【正文】 充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 9 售后回租 房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給一家投資機(jī)構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。具體業(yè)務(wù)主要有 (1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。 ? 浮動利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時期會變得高于固定利率。 ? 融資方案設(shè)計(jì)中還需要考慮在項(xiàng)目實(shí)施過程中追加取得新的融資。 分析各種債務(wù)資金的占比，包括負(fù)債的方式及債務(wù)期限的配比。 參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計(jì)。 合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個參與方的利益平衡來決定。 ? 考慮到出資人的出資風(fēng)險，在選擇項(xiàng)目的股本投資人及貸款人時，應(yīng)當(dāng)選擇資金實(shí)力強(qiáng)、既往信用好、風(fēng)險承受能力強(qiáng)、所在國政治及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的出資人。 項(xiàng)目的融資中，未來市場利率的變動會引起項(xiàng)目資金成本的不確定性。 2 上市融資 股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。 房地產(chǎn)保險公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財務(wù)公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)。 開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期貸款。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。 城市公共交通具有很強(qiáng)的 “外溢效應(yīng) ”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式 ，帶動大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。 最大的特點(diǎn)是籌資成本低。利用證券市場的功能，將不可移動的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃咏鹑谫Y產(chǎn)。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長期籌資，可以彌補(bǔ)銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時間上的脫節(jié)問題。從更廣泛的概念來說， REITs和 REAT都是資產(chǎn)證券化的一個分支。其區(qū)別是，利息必須要按時和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時，才予以支付。 上市公司發(fā)行新股 ? 概念 ： 已經(jīng)公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasonedequity 0ffering， SEO)，又叫后續(xù)發(fā)行(follow—on offering) ? 原因： 最流行的說法是上市公司面臨著需要大額支出的凈現(xiàn)值大于零的投資項(xiàng)目，如果要保持比較理想的資本結(jié)構(gòu)，在留存收益不足的情況下，發(fā)行新股有利于增加股東的財富。 自身關(guān) 企業(yè)自身?xiàng)l件，土地儲備規(guī)模、財務(wù)狀況、管理制度等 。募集資金 45 135萬港元，主要投 資于房地產(chǎn)開發(fā)， 2023年年初，公司又增 資配股募集人民幣 6． 25億元。此次 4 000萬股 A股總共募集資金 4億元。公司于 1998年 12月 23日首次發(fā)行 5 000萬股 A股股票，籌資 44 620萬元； 2023年 11月再次發(fā)行 5 300萬股 A股股票，籌資 15． 43億元。 ? 對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來說，項(xiàng)目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)，因?yàn)轫?xiàng)目的資本金后于負(fù)債受償，可以降低債權(quán)人債權(quán)回收風(fēng)險。未來生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項(xiàng)目的資金、企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和企業(yè)增資擴(kuò)股 各級政府財政預(yù)算內(nèi)資金、預(yù)算外資金及各種專項(xiàng)建設(shè)基金； 國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)提供的資金。 我們的晚餐并非來自屠宰商、釀酒師和面包師的恩惠，而是來自他們對自身利益的關(guān)切。 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù)與特征 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù) 房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本 法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合 作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。