【正文】 216。216。 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 216?！把胄?主要的法律法規(guī)167。 《 典當(dāng)管理辦法 》第 十八 委托貸款216。非主流融資方式，主要為個人和 8》216。216。 2023年 9月 6號香港上市公司路勁基建（ 1098HK)發(fā)布公告稱，其和母公司惠記集團（ ）與順馳集團簽署框架協(xié)議， 司、國內(nèi)一個項目的 55％股權(quán)。優(yōu)點216?！　〈送?，城開集團還在安徽合肥、江蘇昆山等地各有項目，上海內(nèi)外環(huán)間占地約 ；企業(yè)對資金的要求非常大?！　≡谏蠈嵓瘓F原先的業(yè)務(wù)范圍中，包括有醫(yī)藥、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)和崇明東灘生態(tài)綜合園區(qū)等，但在近幾年之中，上實集團開始逐步剝離非主營業(yè)務(wù)，以醫(yī)藥、房地產(chǎn)、國際經(jīng)貿(mào)為三大主業(yè)板塊進行重組。 債券市場在我國尚處于發(fā)展初期，債券對房地產(chǎn)企業(yè)融資作用還很小，隨著債券市場的成熟，將會有越來約多的債券融資工具推出－短期融資券、可分離交易債券等。融資風(fēng)險大、融資彈性小 二是，我國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險均較大。債券的本質(zhì)是債的證明書，具有法律效力。 由于銷售后能較方便退出，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是國內(nèi)住宅項目開發(fā)，是外資積極進入的領(lǐng)域，這種趨勢在相對一段時間內(nèi)不會變化；167。 能解決單個項目的融資問題。 缺點216。B、增資后注冊資本合作公司增資167。《 內(nèi)資公司章程 》167。 法律文件： 《 內(nèi)資公司設(shè)立合同 》 《 關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 》 等。總結(jié)167。國內(nèi)設(shè)立投資性公司的案例216。國內(nèi)設(shè)立投資性公司的房地產(chǎn)企業(yè)私募框架結(jié)構(gòu)外資投行或基金國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中外合資投資性公司已有房地產(chǎn)項目已有房地產(chǎn)項目新房地產(chǎn)項目大陸案例分析 有利于國內(nèi)開發(fā)商的國際化；216。216。167。這種方式也常被用來作為 IPO前的安排，對國內(nèi)企業(yè)來說，即增加公司的規(guī)模，也便于吸引上市時吸引投資者。房地產(chǎn)公司私募的形式 國內(nèi)大型開發(fā)商都紛紛參與設(shè)立基金，如首創(chuàng)、萬科、順馳、萬通等；216。 廣州越秀上市后 目前在發(fā)改委候簽的產(chǎn)業(yè)基金就達到了十幾只 216。 房地產(chǎn)基金 REITS的結(jié)構(gòu)基金投資者基金管理公司 國內(nèi)尚未出臺產(chǎn)業(yè)基金法房地產(chǎn)基金 REITS的現(xiàn)狀216。216。；167。再上市融資的總結(jié)除此之外還有 G華發(fā)此舉成功募集到 ，成為股改以來發(fā)行的首只可轉(zhuǎn)債花落房地產(chǎn)企業(yè)。 符合金融市場的發(fā)展方向。但是相比普通的可轉(zhuǎn)債，分離交易的可轉(zhuǎn)債將面臨更大的付息壓力，而且其發(fā)行條件更為嚴(yán)格，因此這種融資方式更適合規(guī)模較大的上市公司。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 這種非公開發(fā)行股份的私募方式，既能完成了募集資金的任務(wù)；167。購買價款以京冠地產(chǎn)于 2023年 5月 31日的評估凈值 ，雙方協(xié)商確定為 。 在2023年再度發(fā)行可轉(zhuǎn)債，金額達１９億元。 可轉(zhuǎn)債具有債券融資成本低的特點，其票面利率一般為１％－２％；業(yè)績壓力輕（因為股本增加有個緩沖期）；政策環(huán)境較為寬松的優(yōu)勢。 距前次發(fā)行的時間間隔至少一年 增發(fā) 配股 非公開發(fā)行：指上市公司采用非公開方式，向特定對象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私募 以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券；216。 估計政策出臺后，房地產(chǎn)領(lǐng)域最先收益的是香港和新加坡的十七家國外上市公司中的中海外、華潤置地這類的國有資產(chǎn)為主的大盤股；第十一 上市再融資上市公司的幾種再融資的渠道：216。目前國內(nèi) A股市場能夠長期保持 30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在 A股市場上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國內(nèi)資本市場驚人的融資能力吸引了諸如中移動、中聯(lián)通、上海實業(yè)、聯(lián)想集團及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國 A股預(yù)托證券市場上市。按照預(yù)期，在實現(xiàn)紅籌股發(fā)行 CDR后，藍籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行 CDR。216。 此種安排即有利于華潤置地業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，也使華潤置地收購了能長期收租的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得了長期潛在的資本升值。 借殼上市是指集團公司或大型企業(yè)將下屬的一個子公司或部分資產(chǎn)改造后上市，然后在將其他資產(chǎn)注入，繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為。