【正文】 　　　　　　 最新動(dòng)態(tài)167。 費(fèi)用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低；167。財(cái)產(chǎn)信托 融資模式　　　 216。寶利 7號(hào)通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。 雖然目前股權(quán)回購(gòu)型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權(quán)方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會(huì)是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項(xiàng)目公司，開發(fā)的項(xiàng)目為北京團(tuán)結(jié)湖瑞信中心。 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強(qiáng)，此種信托方式仍會(huì)是 最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 這筆資金被運(yùn)用到朝陽(yáng)區(qū)一級(jí)土地開發(fā)中。 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)和兩個(gè)以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。》216。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項(xiàng)目貸款、短期融資債、個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類。 銀行信貸將更加規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審查更為嚴(yán)格。（ 2）國(guó)外銀行貸款：與國(guó)內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。 第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押　第一　銀行貸款216。 第二十八，通過保函和信用證融資167。融資租賃167。 第十六， 第十二，房地產(chǎn)基金 REITS（ Real借殼上市167。國(guó)內(nèi) IPO167。分析以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有 60%以上的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到 20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)216。其他資金來源 自籌資金 －利用外資 2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 15759億元。 20世紀(jì)九十年代以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展， 2023年國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。序言全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告216。 而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權(quán)益資金）僅占了 55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。 第三 第七 中國(guó)預(yù)托證券167。 第十三，房地產(chǎn)公司私募167。委托貸款167。 第二十五，房地產(chǎn)證卷化167。121Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進(jìn)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)銀企雙贏?！?16。 《 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法 》216。216。 2023年，北國(guó)投推出土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品—— 北京 CBD土地開發(fā)整理資金信托計(jì)劃。 銀監(jiān)會(huì) 212號(hào)文，和銀監(jiān)會(huì) 54號(hào)文陸續(xù)出臺(tái)后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)貸款信托計(jì)劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)）由于此類業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行具有強(qiáng)烈的重合性，該類業(yè)務(wù)面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，不占任何優(yōu)勢(shì)。股權(quán)回購(gòu)型信托案例分析216。216。從資金費(fèi)用角度來分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán) 信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。 2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目由北京國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 民幣募集任務(wù)。 信托流動(dòng)性差，不能上市交易；167。對(duì) 200份、異地經(jīng)營(yíng)等限制信托的條件有所松動(dòng)。 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 《 216。 下面案例是一個(gè)保險(xiǎn)公司間接收購(gòu)成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱 “平安信托 ”）與中信深圳（集團(tuán)）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購(gòu)買深圳中信城市廣場(chǎng)部分股權(quán)。據(jù)了解，此次可供選擇的項(xiàng)目包括上海世博會(huì)、公路、上海地鐵，此外還有機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目。保險(xiǎn)相關(guān)的法律法規(guī)216。本次發(fā)行后，公司總股本為 55000萬股，每股凈資產(chǎn)為 ，以去年業(yè)績(jī)按最新股本計(jì)算每股收益為 。 提高公司價(jià)值等。216。 《 公司法 》167。 目前，中國(guó)大陸房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市有 17家，新加坡上市 1家。167。 據(jù)富力董事長(zhǎng)李思廉解釋，富力有超過十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)產(chǎn)品主要為中檔住宅，宏觀調(diào)控對(duì)富力的影響不大。 負(fù)債 ： 167。 再融資靈活性強(qiáng)、難度低；167。 