【正文】 美國 投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為 6％～ 7％；日本、新加坡為 4％ 。私募，當(dāng)其披上合法外衣后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)享受到更多的融資樂趣。 ? 投資基金是按照共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的基本原則，運(yùn)用現(xiàn)代信托制度的機(jī)制，以基金方式將各個(gè)投資者彼此分散的資金集中起來，交由投資專家運(yùn)作和管理，主要投資于股票、債券等金融產(chǎn)品和其他產(chǎn)業(yè)部門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資目的的投資組織制度。 發(fā)行條件適中 配股要求條件最低；轉(zhuǎn)債要求條件略高；增發(fā)是三種再融資行駛中要求最高的；發(fā)行短期債券要求條件適中。 ? 2023年 4月 25日，萬達(dá)總裁王健林在中國 (浙江 )商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上演講的 《 商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得 》 中稱， “只租不售，商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)”。 金融租賃劣勢(shì) ? 無論是在國內(nèi)還是國外，金融租賃所能滿足的需求的總量是有限的，同時(shí)也具有比較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和行業(yè)的指向性，不是任何一個(gè)企業(yè)或者個(gè)人都可以從這里找到自己的方案，更不可能是‘‘空手道”的概念。這種租賃具有融物與融資雙重功能，實(shí)際上僻決了生產(chǎn)企業(yè)缺乏生產(chǎn)資金的問題。 ? 保證書是保證人為借款人作貸款擔(dān)保與銀行的簽約性文件。 備用貸款承諾 一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。 ? 不僅是資本運(yùn)作 ? 2023年萬科集團(tuán)的子公司萬科地產(chǎn) (香港 )有限公司與 KEENSINO SERVICES一 ]MIT E D簽署了受讓東臺(tái)工業(yè)發(fā)展有限公司 (以下簡(jiǎn)稱“香港東臺(tái)” )70％的股權(quán)的協(xié)議。根據(jù)最高人民法院 《 關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答 》 的規(guī)定，出借方只可收回本金，對(duì)已取得或約定取得的利息應(yīng)予收繳，對(duì)借款方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行的利息的罰款。以成立項(xiàng)目公司 的方式進(jìn)行合作開發(fā)。 2023年，五黃 路上五大樓盤組成了 重慶北部新城的五黃 大聯(lián)盟，共同喊出 了 “五黃大社區(qū)的口 號(hào) ”?！? 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)法律特征 ①合作主體中至少一方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營資格； ②用于合作開發(fā)的國有土地必須是通過出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以進(jìn)行合作開發(fā)； ③房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的性質(zhì)屬于合同法中的無名合同，根據(jù)當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 國內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 社會(huì)個(gè)人人股的資金； 項(xiàng)目法人通過發(fā)行股票從證券市場(chǎng)上籌集的資金。其在兩年時(shí)間里從股市共募集資金近 20億元。 ? 1991年 6月，萬科公司又通過配售和定向發(fā)行新股 2 836萬股， 籌集人民幣 1． 27億元，公司開始跨地域發(fā)展。 ? 可能性。 土地融資主要渠道與模式 形式 內(nèi)容 １９ 權(quán)益融資：多種合伙模式（美國） 開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價(jià)格在談判時(shí)確定，一般是土地的市場(chǎng)價(jià)格。 2吸引投資者。 TOD項(xiàng)目融資概念 TOD融資模式具有以下優(yōu)點(diǎn) ： 這種以公交車站為中心的布局形態(tài)有利于大盤社區(qū)的交通組織。或者開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。 周正毅 “空手套白狼 ”，非法獲得大量地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項(xiàng)目資產(chǎn) 。 項(xiàng)目的再融資能力 ? 項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn) ，項(xiàng)目需要具備足夠的再融資能力。 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 融資模式設(shè)計(jì) ? 計(jì) 劃 ? 結(jié) 構(gòu) ? 風(fēng) 險(xiǎn) ? 成 本 ? 程 序 編制項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃 方案 某新建公司投資項(xiàng)目資金來源計(jì)劃表 序號(hào) 資金來源 金額 融資條件 融資可信程度 1 資本金 2800萬元 股東 A股本投資 1700萬元 公司書面承諾 股東 B股本投資 600萬元 董事會(huì)書面承諾 股東 C股本投資 500萬元 公司預(yù)計(jì) 2 債務(wù)資金 6820萬元 資金結(jié)構(gòu)分析 ? 資本金結(jié)構(gòu)。 ? 