yè)制度 的要求，是值得推廣自運作模式 。 他們的合作旨在共同推進住宅工程 開發(fā)和功能裝配的產業(yè)化分工，實現住 宅開發(fā)的 “科技化、專業(yè)化和產業(yè)化 ”， 被業(yè)界視為中國住宅產業(yè)化發(fā)展的重要 里程碑 。兩年里，五黃路 上新的五家樓盤，又 一次扛起五黃大社區(qū) 這面旗幟，重新 “歃 血結盟 ”．組成 “新五 黃聯(lián)盟 ”。 在專業(yè)分工的 狀況下，開發(fā) 商不必因為某 個環(huán)節(jié)而招聘 所需人才，不 必在每個環(huán)節(jié) 都投入資金成 本，這也就省 去了許多精神 及管理成本的 損耗。 此外，房地產合作開發(fā)合同的履行過程中不僅在每個階段都有相應政府部門的直接管理和干預，同時還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設計單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務分包單位、材料供應單位等等。斯密 《 國富論 》 合作開發(fā)概述 不同當事人之間共同出資、共同經營、共擔風險、共享利益的合作行為，是一種房地產開發(fā)的聯(lián)合經營行為。 有些情況下投資者還可以以準資本金方式投入資金，包括：（ 優(yōu)先股、可轉換債、股東借款 等。 項目資本金制度 ? 國家對于固定資產投資實行資本金制度。 開發(fā)商買殼上市 ? 北京泰躍房地產公司在 2023年連購五家上市公司的控股權， 形成了泰躍系；泰躍房地產公司有著豐富的土地儲備，擁有 70萬平方米拆遷完畢的土地，前期投入已經完成，保守估計，約有 50億元營業(yè)額。從股市籌集資金4億元，這比它上市前 3年收入的總和還要多。 ? 2023年 6月 18日，公司向社會公開發(fā)行 15億元可轉換公司債券。 香港創(chuàng)業(yè)板申請 ①企業(yè)須具備兩年活躍業(yè)務活動紀錄 ”。 在很大程度上取決于公司當前投資項目的盈利能力。 如果開發(fā)商的規(guī)模較大且經驗豐富，貸款人和開發(fā)商的利潤分成通常為 50%： 50%，而對于經驗不足的開發(fā)商，貨款人的利潤分成比例可以高達 65%或 75%。開發(fā)商通常不必自己提供權益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。當資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場上市流通； 房地產資產信托 (Real Estate Asset Trust、簡稱 REAT)是一種非標準的集合投資信托計劃。土地在不斷的增值。因此，利息率較低，這就降低了土地儲備機構籌資財務成本。 社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務性配套設施集中布置，可以解決大盤社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足； 將各種商業(yè)、服務性功能機構與交通站點集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。 它采用的形式是貸款機構出資，開發(fā)商提供土地和技術，成立合資公司。 11 回買融資 開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)賣給貸款機構，然后再用貸款機構的貸款買回該項物業(yè)。 7 短期融資 從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設在本國的分支結構等渠道獲得的高利率貸款 8 長期融資 通過權益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產開發(fā)公司與入住機構間的合作、租回方式、利潤侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營公司、機構直接開發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來源等渠道籌集資金。 3 房地產抵押貸款 房地產抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務以及信用記錄； 4 房地產委托貸款 房地產委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權自行支配的資金存入房地產信托機構，并要求房地產信托機構按照其指定的范圍、對象和期限等發(fā)放的房地產貸款。采取何種利率，應當從更有利于降低項目的總體風險考慮。 ? 在項目的融資方案設計中應當考慮備用融資方案，主要包括：項目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項目計劃使用資金數額，以取得備用的貸款承諾。 ? 債務資金結構。 城鎮(zhèn)房地產融資模式簡析 融資模式設計 ? 計 劃 ? 結 構 ? 風 險 ? 成 本 ? 程 序 編制項目的資金籌措計劃 方案 某新建公司投資項目資金來源計劃表 序號 資金來源 金額 融資條件 融資可信程度 1 資本金 2800萬元 股東 A股本投資 1700萬元 公司書面承諾 股東 B股本投資 600萬元 董事會書面承諾 股東 C股本投資 500萬元 公司預計 2 債務資金 6820萬元 資金結構分析 ? 資本金結構。貸款、債券與政府撥款各有利弊。 項目的再融資能力 ? 項目實施過程中會出現許多風險 ，項目需要具備足夠的再融資能力。無論采取浮動利率還是固定利率都會存在利率風險。 周正毅 “空手套白狼 ”，非法獲得大量地產項目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項目資產 。 6 抵押貸款證券化 ABS 金融機構將其所持有的流動性較差、但具有未來現金流入的抵押貸款匯集重組成為相應的貸款組群，由證券化機構以現金方式收購，然后經過擔?；蛐庞迷黾壓螅善湟宰C券的形式出售給投資者的融資過程。或者開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權以后，以自行開發(fā)的房地產作抵押向銀行申請長期抵押貸款。 13 前沿貨幣合約。 TOD項目融資概念 TOD融資模式具有以下優(yōu)點 ： 這種以公交車站為中心的布局形態(tài)有利于大盤社區(qū)的交通組織。這是因為債券受條款約束，安全性較高。 2吸引投資者。 