【正文】 貸款人可以把貸款額的某個百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。 ? IPO過程通常被稱為上市 (going public)。 融資數(shù)量 不少于 2億港元的市值預計 (香港上市 ) 融資成本 適中 融資周期 長 適合企業(yè) 實力型規(guī)范企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件 ①連續(xù)三年盈利 ②凈資產(chǎn)收益率每年不得低于 10％ ③累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的 50％ ④總資產(chǎn)負債率低于 70％ ⑤所有者權(quán)益至少 5000萬元 房地產(chǎn)企業(yè)上市三大關(guān)卡 政策關(guān) 為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān) 會曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市， 如今依然嚴格控制 。 ? 1993年 3月，公司再次發(fā)行 4 500萬股 B股。主承銷商為中信證券股份有限公司。 ? 電廣傳媒股份有限公司的主營業(yè)務涵蓋了現(xiàn)代傳媒業(yè)的幾大主流，業(yè)績很好。（債權(quán)人優(yōu)先于股權(quán)受償，但對于公司沒有控制） ? 項目資本金 是指由項目的發(fā)起人、股權(quán)投資人 (以下稱投資者 )以獲得項目財產(chǎn)權(quán)和控制權(quán)的方式投入的資金。 項目資本金主要來源 項目法人的自有資金 （企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 。 長期融資戰(zhàn)略 融資方案的實施步驟 合作開發(fā)搞雙贏 企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 ? 房地產(chǎn)合作開發(fā)最重要的是簽訂合作開發(fā)合同。華遠在換取了 SOH0中國 手中的資金后，用這筆資金 以股權(quán)合作的方式換取了東 華廣場項目的土地。 這種模式摒棄了在 —個 區(qū)域內(nèi)各自為政的種種 弊端，避免了 “窩里斗 ”、 兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共 同瓜分市場的空問和利 潤。 奧園和海爾聯(lián)手推進住宅產(chǎn)業(yè)化是 交叉營銷模式的典范。 根據(jù)本條規(guī)定，在成立項目公司情況下， 房地產(chǎn)合作開發(fā)方即成為項目公司的股 東，作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務，再由合 作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。實踐中因為采用這種合 作開發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈 活，故非法人型的合作較為常見。企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。實際上，在這個項目中，首創(chuàng)先期已經(jīng)與富陽地產(chǎn)、宏福地產(chǎn)進行了合作，三家所持股份相差不大。 ? 資金、土地與專業(yè)的合作 ? 2023年以來萬科展開了一系列的合作行動，如 GIC(新加坡政府投資公司 )、 I(Hypo Real Estate BankInternational。 2023年，在公司新增651． 2萬平方米土地儲備當中， 48． 3％為合作方式獲得。 透支放款 對這種貸款，銀行與客戶之間沒有書面協(xié)議，往往憑客戶與銀行之間存在的默契行事。目前商業(yè)銀行貼現(xiàn)業(yè)務已擴展到政府債券。在抵押方式下，受抵押人 (銀行 )對財產(chǎn)有特定的權(quán)益并有出賣權(quán)，銀行的抵押文件一般載有變賣擔保品的明確規(guī)定。 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款流程 房地產(chǎn)企業(yè)法人向國內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般要經(jīng)過以下五個階段。 ? 只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。 b、可進行一定程 度的稅收調(diào)節(jié) 出售 回租 出售回租是指承租人將 自有物件出賣給出租 人，同時與出租人簽 訂租賃合同，再將該物 件從出租人處租回的租賃形式 回租業(yè)務可以做成融 資租賃的回租和經(jīng) 營租賃的回租，分別 具有融資租賃和經(jīng)營 租賃的不同功能和特 點。出租人通過收取租金獲得收益，在存款 利率不斷下降的情況下．出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比 利息更高的回報。 ? 金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂 《 保理合同 》 ，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應收款賣給商業(yè)銀行。 ? 由于青島萬達主要是由萬達物業(yè)公司統(tǒng)一招租，目前返租的租金回報率為 8％左右。 短期融資債券 ? 短期債券是合理合法的企業(yè)融資手段，運用得好，還真有那么點打“白條”也能發(fā)財?shù)奈兜馈? 建立信譽 商業(yè)票據(jù)的發(fā)行本身就是公司實力、信譽的最好證明 。上市公司的直接融資優(yōu)勢再次體現(xiàn)出來。 房地產(chǎn)投資基金 ? 概 述 ? 特 征 ? 私 募 ? 案 例 瞄準境外投資基金 ? 摩根士丹利、美林基業(yè)、淡馬錫、荷蘭 ING 對于投資基金，不能“敬而遠之”，而是要“親而近之”。另一方面，投資基金的資金，雖然委托給基金管理人運作，但基金管理人應單列賬戶，進行獨立核算，不能將這些資金與自身的資產(chǎn)相混，也不能以這些資金為抵押 (或擔保 )來獲得自身資產(chǎn)運作所需的借款。 ? （三）投資基金選擇項目的三種傾向 ? 1傾向風險收益穩(wěn)定的項目，注重良好口碑和市場慣性。 募集對象 在募集對象上，私募基金的對象只是少數(shù)特定的投 資者，圈子雖小，門檻卻不低 。 信托計劃 形式存在 的私募房 地產(chǎn)投資 基金 ①較短的期限，一般為 3年 ②有力的擔保措施 房地產(chǎn)資金信托貸款一般需要強有力的擔保措施，主要擔保措施 有土地使用權(quán)證質(zhì)押擔保、連帶責任擔保、開發(fā)商股權(quán)質(zhì)押擔保 等。 二是引進其他的基金，能規(guī)避風險。 ②既能避稅，又避免政策風險 海外資金一般通過兩種方式進入房地產(chǎn)：一是以基金的方式投 資。此類房地產(chǎn) 投資公司可以理解為未上市的私募的公司 型房地產(chǎn)投資基金。 ? “中城聯(lián)盟”是個民間私募基金組織，對于協(xié)調(diào)與促進中國房地產(chǎn)企業(yè)民間融資起了一定作用，其操作的“成都牧馬山項目”是中城聯(lián)盟以種子基金帶動外圍基金的“捆綁式投瓷方式”的首次實踐。其組織結(jié)構(gòu)為 董事會等。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔風險的基本原則，運用現(xiàn)代信托制度的機制，以基金方式將各個投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門，以實現(xiàn)預定的投資目的的投資組織制度。 2023年萬科的現(xiàn)金流量是12億元， 15億元的現(xiàn)金流入，對業(yè)務擴張的好處顯而易見，但由于可轉(zhuǎn)債的債權(quán)和買入期權(quán)復合的特性，這將給經(jīng)營層帶來更大壓力。而萬科 18年來歷史上陸續(xù) 5次籌資總額也不過 l6億多元。 ? (2)短期融資債券的發(fā)行額 短期融資債券的發(fā)行額分別為 10億元、 20億元、 70億元和 712億元。雖然也進行了招商經(jīng)營，還是有五六個出現(xiàn)了問題。 ? 投資者和開發(fā)商們可以通過業(yè)主購買萬達商業(yè)廣場底商的租金狀況，測算出萬達商業(yè)廣場大致的投資回報率。 “售后回租 +保理”組合模式 ? 房地產(chǎn)“售后回租 +保理”的融資方式就是通過房地產(chǎn)企業(yè)、金融租賃公司和商業(yè)銀行三者的有機結(jié)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，達到三方“共贏”的局面。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格 促進房地 產(chǎn)銷售 房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務對承租人來說是一種金融服務，對房地產(chǎn)銷售 方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。 三種金融租賃類型 品種 含義 特色 給客戶的利益 直接融 資租賃 直接融資租賃是由承租人選設(shè) 備，出租人 (租賃公司 )出資 購買，并出租給承租人，租賃 期內(nèi)租賃物所有權(quán)歸出租人， 使用權(quán)歸承租人，租賃期滿承 租人可選擇留購設(shè)備；租賃期 內(nèi)承租人按期支付租金，折舊 由承租人計提 通過直接融資租賃 的方式解決承租人 的固定資產(chǎn)投資問 題，并可以和其他 金融工具綜合運 作，發(fā)揮不可替代 的作用 在客戶沒有足夠資 金、或不占用資金 的情況下完成必要 的固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營 租賃 經(jīng)營租賃是由出租人或承租人 選擇設(shè)備，出租人購買設(shè)備出 租給承租人使用。 ? 在項目前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。所以，保證書是銀行可以接受的最簡單的擔保形式。 ? ③擔保種類 ? 取得留置權(quán) 銀行扣留債務人的財產(chǎn)直到他欠銀行的債務還清為止。企業(yè)要為銀行的承諾提供費用，其費用率通常相當于限額未用部分或全部限額的 ％～ ％ 類型 分析 消費者貸款 消費者放款是對消費者個人發(fā)放，用于購買耐用消費品或支付其他費用的放款。 ? 合作協(xié)議保證，如果只有雙方合作，萬科持有項目的權(quán)益將等于大于 50％；在多方參與合作的前提下，萬科將為住宅項目權(quán)益的第一大權(quán)益持有人。萬科是通過成為東臺大股東的形式取得鵬利 (廣州 )在廣州的土地儲備。 ? 作為萬科在廣州首個占地超過 20萬平方米的別墅社區(qū)，鵬利項目將成為兩大集團在地產(chǎn)方面進行戰(zhàn)略對接的起點。 調(diào)查重點：了解對方的注冊資金；了解對方的融資能力；了解對方的經(jīng)營管理水平；了解對方的誠信情況。但有很多合作開發(fā)合同卻約定：不論項目是否贏利，聯(lián)營的其中一方均要收回投資或收取固定的利潤。 合作開發(fā) 含義 法規(guī) 具體操作 非法人型 合作開發(fā) 聯(lián)營可以 不組成新 的法人， 采用這種 形式進行 房地產(chǎn)合 作開發(fā)即 是非法人 型合作開 發(fā) 。 合作開發(fā)的兩種方式 ? 合作開發(fā)有兩種方式：一是非法人型合作開發(fā)；二是法人型合作開發(fā)。 交 叉 營 銷 交叉營銷是指向 一位顧客銷售多 種相關(guān)的服務或 產(chǎn)品。 例如，開發(fā)商 擅長開發(fā)，包 括拿地、建筑 等，但不一定 善于設(shè)計、樓 盤包裝、策劃、 市場調(diào)研等。 房地產(chǎn)合作開發(fā)的四種模式 模式 含義 特征 案例 資源 互補 資源互補 模式不是 簡單的企 業(yè)規(guī)模的 疊加和擴 大，其實 質(zhì)內(nèi)涵是 房地產(chǎn)強 勢資源的 聯(lián)合。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 引進戰(zhàn)略投資者 城市房地產(chǎn)引進戰(zhàn)略投資者可以考慮五個方面： 在保持國有控股地位的前提下，吸引中外民間資本參股 社會資本興辦新企業(yè) 中外資本合資合作新企業(yè)（項目） 鼓勵中外資本投資并購老企業(yè)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓） 其他方式 從經(jīng)濟學意義上講，引進戰(zhàn)略投資者存在兩個目的： ? 第一， 具有信息傳遞的功能，提高 IPO的效率 ? 第二， 引進戰(zhàn)略投資者，還能夠引進其先進的管理技術(shù)、經(jīng)驗和專業(yè)的知識，引進其產(chǎn)品開發(fā)、創(chuàng)新的流程，引進其市場營銷的方案和思路，促進上市公司的完善和發(fā)展，提高未來預期收益。 根據(jù)國務院的規(guī)定，投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項目的經(jīng)濟效益等因素確定，具體規(guī)定如表所示。 ? 公司在 5次收購中動用資金近 10億元，且多采取現(xiàn)金方式收購，而不是通過資產(chǎn)重組或股權(quán)抵押。 上市融資有效滿足了企業(yè)經(jīng)營所需的資金。從1988年至今，萬科公司共從股市融資 16億多元人民幣，發(fā)行企業(yè)債券融資 15億元， 股份制改造上市 : 北京天鴻寶業(yè) ? 公司由北京房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司 (現(xiàn)更名為北京天鴻集團公司 )、北京華澳房產(chǎn)公司、北京市房屋建筑設(shè)計院共同發(fā)起并擬向其他社會法人和內(nèi)部職工定向募集股份設(shè)立的股份有限公司。 ②企業(yè)上市的最低市值為 4610萬港元 ⑧公眾最低持股量需達到 3000萬或持 10％的股份 (兩者以高者計 ) 。 ? 方式。當然，開發(fā)商仍可以首先獲得開發(fā)費的補償。 (1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收， RP土地價值 (按照合同約定的金額 )的返還； (2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報率計算的權(quán)益資本回報； (3)第三優(yōu)先權(quán)：開發(fā)商獲得開發(fā)費 (通常為開發(fā)成本的 3%~10%)，作為其管理開發(fā)過程和承擔開發(fā)風險的補償； (4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開發(fā)商和土地所有者對超額利潤進行分成，其比例通常通過談判決定。 REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張 “債券 “，由證券化的發(fā)行機構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會發(fā)生增值。 當然，發(fā)行長期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長期債券要受許多條件約束，因而會影響土地儲備機構(gòu)的籌資能力。 宜人的尺度和空間更有利于創(chuàng)造出利于人居的環(huán)境。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還