最近國(guó)內(nèi)企業(yè)頻頻去香港上市，其數(shù)量超過國(guó)內(nèi) IPO數(shù)量，為國(guó)內(nèi)大多數(shù)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市的首選。 二是要遵守上市國(guó)家或地區(qū)的法律和規(guī)章。 沿海集團(tuán)通過競(jìng)買取得了 ST華豐第一大股東的地位，得到了一個(gè)殼公司；216。 買殼上市有其特殊風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)進(jìn)入上市殼公司后，要承擔(dān)原有的債務(wù)、糾紛等。 買殼上市是一把雙刃劍，如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會(huì)成為一種好的進(jìn)入資本市場(chǎng)的方式。 《 上海交易所上市規(guī)則 》 ；216。境內(nèi) 控股、設(shè)立、合資申請(qǐng)上市控股反向收購(gòu)注入造殼上市案例分析境外2023年，公司計(jì)劃在美國(guó)紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔(dān)任主承銷商。 綠城案例216。準(zhǔn)備海外上市。 但所需時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)繁雜。 2023年 11月香港上市的華潤(rùn)置地()通過與其母公司華潤(rùn)集團(tuán)的資產(chǎn)置換，從單一的住宅開發(fā)商進(jìn)入到商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。 存托憑證是指一國(guó)證券市場(chǎng)流通的，代表外國(guó)公司有價(jià)證券的可轉(zhuǎn)讓憑證，存托憑證上市一般是指，某國(guó)的上市公司為使其股票在國(guó)外流通，將一定額度的股票，委托銀行保管，由保管銀行通知國(guó)外的存托銀行在當(dāng)?shù)匕l(fā)行代表該股份的存托憑證，然后存托憑證開始在國(guó)外證券交易所或交易柜臺(tái)交易。 CDR是英文 China　中國(guó)預(yù)托憑證的發(fā)展情況216。這 4只股票為中國(guó)移動(dòng)、北京控股、上海實(shí)業(yè)控股及聯(lián)想集團(tuán)。 配股：原股東配售股份 其中有 81家選擇了針對(duì)特定投資者融資的非公開發(fā)行，比例高達(dá) %；216。 最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％，最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六 沒有具體的融資規(guī)模限制 增發(fā)需股東大會(huì)流通股東表決同意；167。 　萬科成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債主要因?yàn)楣緲I(yè)績(jī)好，資產(chǎn)負(fù)債率低，一般上市地產(chǎn)公司尚不具備發(fā)行可轉(zhuǎn)債大量融資的條件。房地產(chǎn)上市公司非公開發(fā)行案例分析中國(guó)海淀集團(tuán)公司G冠城Starlex通過這種安排，冠城集團(tuán)達(dá)到了以下目的 ：216。 且對(duì)公司無盈利要求，即使是虧損企業(yè)也可以非公開發(fā)行?！　“l(fā)行分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：　　 (一 )公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)不低于人民幣十五億元；　　 (二 )最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息；　　 (三 )最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~平均不少于公司債券一年的利息；　　 (四 )本次發(fā)行后累計(jì)公司債券余額不超過最近一期末凈資產(chǎn)額的百分之四十，預(yù)計(jì)所附認(rèn)股權(quán)全部行權(quán)后募集的資金總量不超過擬發(fā)行公司債券金額。 ；167。 同時(shí)，眾多房企將目光盯準(zhǔn)了門檻更低的定向增發(fā)。216。 可分離交易的債券由于優(yōu)點(diǎn)突出，也會(huì)成為再融資的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)越來越多的使用這種融資方式進(jìn)行融資。 《 上市規(guī)則 》 香港目前有 4個(gè)上市 REITS。香港公開發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得496倍及 74倍認(rèn)購(gòu)；發(fā)售價(jià)以上限定價(jià)，每基金單位為 該基金已經(jīng)獲得國(guó)務(wù)院特批，成為國(guó)內(nèi)第一只獲批成立的產(chǎn)業(yè)投資基金，由于國(guó)內(nèi)至今尚未出臺(tái) 《 投資基金法 》 ，因此產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立目前需要有關(guān)部門特批 房地產(chǎn)基金 REITS優(yōu)缺點(diǎn) 房地產(chǎn)基金已股權(quán)形式投資，不增加企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)；167。 國(guó)內(nèi) 《 產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法 Placement）216。房地產(chǎn)企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者入股原公司，成功案例：首創(chuàng)與新加坡 GIC的合作（ 2）房地產(chǎn)企業(yè)和戰(zhàn)略投資者共同設(shè)立新公司（新公司注冊(cè)可選在再國(guó)內(nèi)或國(guó)外）216。下面為麥格利銀行和基強(qiáng)聯(lián)行為北京天鴻房地產(chǎn)有限責(zé)任公司所做的房地產(chǎn)私募結(jié)構(gòu)，本結(jié)構(gòu)安排要點(diǎn)為：167。 國(guó)內(nèi)開發(fā)商作為每個(gè)項(xiàng)目的股東，受委托管理開發(fā)項(xiàng)目。 取得了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金；216。案例優(yōu)缺點(diǎn)分析 2023年 8月，商務(wù)部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家工商行政管理局等 6部委聯(lián)合發(fā)布了 《 關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 》 ，宣布自 9月 8日起施行。 對(duì)快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)是一種非常合適的融資方式，其常常與 IPO結(jié)合起來，作為境外資本退出的方式。216。整個(gè)項(xiàng)目合作工作大約分以下四個(gè)工作階段實(shí)現(xiàn)： 雙方簽訂具有法律效力和執(zhí)行力的框架協(xié)議，對(duì)整個(gè)交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出實(shí)質(zhì)性約定。C、股權(quán)比例 50%： 50%。 