造殼上市的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 綠城集團成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資的國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)。216。 即所謂的 “紅籌模式 ”。 《 證券法 》 ；216。 據(jù)統(tǒng)計，我國買殼上市的房地產(chǎn)公司有 24家，但其中只有 4家實現(xiàn)了增發(fā)， 2家獲得了配股。；167。 沿海集團 1997年 10月在香港聯(lián)交所掛牌上市 這樣，可以通過買殼上市來實現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實現(xiàn)間接上市的目的。 在現(xiàn)階段，境外 IPO的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多于國內(nèi) IPO的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。 維持上市公司地位成本更高；167。 富力集團當(dāng)日籌資額達 22億港元。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析富力集團上市前資產(chǎn)負債情況：167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市時間的選擇：167。 連續(xù)幾年在廣州、天津市場取得土地，已獲得上市所需要的土地儲備。 內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（ IPO）216。216。 增加公司相關(guān)義務(wù) 167。 今年保利地產(chǎn) A股在上證所掛牌交易，股票代碼為 600048。 保險投資計劃結(jié)構(gòu)類似于信托結(jié)構(gòu)，也受信托 200份的限制，但由于保險資金龐大，沒有實際影響，資金利息與銀行貸款利率相近，資金計劃還需報保監(jiān)會批準(zhǔn)，由于存在一定限制，目前實行有困難。 門檻高；保險計劃最新動態(tài)和總結(jié)216。 　　　　　 保監(jiān)會受益人 保險公司受托人獨立監(jiān)督人 托管人基礎(chǔ)設(shè)施項目申請委托資格批準(zhǔn)委托合同申請投資計劃批準(zhǔn)指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項目劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn)指令保險投資計劃案例分析216。216?！?關(guān)于進一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知 中國人民銀行 《 中華人民共和國信托法 167。劣勢分析167。216。寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的股權(quán)，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資 5000萬元，分別持有項目公司 20%的股份， 60%。在我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。夾層 信托融資模式 該信托貸款的擔(dān)保是由天鴻集團提供擔(dān)保。 　　　　　委托人 信托公司 開發(fā)商股東擔(dān)保人委托資金委托收益收購股權(quán)回購股權(quán)提供擔(dān)保特點： 信托資金用以收購開發(fā)商部分股權(quán)，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。 該信托貸款的擔(dān)保是由朝陽區(qū)財政所提供。 　　　　　委托人 信托公司 開發(fā)商擔(dān)保人委托資金委托收益信托貸款償還貸款提供擔(dān)保特點：以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。 2023年 6月，央行出臺 121號文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起 《 中華人民共和國土地管理法 （２）對大企業(yè)來講，應(yīng)注意進行與銀行更深層次、更廣闊領(lǐng)域的合作。 國內(nèi)銀行（如工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，此種業(yè)務(wù)類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。 銀行將重點支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項目。開發(fā)貸款條件基本等同于國內(nèi)銀行（對個別優(yōu)質(zhì)項目可以有所寬松），貸款時間相對國內(nèi)銀行較快。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。 第三十， 第二十二，開發(fā)商企業(yè)間基金－開發(fā)商互助會　　　　167。 第十七， Estate 第十 境外 IPO167。股權(quán)融資主要包括： IPO、買殼上市、上市再融資、私募、 REITS、項目合作、　　　　　　　　　　房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式　　　債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等房地產(chǎn)融資具體方式167。216。 但一直以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，過分依賴銀行，給整個金融系統(tǒng)帶來了潛在的風(fēng)險。216。 對以上數(shù)據(jù)進行深入分析發(fā)現(xiàn)，其他資金來源中 80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，這部分中又有 60%至 70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款。 第一，銀行貸款167。 第六 ,Investment房地產(chǎn)典當(dāng)167。 第二十三，建筑企業(yè)墊資167。（ 1）國內(nèi)銀行貸款：受 （ 3）銀團貸款：又稱辛迪加貸款（ Syndicated167?！　　　　　