在項(xiàng)目的融資方案設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)考慮備用融資方案，主要包括：項(xiàng)目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團(tuán)的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項(xiàng)目計(jì)劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。 3 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)以及信用記錄； 4 房地產(chǎn)委托貸款 房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照其指定的范圍、對(duì)象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。 11 回買融資 開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。 社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務(wù)性配套設(shè)施集中布置，可以解決大盤社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足； 將各種商業(yè)、服務(wù)性功能機(jī)構(gòu)與交通站點(diǎn)集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。土地在不斷的增值。開發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。 在很大程度上取決于公司當(dāng)前投資項(xiàng)目的盈利能力。 ? 2023年 6月 18日，公司向社會(huì)公開發(fā)行 15億元可轉(zhuǎn)換公司債券。 開發(fā)商買殼上市 ? 北京泰躍房地產(chǎn)公司在 2023年連購五家上市公司的控股權(quán)， 形成了泰躍系；泰躍房地產(chǎn)公司有著豐富的土地儲(chǔ)備，擁有 70萬平方米拆遷完畢的土地，前期投入已經(jīng)完成，保守估計(jì)，約有 50億元營業(yè)額。 有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：（ 優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款 等。 此外，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的履行過程中不僅在每個(gè)階段都有相應(yīng)政府部門的直接管理和干預(yù)，同時(shí)還有開發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設(shè)計(jì)單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務(wù)分包單位、材料供應(yīng)單位等等。兩年里，五黃路 上新的五家樓盤，又 一次扛起五黃大社區(qū) 這面旗幟，重新 “歃 血結(jié)盟 ”．組成 “新五 黃聯(lián)盟 ”。符合現(xiàn)代企業(yè)制度 的要求，是值得推廣自運(yùn)作模式 。 4．必須明確責(zé)權(quán) 5 ．及時(shí)辦理項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng) 目合法 6．注意對(duì)合作方的資信調(diào)查 合作各方均應(yīng)對(duì)合作他方的資格、資信有充分的了解，應(yīng)調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應(yīng)重視對(duì)于以投資方身份參加合作開發(fā)的聯(lián)營一方的資信調(diào)查。香港東臺(tái)成立于 1982年 10月 29日，注冊(cè)資本港幣 500萬元，為鵬利國際下屬的子公司，擁有鵬利國際置業(yè) (廣州 )有限公司 l00％的股權(quán)。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應(yīng)貸款。保證書擔(dān)保放款的實(shí)務(wù)操作通常比較簡(jiǎn)單，銀行只要取得經(jīng)保證人簽字的銀行擬定的標(biāo)準(zhǔn)模式保證書，即可向借款人發(fā)放貸款。 金融租賃四大關(guān)鍵要素：承租方主體、出租方主體、期限、租賃標(biāo)的。 ? 1. 金融租賃側(cè)重醫(yī)療與公用事業(yè) ? 2．金融租賃公司有一套嚴(yán)格的審核手續(xù) ? 3. 此外，作為融資方或者承租方還需要提供一定數(shù)量的保證金，額度相當(dāng)于總的融資額度的 20％左右。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平方米均價(jià) 3萬多，銷售額幾十億，但是這些已售項(xiàng)目竣工后。 ? 轉(zhuǎn)債的門檻要比增發(fā)、配股高得多， 《 上市公司可轉(zhuǎn)換債券實(shí)施辦法 》 規(guī)定，上市公司必須滿足：最近凈資產(chǎn)收益 平均在 10％以上 ； 每年公司紅利必須足以支付債券利息；強(qiáng)制擔(dān)保等條件； 企業(yè)發(fā)行短期融資債券有如下要點(diǎn) ： 申請(qǐng)對(duì)象需滿足的條件 ①是在中華人民共和國境內(nèi)注冊(cè)的獨(dú)立企業(yè)法人客戶； ②獲有權(quán)部門批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券； ③資信狀況符合銀行的要求； ④能夠應(yīng)要求提供銀行認(rèn)可的反擔(dān)保條件；⑤能夠滿足銀行的其他授信條件 申請(qǐng)需提供的材料 ① 基本材料 ， 如企業(yè)注冊(cè)文件 、 經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表 、董事會(huì)決議等； ② 項(xiàng)目建議書 、 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以及相關(guān)批復(fù)； ③ 有權(quán)部門對(duì)發(fā)行企業(yè)債券的批準(zhǔn)文件； ④ 銀行要求的其他資料 申請(qǐng)程序 ① 客戶提供所申請(qǐng)業(yè)務(wù)的具體資料； ② 銀行進(jìn)行審核； ③ 批準(zhǔn)后 ， 客戶與銀行簽署有關(guān)協(xié)議 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 發(fā)債擔(dān)保費(fèi)由客戶與銀行通過協(xié)議確定 萬科發(fā)債融資 ? 