對華遠(yuǎn) 而言，有效利用 “雞蛋 ”換取 自己更需要的 “糧票 ”；對 SOHO中國而言，能利用多 余的 “糧票 ”換取急需的 “雞 蛋 ”，各得其所 。 “五黃大社區(qū) ”是重慶 的第一個區(qū)域性地產(chǎn) 聯(lián)盟。相近的企業(yè)理念 和對市場的共同認(rèn)識．使奧園置業(yè)與海 爾共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈 ——“奧 園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)中心 ”。 合作開發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承 擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊資本 為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。 合作開發(fā)的六大要點(diǎn) 房地產(chǎn)合作開發(fā)合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長，容易引發(fā)糾紛。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實(shí)，也是無效合同。旗下已擁有一家專業(yè)房地產(chǎn)上市公司的首創(chuàng)集團(tuán)，實(shí)際上，是想將項(xiàng)目養(yǎng)熟再給首創(chuàng)置業(yè)，裝到上市公司的殼里去，維持上市公司首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績的均衡。國際專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，德國 )；包括帶有金融產(chǎn)品創(chuàng)新價值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產(chǎn)。尤其對于地價已趨于高位的長三角地區(qū)， 85． 4％的新增項(xiàng)目資源，系由與南都的戰(zhàn)略合作獲得，該批土地價格低于市價，并有更為有利的分期付款條件。特別是對信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對客戶所承擔(dān)的合同之外的 “附加義務(wù) ”。 擔(dān)保貸款 ? 根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種： ? （ 1） 擔(dān)保品貸款 ? ①可擔(dān)保物權(quán) ? ■股票和債券； ? ■保函、商品、地產(chǎn)、人壽保險單、匯票、本票以及其他物權(quán)憑證； ? ■第二抵押權(quán)，甚至第三抵押權(quán)等等。 （ 2） 保證書擔(dān)保貸款 ? 保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。如下面的流程圖： 貸款資金運(yùn)作方式 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目總投資 (含貸款建設(shè)期利息 )一般比較大，整個建設(shè)經(jīng)營期約為 3～ 5年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。 ? 金融租賃的本質(zhì)是一種債權(quán)。適用于有大量優(yōu) 質(zhì)固定資產(chǎn)，但急需 現(xiàn)金的客戶 客戶通過該項(xiàng)業(yè) 務(wù)將固定資產(chǎn)變 為現(xiàn)金，用以補(bǔ) 充流動資金或購 買新的設(shè)備 ? 金融租賃六大特征 ? ①可以獲得全額融資 ? ②可以節(jié)省資本性投入 ? ③無須額外的抵押和擔(dān)保品 ? ④可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力 ? ⑤可以起到一定避稅的作用 ? ⑥某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個替代品 金融租賃融資優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強(qiáng)的融資方式，優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面，如下表。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等 方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險 。商業(yè)銀行獲得了合同規(guī)定的租金應(yīng)收款收款權(quán)，同時也將房地產(chǎn)抵押權(quán)拿在手上，這一做法稱為商業(yè)銀行國內(nèi)“保理”業(yè)務(wù)。其底層商鋪當(dāng)時的售價為 4萬～ 5萬元／平方米。 短期金融債券基本知識 ? ? 短期融資債券，就是指中國境內(nèi)具有法人資格的非金融企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券。 優(yōu)勢 分析 透明度高 發(fā)行過程及債券完全兌付前有嚴(yán)格的信息披露、信用評級貫穿始終，違約事實(shí)也會公布，市場約束力較強(qiáng)。這一次融資對于萬科未來幾年的發(fā)展有著決定性的作用。 房地產(chǎn)投資基金概述 ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 ? 5投資基金組織是一種獨(dú)特的投資組織形式 ? 從投融資角度看，投資基金組織既不同于股份有限公司和一般的工商企業(yè)。 ? 2傾向風(fēng)險相對高收益也高的項(xiàng)目 ? 3 傾向項(xiàng)目市場綜合優(yōu)勢強(qiáng)的項(xiàng)目 私募融資 ? 私募基金，誘惑重重，風(fēng)險也重重。 信息披露 與公募基金嚴(yán)格的信息披露要求不同，私募基金這 方面的要求很低。