房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資(完整版)
【正文】 形式 ? （ 2）住房抵押貸款證券化的方案設(shè)想 ? （ 3）住房抵押貸款證券化的意義 ? ? 1）信用問題 ? 2）法律問題 ? 3）稅收問題 ? 4）資金問題 房地產(chǎn)金融 ? 我國的房地產(chǎn)金融 ? 現(xiàn)行的金融體制 ? 金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系 ?金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 為房地產(chǎn)前期大額投資提供貸款。 資金 流技術(shù) 流 信息 流物質(zhì) 流人力流 房地產(chǎn)開發(fā)資金 ? 4）資金鏈 ? ① 政策因素 ? ② 市場因素 ? ③ 項(xiàng)目的因素 ? ④ 資金計(jì)劃 ? ? 1）以自有資金＋銀行信貸的傳統(tǒng)融資方式 ? （ 1）傳統(tǒng)融資方式的資金籌集過程 – 自有資金的籌集。 三 投資估算與資金來源評估 11 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資 包括開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用。 ? （ 2）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審查 ? （ 3）商業(yè)銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)的評估 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式評價(jià) ? 各方面的具體指標(biāo)可用如下表來表示： 系 號 指標(biāo)名稱 內(nèi)容及計(jì)算公式 一 項(xiàng)目建設(shè)情況評估 1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性評估 主要調(diào)查項(xiàng)目的基本情況包括位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、項(xiàng)目所在地的開發(fā)環(huán)境、政策和發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)意義，確定項(xiàng)目建設(shè)的必要性。 – 資金來源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重。 – 融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施。 2 項(xiàng)目建設(shè)條件評估 調(diào)查項(xiàng)目是否得到政府有關(guān)部門的立項(xiàng)批復(fù)，“四證”落實(shí)情況，是否已就城市基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)（水、電、煤氣和供熱）得到政府項(xiàng)目部門的承諾等。 12 房地產(chǎn)總投資估算和審核 主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)）、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、銷售費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用），分析項(xiàng)目工程內(nèi)容和成本是否齊全，是否符合要求。 – 土地使用權(quán)抵押貸款 – 承包商的墊資 房地產(chǎn)開發(fā)資金 – 在建工程抵押貸款 – 預(yù)售款 商業(yè)銀行 購房者 開發(fā)商 按揭付款 首付款 首付款后的余款 房地產(chǎn)開發(fā)資金 ? （ 2）傳統(tǒng)項(xiàng)目融資方式的資金圖 商業(yè)銀行 建筑施工企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)商 購房者 土地開發(fā)商 商業(yè)銀行 商業(yè)銀行 商業(yè)銀行 房地產(chǎn)市場運(yùn)行及資金流程圖 房地產(chǎn)開發(fā)資金 ? 2） 自有資金＋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金 ? 在國外，以產(chǎn)業(yè)基金形式投資房地產(chǎn)是很普遍的，但在我國由于法律和市場的原因，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的基金還處在起步階段。 ? 提供購房貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售市場的擴(kuò)大。 ? （ 2）外資所占比重呈逐年下降的趨勢 ? （ 3）銀行信貸資金仍是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源 ? 2）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的原因 ? （ 1）銀行本身有對房地產(chǎn)的壓力和動力 ? （ 2）房地產(chǎn)企業(yè)直接融資存在諸多障礙。 ? （ 2）承擔(dān)房地產(chǎn)信用保證和保險(xiǎn)。 – 健全房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。 ? 3）我國房地產(chǎn)金融市場并不完善 房地產(chǎn)金融 ? ? 1）國外房地產(chǎn)金融市場類型
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