【正文】 如果項目出現(xiàn)問。這種方式一是為了避 稅，是追于國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)基金政策的不明朗，有利于項目公司。二是通過直接購買中國房地產(chǎn)上市公司的股票而實現(xiàn)的股權(quán) 投資。我國的上海、北京房地產(chǎn)投資的年凈收益率高達(dá) 20％ 50％。采取有力的擔(dān)保措施一方面可以降低投資者的投資風(fēng)險；另 一方面也可以降低信托投資公司自身的風(fēng)險 ③ 受政策影響較大 以基金管 理公司形 式存在的 私募房地 產(chǎn)投資基 ①年收益率高 此種形式是國外基金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場采用的主要形式。這里的資產(chǎn)管 理公司所運營資產(chǎn)若為投資公司委托，則 可理解為基金管理公司；若為公司成立和 運營過程中取得，則可理解為基金公司 。這里的房地產(chǎn)投資公 司所運營的資金是鹼業(yè)自有和負(fù)債資金， 并不是信托資金，故從事的業(yè)務(wù)也非信托 業(yè)務(wù)。 私募融資呈現(xiàn)出四個新特點 ? ①融資活動半公開化 ? ②融資行為漸趨理性；民間融資違約現(xiàn)象很少，江西民間融資的償債率在 95％以上 ? ③ 生產(chǎn)性融資比重高；寧波民間融資約 85％用于生產(chǎn)經(jīng)營，溫州約為 93 3％，福建省約為 ％ ? ④利率水平明顯上升； 2023年 6月以后維持在 ％左右 私募基金的三種操作模式及其特點 模式 特點分析 投資公司、 資產(chǎn)管理公 司形式存在 的私募房地 產(chǎn)投資基金 ①依 《 公司法 》 創(chuàng)建類基金式的房地產(chǎn)投 資公司，委托與之相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)管理公司 或自己直接從事房地產(chǎn)投資。 信息披露 與公募基金嚴(yán)格的信息披露要求不同，私募基金這 方面的要求很低。 私募基金的特點 項目 特征 募集方式 私募基金通過非公開方式募集資金 。 私募基金融資概述 ? “私募基金”或“地下基金”，是一種非公開宣傳的，私下向特定投資人募集資金達(dá)到融資的行為。私募，雖然給人一種“偷偷摸摸千大事”的印象，但是實際上仍有其內(nèi)部的運作規(guī)則。 ? 2傾向風(fēng)險相對高收益也高的項目 ? 3 傾向項目市場綜合優(yōu)勢強(qiáng)的項目 私募融資 ? 私募基金，誘惑重重，風(fēng)險也重重。 房地產(chǎn)基金運作流程圖： 投資基金選擇目標(biāo)客戶要求 ? 公司規(guī)模：資產(chǎn)規(guī)模在 3—10億元 ? 項目規(guī)模：開發(fā)面積在 20—30萬平，年竣工可銷售面積在 10—20萬平，年銷售額在 3—10億元 ? 城市選擇：二三線城市； ? 成長型企業(yè)：在當(dāng)?shù)嘏旁谇皫酌?，并且有影響力? ? 項目投資價值：地段、性價比、配套好 ? 企業(yè)性質(zhì)：已經(jīng)改制的； ? 項目營銷包裝：包裝需要一個詳盡的商業(yè)計劃，制作一份英文版信息 項目管理團(tuán)隊素質(zhì)：公司和所有主要人員做背景審查。 ? 房地產(chǎn)投資基金按照交易方式是否可贖回，分為封閉式基金和開放式 基金。 房地產(chǎn)投資基金的異同 ? 契約型投資基金是基于一定的信托契約原理而組織起來的一種共同基金；其組織結(jié)構(gòu)為基金管理公司、托管公司、投資者； ? 公司型投資基金是以投資為目的組建的股份制信托投資公司通過發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設(shè)立的一種投資基金。 ? 5投資基金組織是一種獨特的投資組織形式 ? 從投融資角度看，投資基金組織既不同于股份有限公司和一般的工商企業(yè)。例如證券投資主要投資于證券市場，產(chǎn)業(yè)類型投資基金主要投資于產(chǎn)業(yè)部門。 ? 4所屬資金有著專門用途并實行獨立核算 ? 投資基金的資金用途通常有比較明確的規(guī)定。 理解投資基金的五個關(guān)鍵點 ? 1運用“共同投資 +共享收益 +共擔(dān)風(fēng)險 =投資基金 的基本原則 ? 如下面的示意圖： ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 房地產(chǎn)投資基金概述 ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 ? 可轉(zhuǎn)債融資的具體要求實際上是比較高的，既有收益率的規(guī)定，也有負(fù)債率的限制，還要有擔(dān)保等要求，基本上只有優(yōu)質(zhì)公司才有發(fā)債的可能，因此數(shù)量不會像增發(fā)或配股那么多。 ? 可轉(zhuǎn)債首先是一種債券，投資者可以一直保留以及放棄轉(zhuǎn)換權(quán)利，融資企業(yè)必須要還本付息，這種硬性的法律責(zé)任存在，投資者基本不用擔(dān)心錢投進(jìn)去拿不回來。萬科轉(zhuǎn)債發(fā)行以后，萬科的負(fù)債率將達(dá)到 58％。這一次融資對于萬科未來幾年的發(fā)展有著決定性的作用。而且，一筆 15億元資金直接到帳，也比分批和向多家銀行分支機(jī)構(gòu)貸款要便利得多。可以說，萬科一夜之間就拿到了以往十幾年來拿到的錢。 ? 