【正文】 216。216。 《 城市房地產開發(fā)經營管理條例 》 216。“央行 主要的法律法規(guī)167。 《 典當管理辦法 》第 十八 委托貸款216。非主流融資方式，主要為個人和 8》216。216。 2023年 9月 6號香港上市公司路勁基建（ 1098HK)發(fā)布公告稱，其和母公司惠記集團（ ）與順馳集團簽署框架協議， 司、國內一個項目的 55％股權。優(yōu)點216?！　〈送猓情_集團還在安徽合肥、江蘇昆山等地各有項目，上海內外環(huán)間占地約 ；企業(yè)對資金的要求非常大?！　≡谏蠈嵓瘓F原先的業(yè)務范圍中，包括有醫(yī)藥、房地產、基礎設施、信息技術和崇明東灘生態(tài)綜合園區(qū)等，但在近幾年之中，上實集團開始逐步剝離非主營業(yè)務，以醫(yī)藥、房地產、國際經貿為三大主業(yè)板塊進行重組。 債券市場在我國尚處于發(fā)展初期，債券對房地產企業(yè)融資作用還很小，隨著債券市場的成熟，將會有越來約多的債券融資工具推出－短期融資券、可分離交易債券等。融資風險大、融資彈性小 二是，我國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風險均較大。債券的本質是債的證明書，具有法律效力。 由于銷售后能較方便退出，國內房地產開發(fā)，尤其是國內住宅項目開發(fā)，是外資積極進入的領域，這種趨勢在相對一段時間內不會變化；167。 能解決單個項目的融資問題。 缺點216。B、增資后注冊資本合作公司增資167?！?內資公司章程 》167。 法律文件： 《 內資公司設立合同 》 《 關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定 》 等?？偨Y167。國內設立投資性公司的案例216。國內設立投資性公司的房地產企業(yè)私募框架結構外資投行或基金國內房地產企業(yè)中外合資投資性公司已有房地產項目已有房地產項目新房地產項目大陸案例分析 有利于國內開發(fā)商的國際化；216。216。167。這種方式也常被用來作為 IPO前的安排，對國內企業(yè)來說，即增加公司的規(guī)模，也便于吸引上市時吸引投資者。房地產公司私募的形式 國內大型開發(fā)商都紛紛參與設立基金，如首創(chuàng)、萬科、順馳、萬通等；216。 廣州越秀上市后 目前在發(fā)改委候簽的產業(yè)基金就達到了十幾只 216。 房地產基金 REITS的結構基金投資者基金管理公司 國內尚未出臺產業(yè)基金法房地產基金 REITS的現狀216。216。；167。再上市融資的總結除此之外還有 G華發(fā)此舉成功募集到 ，成為股改以來發(fā)行的首只可轉債花落房地產企業(yè)。 符合金融市場的發(fā)展方向。但是相比普通的可轉債，分離交易的可轉債將面臨更大的付息壓力，而且其發(fā)行條件更為嚴格，因此這種融資方式更適合規(guī)模較大的上市公司。分離交易的可轉換公司債券 這種非公開發(fā)行股份的私募方式，既能完成了募集資金的任務；167。購買價款以京冠地產于 2023年 5月 31日的評估凈值 ，雙方協商確定為 。 在2023年再度發(fā)行可轉債，金額達１９億元。 可轉債具有債券融資成本低的特點，其票面利率一般為１％－２％；業(yè)績壓力輕（因為股本增加有個緩沖期）；政策環(huán)境較為寬松的優(yōu)勢。 距前次發(fā)行的時間間隔至少一年 增發(fā) 配股 非公開發(fā)行：指上市公司采用非公開方式，向特定對象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私募 以轉換成股份的公司債券；216。 估計政策出臺后，房地產領域最先收益的是香港和新加坡的十七家國外上市公司中的中海外、華潤置地這類的國有資產為主的大盤股；第十一 上市再融資上市公司的幾種再融資的渠道：216。目前國內 A股市場能夠長期保持 30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在 A股市場上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國內資本市場驚人的融資能力吸引了諸如中移動、中聯通、上海實業(yè)、聯想集團及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國 A股預托證券市場上市。按照預期，在實現紅籌股發(fā)行 CDR后，藍籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行 CDR。216。 此種安排即有利于華潤置地業(yè)務向商業(yè)地產發(fā)展，也使華潤置地收購了能長期收租的優(yōu)質資產，獲得了長期潛在的資本升值。 借殼上市是指集團公司或大型企業(yè)將下屬的一個子公司或部分資產改造后上市，然后在將其他資產注入，繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為。