“咐治?67。銀行貸款相關(guān)的法律法規(guī)216。》 目前該產(chǎn)品已經(jīng)運作三年多， CBD土地整理儲備分中心一直按期償還貸款的利息。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。股權(quán)回購型信托動態(tài)和評價動態(tài)216?！　　?216。形式。 而在 ， 聯(lián)信 信托公司將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔(dān)保，作為財產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過 200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。 信托財產(chǎn)的登記問題。 八月新出臺 “65號文 “， 《 關(guān)于信托投資公司開展集合資金信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新試點有關(guān)問題的通知 》 》 、 《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理辦法 》 ?！?關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知 》 》 2023年初，保監(jiān)會開始鼓勵保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)， 2023年 3月28日 《 保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法 》 出臺。 雖然保險資金投資房地產(chǎn)仍處于試點階段，但各大保險公司都開始積極參與，目前還缺少成功的直接投資的案例。 在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，平安、中國人壽、人保以及泰康人壽正在選擇基礎(chǔ)設(shè)施投資的具體項目，投資金額已經(jīng)基本確定為 120億元人民幣。216。保利地產(chǎn)此次公開發(fā)行 15000萬股，發(fā)行價為 /股，對應(yīng)市盈率 倍，網(wǎng)上發(fā)行占 8 資金使用時間長、分散風(fēng)險 。國內(nèi) IPO最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。 對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業(yè)做大做強的唯一途徑。 涉及境內(nèi)權(quán)益的境外公司在境外直接上市（ IPO）216。167。 2023年上半年，政府宏觀調(diào)控開始，天津順馳、雅居樂等紛紛推遲香港上市計劃，廣州富力則原計劃不變。 根據(jù)富力 2023年中期財務(wù)報表（按香港財務(wù)制度）167。境外 IPO的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 上市地點選擇很重要。境外 IPO相關(guān)的法律法規(guī)中國內(nèi)地企業(yè)到海外上市必須遵守兩個方面的法律規(guī)定：167。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市情況，投資大陸房地產(chǎn)十余年，有較強的實力；216。 時間短，首次上市一般需要三年的準(zhǔn)備時間和上市輔導(dǎo)期，買殼上市則大大縮短了這個時間。其余的尚未通過買殼實現(xiàn)再融資的目的。 《 發(fā)行股票公司信息披露實施細則 》 ；216。造殼上市框架境外境外公司 上市公司國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 2023年１０月，國務(wù)院高層警告部分城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，言論一出，馬上令房地產(chǎn)市場蒙上陰影。綠城集團融資結(jié)構(gòu)綠城集團綠城中國控股有限公司才智控股有限公司綠城房地產(chǎn)集團摩根大通、美國 Stark Investment私募設(shè)立控股收購 216。 主要適用于跨國界公司之間的并購，可減少殼公司的風(fēng)險 216。 上市公司在這里起到了集團資本運作平臺的作用，經(jīng)對同時在大陸和海外都擁有上市公司的集團（即同時擁有大陸和海外兩個資本運作平臺）－如華潤集團、首創(chuàng)集團、國美集團、沿海集團、冠城集團等無不都是資本運作的高手。216。216。 增發(fā)：不特定對象公開募集股份 分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 上市公司的最新再融資情況216。 可轉(zhuǎn)債 距前次發(fā)行至少應(yīng)間隔一個會計年度 劣勢167。通過可轉(zhuǎn)債的發(fā)行，萬科獲得了大量資金，另外還實現(xiàn)了將一部分股權(quán)轉(zhuǎn)移到華潤的目的，使華潤成為萬科的第一大股東。216。 Starlex所認購的股票自發(fā)行結(jié)束日起 36個月不得轉(zhuǎn)讓。 又減少了對二級市場公眾投資者的沖擊；167。216。216。劣勢167。同時，房地產(chǎn)企業(yè) G招商局的轉(zhuǎn)債發(fā)行已通過證監(jiān)會審核，有望在未來一兩個月內(nèi)發(fā)行上市。G華發(fā) 目前，房地產(chǎn)上市企業(yè)表現(xiàn)出對非公開發(fā)行方式融資的很大熱情，不完全統(tǒng)計，已完成和正在操作的企業(yè)多達 20多家，預(yù)計非公開發(fā)行將會成為房地產(chǎn)上市公司未來一段時間內(nèi)采用最多的融資渠道；167。 《 上市公司證券發(fā)行管理辦法 》216。 美國目前有 300個 REITS,其中約 200個為上市公募，管理的總資產(chǎn)超過3000億美元。216。 該基金總額 200億元，分為兩期。但無一例外都是政府色彩強烈的基金。國內(nèi)多個商業(yè)REITS都在籌備中，準(zhǔn)備去香港和新加坡上市；216。 預(yù)計 REITS在我國未來會有廣闊的前景。私募融資有兩種形式：（ 1） 國外設(shè)立控股公司的房地產(chǎn)公司私募框架結(jié)構(gòu)案例分析國外注冊公司案例分析 國內(nèi)開發(fā)商將公司內(nèi)與外資