轉(zhuǎn)債的門檻要比增發(fā)、配股高得多， 《 上市公司可轉(zhuǎn)換債券實施辦法 》 規(guī)定，上市公司必須滿足：最近凈資產(chǎn)收益 平均在 10％以上 ； 每年公司紅利必須足以支付債券利息；強(qiáng)制擔(dān)保等條件； 企業(yè)發(fā)行短期融資債券有如下要點 ： 申請對象需滿足的條件 ①是在中華人民共和國境內(nèi)注冊的獨立企業(yè)法人客戶； ②獲有權(quán)部門批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券； ③資信狀況符合銀行的要求； ④能夠應(yīng)要求提供銀行認(rèn)可的反擔(dān)保條件；⑤能夠滿足銀行的其他授信條件 申請需提供的材料 ① 基本材料 ， 如企業(yè)注冊文件 、 經(jīng)審計的財務(wù)報表 、董事會決議等； ② 項目建議書 、 項目可行性研究報告以及相關(guān)批復(fù)； ③ 有權(quán)部門對發(fā)行企業(yè)債券的批準(zhǔn)文件； ④ 銀行要求的其他資料 申請程序 ① 客戶提供所申請業(yè)務(wù)的具體資料； ② 銀行進(jìn)行審核； ③ 批準(zhǔn)后 ， 客戶與銀行簽署有關(guān)協(xié)議 收費標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)債擔(dān)保費由客戶與銀行通過協(xié)議確定 萬科發(fā)債融資 ? 2023年 6月 13日，萬科企業(yè)股份有限公司 l5億元轉(zhuǎn)債發(fā)行成功。 優(yōu)勢 分析 透明度高 發(fā)行過程及債券完全兌付前有嚴(yán)格的信息披露、信用評級貫穿始終，違約事實也會公布，市場約束力較強(qiáng)。與短期貸款利率 (甚至 是優(yōu)惠貸款利率 )相比，具有約 2個百分點的成 本優(yōu)勢，即使考慮到發(fā)行費用在內(nèi)的發(fā)行成 本，短期融資債券與銀行貸款相比，成本也是 明顯偏低 。趨同現(xiàn)象目前已有改觀，不同信用等級企業(yè)發(fā)行的融資債券利率逐步分化。 ? (1)短期融資債券期限結(jié)構(gòu) 短期融資債券的期限結(jié)構(gòu)涵蓋了所有 l年期以下的短期債券品種，目前已發(fā)行的企業(yè)短期融資債券分布在 3個月、 6個月、 9個月和 1年四個期限品種。 短期金融債券基本知識 ? ? 短期融資債券，就是指中國境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。 ? 關(guān)于萬達(dá)商業(yè)廣場是否成功的評判，在開發(fā)商萬達(dá)自己看來， “天價”售鋪收回大部分投資再上市融資是成功的； ? 而在“虧損”被套牢的底商投資者們看來，萬達(dá)商業(yè)廣場又是失敗的。問題在于商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平方米均價 3萬多，銷售額幾十億，但是這些已售項目竣工后。其底層商鋪當(dāng)時的售價為 4萬～ 5萬元／平方米。 ? 除了少量的自營之外，內(nèi)外鋪統(tǒng)一招租，給業(yè)主的投資回報率為 8％、9％和 10%；二三層租賃給沃爾瑪、四層由萬達(dá)影城替代原來的紅星美凱龍經(jīng)營，目前共有 7個影廳。因為如果是一個售價正常的商業(yè)地產(chǎn)項目，一般而言，底層商鋪是購物中心的黃金旺鋪，租金和售價要高于樓上其他層，但投資回報率往往趨同。 萬達(dá)的售后回租經(jīng)營模式 ? “一鋪養(yǎng)三代”的理論，加上地段和商鋪的稀缺性，讓投資者們對商鋪升值充滿了希望，這也是很多投資者愿意忍受低投資回報率的緣故。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款收款權(quán)，同時也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上，這一做法稱為商業(yè)銀行國內(nèi)“保理”業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過戶于房地產(chǎn)企業(yè)，這一做法稱為房地產(chǎn)“售后回租”。 ? “售后回租 +保理”操作思路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂 《 房產(chǎn)購買合同 》 及 《 房產(chǎn)回租合同 》 將房產(chǎn)按造價或評估價折價出售給金融租賃公司，金融租賃公司再把房產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限、金額等支付租金。 ? 1. 金融租賃側(cè)重醫(yī)療與公用事業(yè) ? 2．金融租賃公司有一套嚴(yán)格的審核手續(xù) ? 3. 此外，作為融資方或者承租方還需要提供一定數(shù)量的保證金，額度相當(dāng)于總的融資額度的 20％左右。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等 方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險 。 風(fēng)險小 對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 人，故基本上不存在風(fēng)險。房 屋消費的門檻降低，擴(kuò)大了客戶的購買力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。 