造殼上市的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 綠城集團成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉債私募融資的國內民營房地產企業(yè)。216。 即所謂的 “紅籌模式 ”。 《 證券法 》 ；216。 據統計，我國買殼上市的房地產公司有 24家，但其中只有 4家實現了增發(fā)， 2家獲得了配股。；167。 沿海集團 1997年 10月在香港聯交所掛牌上市 這樣，可以通過買殼上市來實現間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關的資產和業(yè)務，實現間接上市的目的。 在現階段，境外 IPO的國內房地產企業(yè)數量多于國內 IPO的房地產企業(yè)數量。 維持上市公司地位成本更高；167。 富力集團當日籌資額達 22億港元。境外 IPO 案例分析廣州富力地產股份有限公司香港主板上市案例分析富力集團上市前資產負債情況：167。境外 IPO 案例分析廣州富力地產股份有限公司香港主板上市案例分析上市時間的選擇：167。 連續(xù)幾年在廣州、天津市場取得土地，已獲得上市所需要的土地儲備。 內地企業(yè)在境外直接上市（ IPO）216。216。 增加公司相關義務 167。 今年保利地產 A股在上證所掛牌交易，股票代碼為 600048。 保險投資計劃結構類似于信托結構，也受信托 200份的限制，但由于保險資金龐大，沒有實際影響，資金利息與銀行貸款利率相近，資金計劃還需報保監(jiān)會批準，由于存在一定限制，目前實行有困難。 門檻高；保險計劃最新動態(tài)和總結216。 　　　　　 保監(jiān)會受益人 保險公司受托人獨立監(jiān)督人 托管人基礎設施項目申請委托資格批準委托合同申請投資計劃批準指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項目劃撥資產劃撥資產指令保險投資計劃案例分析216。216?！?關于進一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務有關問題的通知 中國人民銀行 《 中華人民共和國信托法 167。劣勢分析167。216。寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯華信托和大連百年城集團各出資 5000萬元，分別持有項目公司 20%的股份， 60%。在我國的房地產信托業(yè)務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。夾層 信托融資模式 該信托貸款的擔保是由天鴻集團提供擔保。 　　　　　委托人 信托公司 開發(fā)商股東擔保人委托資金委托收益收購股權回購股權提供擔保特點： 信托資金用以收購開發(fā)商部分股權，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。 該信托貸款的擔保是由朝陽區(qū)財政所提供。 　　　　　委托人 信托公司 開發(fā)商擔保人委托資金委托收益信托貸款償還貸款提供擔保特點：以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。 2023年 6月，央行出臺 121號文件后，房地產信托業(yè)異軍突起 《 中華人民共和國土地管理法 （２）對大企業(yè)來講，應注意進行與銀行更深層次、更廣闊領域的合作。 國內銀行（如工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務，此種業(yè)務類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。 銀行將重點支持優(yōu)質客戶、優(yōu)質項目。開發(fā)貸款條件基本等同于國內銀行（對個別優(yōu)質項目可以有所寬松），貸款時間相對國內銀行較快。房地產業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、房地產企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。 第三十， 第二十二，開發(fā)商企業(yè)間基金－開發(fā)商互助會　　　　167。 第十七， Estate 第十 境外 IPO167。股權融資主要包括： IPO、買殼上市、上市再融資、私募、 REITS、項目合作、　　　　　　　　　　房地產企業(yè)兼并等方式　　　債權融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：房地產預售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等房地產融資具體方式167。216。 但一直以來，我國房地產企業(yè)的融資渠道單一，過分依賴銀行，給整個金融系統帶來了潛在的風險。216。 對以上數據進行深入分析發(fā)現，其他資金來源中 80%以上的部分來自于定金及預收款，這部分中又有 60%至 70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款。 第一，銀行貸款167。 