作為天鴻與現(xiàn)項(xiàng)目賣方已簽署項(xiàng)目協(xié)議的執(zhí)行，天鴻協(xié)調(diào)現(xiàn)項(xiàng)目賣方實(shí)現(xiàn)向內(nèi)資公司轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。 從公司角度看，房地產(chǎn)公司私募的意義要比項(xiàng)目合作的意義重要的多。167。 《 公司法 》 、216。 房地產(chǎn)債券一直在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中的比重很小。 2023年 5月 24日中國(guó)人民銀行發(fā)布 《 短期融資券管理辦法 》 后，上市公司掀起了一波發(fā)行短期融資券的熱潮。房地產(chǎn)短期融資券案例216。 缺點(diǎn)216。216。房地產(chǎn)債券的法律和法規(guī)216。 現(xiàn)金流充足的房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并有項(xiàng)目、沒有資金實(shí)力的房地產(chǎn)公司，這幾年頻頻發(fā)生，其實(shí)這正是房地產(chǎn)融資的一種形式，被收購(gòu)企業(yè)通過這種被動(dòng)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)的融資。 城開集團(tuán)為上海徐匯區(qū)區(qū)屬企業(yè)，公司內(nèi)部開發(fā)項(xiàng)目多，其中包括有徐家匯中心這一超大型商業(yè)項(xiàng)目。房地產(chǎn)收購(gòu)兼并的最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)167。 國(guó)內(nèi)目前有三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)金融政策的變化，可以說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)兼并和收購(gòu)的時(shí)代到了。 《 上市公司收購(gòu)管理辦法 房地產(chǎn)典當(dāng)，是房產(chǎn)所有者以其所擁有的具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押向典當(dāng)行借款，并在約定的時(shí)間內(nèi)付清本息，贖回房產(chǎn)的一種融資行為。 2023年后，房地產(chǎn)業(yè)受金融政策影響，銀行房貸收緊，一些急需資金周轉(zhuǎn)的中小企業(yè)紛紛走進(jìn)典當(dāng)行。中小企業(yè)提供數(shù)額不大的資金；216。216。據(jù)信息顯示，這筆資金貸款的年利率達(dá)到 14%.而目前銀行的貸款一年期利率僅為 %左右。 《 關(guān)于商業(yè)銀行開展委托貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)問題通知 預(yù)售房款就是來源于消費(fèi)者的按揭貸款。 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》167。 融資租賃是在分期付款的基礎(chǔ)上，引入出租服務(wù)中所有權(quán)和使用權(quán)分離的特性，租賃結(jié)束后將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的現(xiàn)代營(yíng)銷方式，俗稱 “以租代售 ”167。 夾層融資（ mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，是在傳統(tǒng)的股權(quán)和債權(quán)二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。美國(guó)夾層貸款融資結(jié)構(gòu)母公司借款人 抵押貸款 投資人夾層貸款投資人夾層貸款提供股權(quán)抵押夾層貸款控股普通抵押貸款?yuàn)A層貸款在國(guó)內(nèi)應(yīng)用
。 　夾層貸款在美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展是在上世紀(jì)九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而蓬勃發(fā)展起來的。216。融資租賃的方式－租賃融資（ 1） 167。167。 傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資方式，被廣泛應(yīng)用，在現(xiàn)階段仍就是國(guó)內(nèi)開發(fā)商常用的融資方式。 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，商品房預(yù)售一直是一個(gè)融資的重要來源，尤其對(duì)一些開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目來講，在一個(gè)住宅項(xiàng)目中，商品房預(yù)售金額對(duì)項(xiàng)目資金的支持，往往超過 30％以上。 這種融資方式比較適合急需資金又缺乏其他的融資渠道的情況下；216。在我國(guó)，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護(hù)。操作簡(jiǎn)單，但融資成本高。 2023年 4月 1日開始實(shí)行的新 《 典當(dāng)管理辦法 》 明確要求只有辦理了預(yù)售許可證才能辦理典當(dāng)，這在一定程度上也提高了房產(chǎn)商典當(dāng)融資的門檻。 在此過程中，典當(dāng)人并不需要將房產(chǎn)移交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行也無權(quán)使用、收益該房產(chǎn)，而僅僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，房產(chǎn)仍歸原產(chǎn)權(quán)人使用。 《 外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定 《 關(guān)于企業(yè)兼并的暫行辦法 》 167。這兩個(gè)企業(yè)具有比較強(qiáng)的互補(bǔ)性，收購(gòu)企業(yè)為資金充足、缺乏項(xiàng)目，被收購(gòu)企業(yè)項(xiàng)目多，缺乏資金，收購(gòu)與兼并的優(yōu)缺點(diǎn)分析而目前正在拆遷之中的徐家匯 88號(hào)地塊，是徐家匯中心的核心部分。167。 《 證券法 》 、216。216。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要求很高216。金地集團(tuán)（ ）在 2月 14日的股東大會(huì)上也正式被同意向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)發(fā)行 10億元短期融資券，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)穆懷朋同時(shí)公開對(duì)外表示，在央行備案的短期融資券已經(jīng)達(dá)到 1200億元人民幣，發(fā)行總規(guī)模在 2023年內(nèi)達(dá)到 1500億元人民幣以上。 2023年，房地產(chǎn)債券融資進(jìn)一步下降，僅為 ，占全部融資額的 %。 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 等。金地集團(tuán)與 ING房地產(chǎn)合作涉及項(xiàng)目土地 ， ING房地產(chǎn)投資 ，其中 51%的股權(quán)，完成收購(gòu)后兩者聯(lián)合開發(fā)，金地集團(tuán)擁有 52%的利潤(rùn)分配權(quán)。優(yōu)點(diǎn)216。5.《 開發(fā)管理協(xié)議 》167。落實(shí)和簽署 《