【正文】 一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［2003］121號）；二是2003年8月12日，國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)［2003］18號）。例如，機(jī)構(gòu)投資者開始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開始運作，信托資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。這種模式的缺點是房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績穩(wěn)定性差，持續(xù)盈利很難，公司長遠(yuǎn)的現(xiàn)金流很難預(yù)測。因此，中國債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的比重一直很低。廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)均在港上市。:外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認(rèn)為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不規(guī)范，存在風(fēng)險較大，不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠(yuǎn)比中資銀行嚴(yán)格。筆者一直認(rèn)為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗的問題。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄及運行狀況等方面都無法達(dá)到規(guī)定的要求而無法通過上市途徑進(jìn)行融資。 　　中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，具有以下方面的積極作用：（1）有利于完善中國房地產(chǎn)金融市場。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)年平均增長達(dá)30%，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。（3）中國企業(yè)債券信用評級系統(tǒng)尚未形成，信用評級機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果的可信性、客觀性和準(zhǔn)確性仍有待探討。二級市場是指一個專門經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實力的特設(shè)金融機(jī)構(gòu)從一級市場購買“抵押貸款”，經(jīng)過技術(shù)處理后以向社會公開發(fā)行有嚴(yán)格規(guī)定的有價證券的方式進(jìn)行(以購房者的按揭契約為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用增強(qiáng)并經(jīng)過批準(zhǔn))。 （一）建立多層次的資本市場體系，提高直接融資比重 　　長期以來，中國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2%，目前在股票市場上進(jìn)行融資更加困難。其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。房地產(chǎn)企業(yè)融資新動態(tài)：海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。（4）中國商業(yè)道德和信用體系沒有建立起來，令國外基金不敢輕易投資。國外房地產(chǎn)投資基金，對開發(fā)項目本身的要求很高，往往要經(jīng)過嚴(yán)格的較長時間的可行性論證；投入項目之后，在運作過程中要求規(guī)范而透明，這對房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理將是一個很大的挑戰(zhàn)，對于中小開發(fā)商或者一個小項目來說，也是個比較高的門檻。國內(nèi)銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程，是中國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。 房地產(chǎn)信托 相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。如不改變目前的開發(fā)模式，將不利于通過上市途徑進(jìn)行融資。開發(fā)商貼息委托貸款 開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。北京soho中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行h股。股權(quán)融資渠道選擇與分析（一）nasdaq上市融資優(yōu)點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；難點：1）從已在nasdaq上市和準(zhǔn)備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在nasdaq首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。雖然目前開通了中小企業(yè)板市場，但其上市要求并沒有降低。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補(bǔ)充；也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。中國發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃具有以下優(yōu)勢：（1）拓寬房地產(chǎn)融資渠道。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40%，在實際發(fā)行時往往不超過20%，企業(yè)債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經(jīng)濟(jì)原則。房地產(chǎn)金融的一級市場是指抵押貸款產(chǎn)生的市場，即各類貸款機(jī)構(gòu)對購房者或開發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款(按揭)的市場。但隨著中