房地產(chǎn)融資途徑-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 采取以上不同的融資方式，但目前運(yùn)用發(fā)行股票、債券進(jìn)行融資的可能性很?。挥捎谑艿椒煞ㄒ?guī)的限制，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展還有很多障礙；外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金由于受到諸多限制，目前也不能為房地產(chǎn)企業(yè)提供太多的資金。房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)：海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。soho中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。（二）香港上市優(yōu)點(diǎn)：1）如果ipo融資成功仍可進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2）地產(chǎn)類(lèi)的行業(yè)概念不會(huì)成為上市障礙 缺點(diǎn)與難點(diǎn)：1）香港市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)類(lèi)公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴(yán)格、監(jiān)管力度均比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)高。其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問(wèn)題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。今年2月，當(dāng)當(dāng)網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬(wàn)美元的代價(jià)入股，%的股份。 （一）建立多層次的資本市場(chǎng)體系，提高直接融資比重 長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過(guò)2%，目前在股票市場(chǎng)上進(jìn)行融資更加困難。 （二）加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，泛指通過(guò)股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的投融資過(guò)程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，其核心是房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化。二級(jí)市場(chǎng)是指一個(gè)專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押貸款，即買(mǎi)、賣(mài)抵押貸款的市場(chǎng)，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實(shí)力的特設(shè)金融機(jī)構(gòu)從一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)“抵押貸款”，經(jīng)過(guò)技術(shù)處理后以向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行有嚴(yán)格規(guī)定的有價(jià)證券的方式進(jìn)行(以購(gòu)房者的按揭契約為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用增強(qiáng)并經(jīng)過(guò)批準(zhǔn))。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，將在一定程度上疏通資金循環(huán)的梗阻。（3）中國(guó)企業(yè)債券信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)尚未形成，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果的可信性、客觀性和準(zhǔn)確性仍有待探討。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過(guò)支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國(guó)、英國(guó)等西方國(guó)家，融資租賃業(yè)年平均增長(zhǎng)達(dá)30%，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。但由于以下原因，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行規(guī)模很小。 中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，具有以下方面的積極作用：（1）有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的，是缺乏市場(chǎng)信用的一級(jí)市場(chǎng)；而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在，因此中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是不完備的。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄及運(yùn)行狀況等方面都無(wú)法達(dá)到規(guī)定的要求而無(wú)法通過(guò)上市途徑進(jìn)行融資。第三類(lèi)是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒(méi)有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補(bǔ)的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化發(fā)展的角度看，它們可能會(huì)對(duì)募集企業(yè)有相當(dāng)大的興趣。筆者一直認(rèn)為，中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問(wèn)題其實(shí)不是資金的問(wèn)題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題。分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)ipo不具有可操作性。:外資銀行放開(kāi)人民幣業(yè)務(wù)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險(xiǎn)較大，不會(huì)輕易開(kāi)辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)對(duì)于緩解目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商融資困難的作用不大，同時(shí)外資銀行對(duì)其貸款的審批和評(píng)估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。，“收購(gòu)兼并”也是一波剛息一波又起，合作開(kāi)發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂(lè)集團(tuán)均在港上市。 國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：毫無(wú)疑問(wèn)，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在。因此，中國(guó)債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的比重一直很低。而海外房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)采用的是以?xún)糍Y產(chǎn)折扣方式定價(jià)。這種模式的缺點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性差，持續(xù)盈利很難，公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的現(xiàn)金流很難預(yù)測(cè)。 海外融資 外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開(kāi)發(fā)、中介和銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)，境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金通過(guò)直
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