第六 ,Investment房地產典當167。 第二十三，建筑企業(yè)墊資167。（ 1）國內銀行貸款：受 （ 3）銀團貸款：又稱辛迪加貸款（ Syndicated167?！　　　　　“咐治?67。銀行貸款相關的法律法規(guī)216?！? 目前該產品已經運作三年多， CBD土地整理儲備分中心一直按期償還貸款的利息。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。股權回購型信托動態(tài)和評價動態(tài)216。　　　 216。形式。 而在 ， 聯信 信托公司將信托收益權轉讓給投資者，不需要額外的擔保，作為財產信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過 200份的限制，是資產證券化的有益嘗試。 信托財產的登記問題。 八月新出臺 “65號文 “， 《 關于信托投資公司開展集合資金信托業(yè)務創(chuàng)新試點有關問題的通知 》 》 、 《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托業(yè)務管理辦法 》 ?！?關于信托投資公司資金信托業(yè)務有關問題的通知 》 》 2023年初，保監(jiān)會開始鼓勵保險資金投資基礎設施產業(yè)， 2023年 3月28日 《 保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法 》 出臺。 雖然保險資金投資房地產仍處于試點階段，但各大保險公司都開始積極參與，目前還缺少成功的直接投資的案例。 在基礎設施領域，平安、中國人壽、人保以及泰康人壽正在選擇基礎設施投資的具體項目，投資金額已經基本確定為 120億元人民幣。216。保利地產此次公開發(fā)行 15000萬股，發(fā)行價為 /股，對應市盈率 倍，網上發(fā)行占 8 資金使用時間長、分散風險 。國內 IPO最新動態(tài)和總結最新動態(tài)216。 對我國房地產企業(yè)來說，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業(yè)做大做強的唯一途徑。 涉及境內權益的境外公司在境外直接上市（ IPO）216。167。 2023年上半年，政府宏觀調控開始，天津順馳、雅居樂等紛紛推遲香港上市計劃，廣州富力則原計劃不變。 根據富力 2023年中期財務報表（按香港財務制度）167。境外 IPO的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 上市地點選擇很重要。境外 IPO相關的法律法規(guī)中國內地企業(yè)到海外上市必須遵守兩個方面的法律規(guī)定：167。國內房地產企業(yè)買殼上市情況，投資大陸房地產十余年，有較強的實力；216。 時間短，首次上市一般需要三年的準備時間和上市輔導期，買殼上市則大大縮短了這個時間。其余的尚未通過買殼實現再融資的目的。 《 發(fā)行股票公司信息披露實施細則 》 ；216。造殼上市框架境外境外公司 上市公司國內房地產企業(yè) 房地產業(yè)務 2023年１０月，國務院高層警告部分城市的房地產已經出現泡沫，言論一出，馬上令房地產市場蒙上陰影。綠城集團融資結構綠城集團綠城中國控股有限公司才智控股有限公司綠城房地產集團摩根大通、美國 Stark Investment私募設立控股收購 216。 主要適用于跨國界公司之間的并購，可減少殼公司的風險 216。 上市公司在這里起到了集團資本運作平臺的作用，經對同時在大陸和海外都擁有上市公司的集團（即同時擁有大陸和海外兩個資本運作平臺）－如華潤集團、首創(chuàng)集團、國美集團、沿海集團、冠城集團等無不都是資本運作的高手。216。216。 增發(fā)：不特定對象公開募集股份 分離交易的可轉換公司債券 上市公司的最新再融資情況216。 可轉債 距前次發(fā)行至少應間隔一個會計年度 劣勢167。通過可轉債的發(fā)行，萬科獲得了大量資金，另外還實現了將一部分股權轉移到華潤的目的，使華潤成為萬科的第一大股東。216。 Starlex所認購的股票自發(fā)行結束日起 36個月不得轉讓。 又減少了對二級市場公眾投資者的沖擊；167。216。216。劣勢167。同時，房地產企業(yè) G招商局的轉債發(fā)行已通過證監(jiān)會審核，有望在未來一兩個月內發(fā)行上市。G華發(fā) 目前，房地產上市企業(yè)表現出對非公開發(fā)行方式融資的很大熱情，不完全統計，已完成和正在操作的企業(yè)多達 20多家，預計非公開發(fā)行將會成為房地產上市公司未來一段時間內采用最多的融資渠道；167。 《 上市公司證券發(fā)行管理辦法 》216。 美國目前有 300個 REITS,其中約 200個為上市公募，管理的總資產超過3000億美元。216。 該基金總額 200億元，分為兩期。但無一例外都是政府色彩強烈的基金。國內多個商業(yè)REITS都在籌備中，準備去香港和新加坡上市；216。 預計 REITS在我國未來會有廣闊的前景。私募融資有兩種形式：（ 1） 國外設立控股公司的房地產公司私募框架結構案例分析國外注冊公司案例分析 國內開發(fā)商將公司內與外資