采取有力的擔(dān)保措施一方面可以降低投資者的投資風(fēng)險；另 一方面也可以降低信托投資公司自身的風(fēng)險 ③ 受政策影響較大 以基金管 理公司形 式存在的 私募房地 產(chǎn)投資基 ①年收益率高 此種形式是國外基金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場采用的主要形式。如果項(xiàng)目出現(xiàn)問。我國的上海、北京房地產(chǎn)投資的年凈收益率高達(dá) 20％ 50％。 私募融資呈現(xiàn)出四個新特點(diǎn) ? ①融資活動半公開化 ? ②融資行為漸趨理性；民間融資違約現(xiàn)象很少，江西民間融資的償債率在 95％以上 ? ③ 生產(chǎn)性融資比重高；寧波民間融資約 85％用于生產(chǎn)經(jīng)營，溫州約為 93 3％，福建省約為 ％ ? ④利率水平明顯上升； 2023年 6月以后維持在 ％左右 私募基金的三種操作模式及其特點(diǎn) 模式 特點(diǎn)分析 投資公司、 資產(chǎn)管理公 司形式存在 的私募房地 產(chǎn)投資基金 ①依 《 公司法 》 創(chuàng)建類基金式的房地產(chǎn)投 資公司，委托與之相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)管理公司 或自己直接從事房地產(chǎn)投資。私募，雖然給人一種“偷偷摸摸千大事”的印象，但是實(shí)際上仍有其內(nèi)部的運(yùn)作規(guī)則。 房地產(chǎn)投資基金的異同 ? 契約型投資基金是基于一定的信托契約原理而組織起來的一種共同基金；其組織結(jié)構(gòu)為基金管理公司、托管公司、投資者； ? 公司型投資基金是以投資為目的組建的股份制信托投資公司通過發(fā)行公司股票的方式籌集資金而設(shè)立的一種投資基金。 理解投資基金的五個關(guān)鍵點(diǎn) ? 1運(yùn)用“共同投資 +共享收益 +共擔(dān)風(fēng)險 =投資基金 的基本原則 ? 如下面的示意圖： ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。萬科轉(zhuǎn)債發(fā)行以后，萬科的負(fù)債率將達(dá)到 58％。 ? 轉(zhuǎn)債的門檻要比增發(fā)、配股高得多， 《 上市公司可轉(zhuǎn)換債券實(shí)施辦法 》 規(guī)定，上市公司必須滿足：最近凈資產(chǎn)收益 平均在 10％以上 ； 每年公司紅利必須足以支付債券利息；強(qiáng)制擔(dān)保等條件； 企業(yè)發(fā)行短期融資債券有如下要點(diǎn) ： 申請對象需滿足的條件 ①是在中華人民共和國境內(nèi)注冊的獨(dú)立企業(yè)法人客戶； ②獲有權(quán)部門批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券； ③資信狀況符合銀行的要求； ④能夠應(yīng)要求提供銀行認(rèn)可的反擔(dān)保條件；⑤能夠滿足銀行的其他授信條件 申請需提供的材料 ① 基本材料 ， 如企業(yè)注冊文件 、 經(jīng)審計(jì)的財務(wù)報表 、董事會決議等； ② 項(xiàng)目建議書 、 項(xiàng)目可行性研究報告以及相關(guān)批復(fù)； ③ 有權(quán)部門對發(fā)行企業(yè)債券的批準(zhǔn)文件； ④ 銀行要求的其他資料 申請程序 ① 客戶提供所申請業(yè)務(wù)的具體資料； ② 銀行進(jìn)行審核； ③ 批準(zhǔn)后 ， 客戶與銀行簽署有關(guān)協(xié)議 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)債擔(dān)保費(fèi)由客戶與銀行通過協(xié)議確定 萬科發(fā)債融資 ? 2023年 6月 13日，萬科企業(yè)股份有限公司 l5億元轉(zhuǎn)債發(fā)行成功。 ? (1)短期融資債券期限結(jié)構(gòu) 短期融資債券的期限結(jié)構(gòu)涵蓋了所有 l年期以下的短期債券品種，目前已發(fā)行的企業(yè)短期融資債券分布在 3個月、 6個月、 9個月和 1年四個期限品種。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平方米均價 3萬多，銷售額幾十億，但是這些已售項(xiàng)目竣工后。 萬達(dá)的售后回租經(jīng)營模式 ? “一鋪養(yǎng)三代”的理論，加上地段和商鋪的稀缺性，讓投資者們對商鋪升值充滿了希望，這也是很多投資者愿意忍受低投資回報率的緣故。 ? 1. 金融租賃側(cè)重醫(yī)療與公用事業(yè) ? 2．金融租賃公司有一套嚴(yán)格的審核手續(xù) ? 3. 此外，作為融資方或者承租方還需要提供一定數(shù)量的保證金，額度相當(dāng)于總的融資額度的 20％左右。 相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了 ??零首付 ”，大大降低了房屋消費(fèi)的門檻 租約靈活 傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每 個承租人的收入情況，為承租人制訂靈活的還租安排，例如延期支 付、遞增和遞減支付等。 金融租賃四大關(guān)鍵要素：承租方主體、出租方主體、期限、租賃標(biāo)的。資金運(yùn)作方式如下： ? 資金運(yùn)作方式如下： ? ①自有資金全部用于投資； ? ②銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入l5． 5%計(jì)算； ? ③此外還缺少的資金，則向銀行借貸。保證書擔(dān)保放款的實(shí)務(wù)操作通常比較簡單，銀行只要取得經(jīng)保證人簽字的銀行擬定的標(biāo)準(zhǔn)模式保證書，即可向借款人發(fā)放貸款。 ? 其中，商品最適合作為擔(dān)保品，有價證券次之，不動產(chǎn)最差。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應(yīng)貸款。 ? 華潤股份 7月 18日在宣布增持 G萬科的同時，還宣布華潤集團(tuán)有限公司將和 G萬科在全國共同投資