2023年 6月 13日，萬科企業(yè)股份有限公司 l5億元轉(zhuǎn)債發(fā)行成功。 理解投資基金的五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) ? 1運(yùn)用“共同投資 +共享收益 +共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) =投資基金 的基本原則 ? 如下面的示意圖： ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。私募，雖然給人一種“偷偷摸摸千大事”的印象，但是實(shí)際上仍有其內(nèi)部的運(yùn)作規(guī)則。我國的上海、北京房地產(chǎn)投資的年凈收益率高達(dá) 20％ 50％。采取有力的擔(dān)保措施一方面可以降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)；另 一方面也可以降低信托投資公司自身的風(fēng)險(xiǎn) ③ 受政策影響較大 以基金管 理公司形 式存在的 私募房地 產(chǎn)投資基 ①年收益率高 此種形式是國外基金進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)采用的主要形式。 ? 2傾向風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也高的項(xiàng)目 ? 3 傾向項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的項(xiàng)目 私募融資 ? 私募基金，誘惑重重，風(fēng)險(xiǎn)也重重。 房地產(chǎn)投資基金概述 ? 投資基金是指基金公司通過發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式。 優(yōu)勢(shì) 分析 透明度高 發(fā)行過程及債券完全兌付前有嚴(yán)格的信息披露、信用評(píng)級(jí)貫穿始終，違約事實(shí)也會(huì)公布，市場(chǎng)約束力較強(qiáng)。其底層商鋪當(dāng)時(shí)的售價(jià)為 4萬～ 5萬元／平方米。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等 方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 。 ? 金融租賃的本質(zhì)是一種債權(quán)。 （ 2） 保證書擔(dān)保貸款 ? 保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。特別是對(duì)信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對(duì)客戶所承擔(dān)的合同之外的 “附加義務(wù) ”。國際專業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，德國 )；包括帶有金融產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產(chǎn)。因此，以合作開發(fā)為名，而行借貸之實(shí)，也是無效合同。 合作開發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承 擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本 為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。 “五黃大社區(qū) ”是重慶 的第一個(gè)區(qū)域性地產(chǎn) 聯(lián)盟。 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù)與特征 房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)的法律依據(jù) 房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本 法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合 作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。未來生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項(xiàng)目的資金、企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和企業(yè)增資擴(kuò)股 各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金、預(yù)算外資金及各種專項(xiàng)建設(shè)基金； 國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)提供的資金。公司于 1998年 12月 23日首次發(fā)行 5 000萬股 A股股票，籌資 44 620萬元； 2023年 11月再次發(fā)行 5 300萬股 A股股票，籌資 15． 43億元。募集資金 45 135萬港元，主要投 資于房地產(chǎn)開發(fā)， 2023年年初，公司又增 資配股募集人民幣 6． 25億元。 上市公司發(fā)行新股 ? 概念 ： 已經(jīng)公開發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱為發(fā)行新股 (seasonedequity 0ffering， SEO)，又叫后續(xù)發(fā)行(follow—on offering) ? 原因： 最流行的說法是上市公司面臨著需要大額支出的凈現(xiàn)值大于零的投資項(xiàng)目，如果要保持比較理想的資本結(jié)構(gòu)，在留存收益不足的情況下，發(fā)行新股有利于增加股東的財(cái)富。從更廣泛的概念來說， REITs和 REAT都是資產(chǎn)證券化的一個(gè)分支。利用證券市場(chǎng)的功能，將不可移動(dòng)的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金融資產(chǎn)。 城市公共交通具有很強(qiáng)的 “外溢效應(yīng) ”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式 ，帶動(dòng)大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。 開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長(zhǎng)期