土地融資主要渠道與模式 形式 內容 １８ 房地產投資信托基金（ REITs） 房地產投資信托基金 REITs就是以公司或信托 (契約 )基金的組織形式經營，將募集資金運用于房地產買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。 土地融資主要渠道與模式 形式 內容 １９ 權益融資：多種合伙模式（美國） 開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價格在談判時確定，一般是土地的市場價格。當然權益投資的收益率要高于利率。 ? 可能性。 市場關 發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認購，股價是否能達到預期目標等等 。 ? 1991年 6月，萬科公司又通過配售和定向發(fā)行新股 2 836萬股， 籌集人民幣 1． 27億元，公司開始跨地域發(fā)展。 ? 從它上市前 3年的收入水平，該公司的資金實力不強。其在兩年時間里從股市共募集資金近 20億元。 ? 在項目的融資研究中，應根據項目融資目標的要求，在擬定的融資模式前提下，研究資本金籌措方案。 國內外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 社會個人人股的資金； 項目法人通過發(fā)行股票從證券市場上籌集的資金。 ——亞當 ” 房地產企業(yè)合作開發(fā)法律特征 ①合作主體中至少一方應當具有房地產開發(fā)的經營資格； ②用于合作開發(fā)的國有土地必須是通過出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經有批準權的人民政府批準的，可以進行合作開發(fā)； ③房地產合作開發(fā)合同的性質屬于合同法中的無名合同，根據當事人約定的內容不同，合同的性質就會不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 分工 協(xié)作 分工協(xié)作一般 指單個開發(fā) 商，在整個建 筑產品的垂直 供應鏈中，和 其他各企業(yè)扮 演著上、中、 下游的角色， 每一個在供應 鏈里的企業(yè)都 能專門做自已 強勢的事 。 2023年，五黃 路上五大樓盤組成了 重慶北部新城的五黃 大聯(lián)盟，共同喊出 了 “五黃大社區(qū)的口 號 ”。海爾是 中國白色家電的領跑者，奧園置業(yè)是中 國主題地產的領軍者，奧園置業(yè)與海爾 家電共同組建了執(zhí)行小組，在認真把握 消費者需求、住宅功能與性能的基礎 上，加強對建筑與結構技術、節(jié)能與新 能源利用技術，廚衛(wèi)技術、管線技術、 環(huán)境及其保障技術、智能化技術以及施 工建造技術七大技術的研究，加強對家 電家居等部品與住宅設計、建設、裝修 的集成研究，努力實現住宅產品的系列 化、通用化。以成立項目公司 的方式進行合作開發(fā)。因此，簽訂房地產合作開發(fā)合同一定要謹慎、規(guī)范。根據最高人民法院 《 關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答 》 的規(guī)定，出借方只可收回本金，對已取得或約定取得的利息應予收繳，對借款方則應處以相當于銀行的利息的罰款。未來，首創(chuàng)集團將作為上市公司的儲備器，集團先期運作項目，然后由置業(yè)進行挑選收購。 ? 不僅是資本運作 ? 2023年萬科集團的子公司萬科地產 (香港 )有限公司與 KEENSINO SERVICES一 ]MIT E D簽署了受讓東臺工業(yè)發(fā)展有限公司 (以下簡稱“香港東臺” )70％的股權的協(xié)議。 萬科定向華潤集團增發(fā)募集 42億元 ? 萬科 2023年 7月 18日公布，將向包括大股東華潤股份有限公司 (下稱“華潤股份’’ )在內的機構投資者，定向增發(fā)不超過 7億股，募集不超過 42億元資金。 備用貸款承諾 一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。 ? ②影響擔保因素 ? ■市場價格是否穩(wěn)定； ? ■是否容易銷售，是否易于保管； ? ■進行鑒定所需要的技術是否復雜。 ? 保證書是保證人為借款人作貸款擔保與銀行的簽約性文件。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減輕融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。這種租賃具有融物與融資雙重功能，實際上僻決了生產企業(yè)缺乏生產資金的問題。 優(yōu)勢 相關分析 拓寬了房 地產融資 渠道 房地產融資租賃公司作為一個經營裁體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產開發(fā)主要依靠銀行貸款的單一融資方式 降低房屋 消費門檻 傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產使用權。 金融租賃劣勢 ? 無論是在國內還是國外，金融租賃所能滿足的需求的總量是有限的，同時也具有比較強的風險收益特征和行業(yè)的指向性，不是任何一個企業(yè)或者個人都可以從這里找到自己的方案，更不可能是‘‘空手道”的概念。 這一創(chuàng)新的融資租賃項目，形成了房地產企業(yè)、金融租賃公司以及商業(yè)銀行三方“共贏”的局面。 ? 2023年 4月 25日，萬達總裁王健林在中國 (浙江 )商業(yè)地產高峰論壇上演講的 《 商業(yè)地產的八點心得 》 中稱， “只租不售，商業(yè)地產要切記這一點”。這種債券發(fā)行后可以轉讓。 發(fā)行條件適中 配股要求條件最低；轉債要求條件略高；增發(fā)是三種再融資行駛中要求最高的；發(fā)行短期債券要求條件適中。 ? 萬科一向以財務保守而著稱，負債率長期保持在 50左右。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現代信托制度的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，主要投資于股票、債券等金融產品和其他產業(yè)部門，以實現預定的投資目的的投資組織制度。也不同于商業(yè)銀行和一般的非銀行金融機構，它是一種專門將社會上分散資金集中起來進行投資的機構，因而它是一種獨特的投資組織形式。私募，當其披上合法外衣后，房地產企業(yè)會享受到更多的融資樂趣。另外，政府監(jiān)管也相應比較寬 松，因此私募基金的投資更具隱蔽性，運作也更為 靈活，相應獲得高收益回報的機會也更大 。美國 投資房地產的基金年平均收益率為 6％～ 7％；日本、新加坡為 4％