相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實現(xiàn)了 ??零首付 ”，大大降低了房屋消費的門檻 租約靈活 傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每 個承租人的收入情況，為承租人制訂靈活的還租安排，例如延期支 付、遞增和遞減支付等。適用于有大量優(yōu) 質(zhì)固定資產(chǎn)，但急需 現(xiàn)金的客戶 客戶通過該項業(yè) 務(wù)將固定資產(chǎn)變 為現(xiàn)金，用以補(bǔ) 充流動資金或購 買新的設(shè)備 ? 金融租賃六大特征 ? ①可以獲得全額融資 ? ②可以節(jié)省資本性投入 ? ③無須額外的抵押和擔(dān)保品 ? ④可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力 ? ⑤可以起到一定避稅的作用 ? ⑥某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個替代品 金融租賃融資優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強(qiáng)的融資方式，優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面，如下表。經(jīng)營租賃可以 和其他金融工具綜 合運作，發(fā)揮不可 替代的作用 a、使客戶在不改 變資產(chǎn)負(fù)債率的情 況下獲得所需要的 設(shè)備。設(shè)備所有權(quán) 歸出租人所有，使用權(quán)歸承租 人所有。 金融租賃四大關(guān)鍵要素：承租方主體、出租方主體、期限、租賃標(biāo)的。 ? 金融租賃的本質(zhì)是一種債權(quán)。 金融租賃概述 ? 金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個定期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。 金融租賃 ? 要錢又不肯賣物業(yè)，先租出去收幾年租金 ? 萬達(dá)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式，實際上是租賃融資的一種靈活運用。資金運作方式如下： ? 資金運作方式如下： ? ①自有資金全部用于投資； ? ②銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入l5． 5%計算； ? ③此外還缺少的資金，則向銀行借貸。如下面的流程圖： 貸款資金運作方式 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行項目開發(fā)，項目總投資 (含貸款建設(shè)期利息 )一般比較大，整個建設(shè)經(jīng)營期約為 3～ 5年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。 ? 保證書在銀行陳述虛偽、保證人出于誤解、保證人受到不正當(dāng)?shù)挠绊戇@三種情況下無效。 ? 保證人不同，保證書的出具程序也不同。保證書擔(dān)保放款的實務(wù)操作通常比較簡單，銀行只要取得經(jīng)保證人簽字的銀行擬定的標(biāo)準(zhǔn)模式保證書，即可向借款人發(fā)放貸款。 （ 2） 保證書擔(dān)保貸款 ? 保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。 ? 抵押 ? 債務(wù)人將其擁有法定權(quán)利或衡平法權(quán)利的不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人作為其借款的抵押品。 ? 取得質(zhì)押權(quán) ? 其內(nèi)在規(guī)定性與留置權(quán)略有不同：其中之一是，在質(zhì)押方式下，受質(zhì)押人 (銀行 )在債務(wù)清償前擁有全部占有債務(wù)人用作抵押財產(chǎn)的權(quán)力，在某些情況下，受質(zhì)押人還有出賣該財產(chǎn)的權(quán)力。 ? 其中，商品最適合作為擔(dān)保品，有價證券次之，不動產(chǎn)最差。 擔(dān)保貸款 ? 根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種： ? （ 1） 擔(dān)保品貸款 ? ①可擔(dān)保物權(quán) ? ■股票和債券； ? ■保函、商品、地產(chǎn)、人壽保險單、匯票、本票以及其他物權(quán)憑證； ? ■第二抵押權(quán)，甚至第三抵押權(quán)等等?？少N現(xiàn)的票據(jù)包括銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票、商業(yè)期票、銀行本票和匯票等。商業(yè)銀行向客戶提供這種貸款時，要進(jìn)行多方面的審查，主要包插借款人的職業(yè)、借款人的生活收支狀況、借款人的財產(chǎn)狀況、借款人的品德。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應(yīng)貸款。特別是對信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對客戶所承擔(dān)的合同之外的 “附加義務(wù) ”。以確定一個貸款限額，在