房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及銀行按揭流程(完整版)
【正文】 融資流程 —— step5 調(diào)查評(píng)級(jí) ?用低密度住宅替換“別墅”敏感詞匯 ?取得《國(guó)有土地使用證》 ?取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?項(xiàng)目資本金比率不低于總投 40% 三、項(xiàng)目核準(zhǔn)條件： ?取得《國(guó)有土地使用證》 ?取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?項(xiàng)目資本金比率不低于總投 30% ?取得《國(guó)有土地使用證》 ?取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?項(xiàng)目資本金比率不低于總投 40% （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評(píng)級(jí) （三）銀行融資流程 —— step6 銀行審批 ?取得《國(guó)有土地使用證》、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》在市行上貸審會(huì) ?取得《國(guó)有土地使用證》、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》在省行上貸審會(huì) 一、銀行審批原則 （三）銀行融資流程 —— step6 銀行審批 二、銀行審核內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目可行性 ?規(guī)劃方案 ?設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)定 ?施工單位資質(zhì)評(píng)定 ?環(huán)保評(píng)定 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目可行性結(jié)論 ?核定擔(dān)保方式 投資估算 ?總投構(gòu)成 ?項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)定 ?財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目現(xiàn)金流分析 ?償債能力評(píng)定 ?敏感性分析 市場(chǎng)評(píng)估 ?市場(chǎng)供需分析 ?產(chǎn)品差異化 ?市場(chǎng)定位 ?購(gòu)買(mǎi)力分析 項(xiàng)目 市場(chǎng) 收益 風(fēng)險(xiǎn) 銀行審批 contents （三）銀行融資流程 —— step7 發(fā)放貸款 貸款發(fā)放前置條件： 有明確的貸款批復(fù) 已在國(guó)土局辦理抵押登記 四證齊全 保證擔(dān)保條件落實(shí) 備注：四證是指《國(guó)有土地證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建筑工程施工許可證》 四證如此重要，以至于每年預(yù)算都會(huì)根據(jù)四證齊全時(shí)間排下貸計(jì)劃 集團(tuán)對(duì)貸款發(fā)放的考核 （三）銀行融資流程 —— step7 發(fā)放貸款 融資額 下貸時(shí)間 貸款資金 使用效率 貸時(shí)間 貸款發(fā)放到位指標(biāo) 貸款使用效率 四證取得 四證取得 四證取得 2個(gè)月內(nèi)發(fā)放 四證取得 1個(gè)月內(nèi)發(fā)放 65%以下 65%=A75% 75%=A90% 90%以上 0分 50分 75分 100分 0分 50分 75分 100分 什么是貸后監(jiān)管 （三）銀行融資流程 —— step8 貸后監(jiān)管 ?銀行在下貸后，對(duì)貸款資金支用、作為還款來(lái)源的銷(xiāo)售資金支用的監(jiān)管 ?不要以為下貸就萬(wàn)事大吉了，你的債主一直睜大眼睛注視著你，直到償清債務(wù) 銷(xiāo)售資金支用監(jiān)管 貸款資金支付監(jiān)管 ?工程款支付： 需提供總包合同 工程進(jìn)度證明 支付憑證 ?材料款支付： 需提供購(gòu)貨合同 購(gòu)貨發(fā)票及合同明確付款前需具備的附件 ?管理費(fèi)用支付： 提用款計(jì)劃 ?銷(xiāo)售資金被監(jiān)管，資金使用效率降低 ?盡量與銀行協(xié)商不監(jiān)管 （四）住房貸款流程 關(guān)于住房貸款流程，我們想介紹以下內(nèi)容 一、按揭銀行的選擇 二、按揭樓盤(pán)的準(zhǔn)入 三、客戶辦理住房貸款的流程 四、直客式貸款介紹 （四）住房貸款流程 —— 按揭銀行的選擇 一般而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款銀行，會(huì)成為該項(xiàng)目的個(gè)人按揭業(yè)務(wù)主辦行，優(yōu)先辦理該項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)。 ② AA級(jí)：償還能力很強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素很小。 土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔(dān)保范疇 。 為什么自有資金覆蓋土地款？ 由于開(kāi)發(fā)貸款不能用于支付本項(xiàng)目土地款，在節(jié)約資金提高資金使用效率的原則下，自有資金只覆蓋土地款部分。 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 《信托公司 ? 辦法》 《資金信托 ? 辦法》 《信托法》： 確立信托公司經(jīng)營(yíng)范圍 明確資金信托運(yùn)作方式，如：集合信托最多 200份 合同，最低合同份額 5萬(wàn)元；不得承諾信托資金最 低收益或不受損失等 2023年 4月 28日頒布，明確“信托”合法地位 房地產(chǎn)信托是什么？ 房地產(chǎn)信托是 ：信托公司運(yùn)用信托計(jì)劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。由房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托、收益權(quán)信托三種組成 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 房地產(chǎn)債權(quán)信托 ：信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)股權(quán)信托 ：信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品募集資金，并以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，用于項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)建設(shè) 。 ?自有資金是開(kāi)發(fā)商投入到項(xiàng)目建設(shè)中的非債務(wù)性資金，也就是在向銀行貸款前，開(kāi)發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項(xiàng)目建設(shè) ?我們可以從報(bào)表“所有者權(quán)益”科目算出自有資金的金額 ?自有資金 =所有者權(quán)益 =實(shí)收資本 +資本公積 +盈余公積 +未分配利潤(rùn) 融資額度匡算的三個(gè)原則 項(xiàng)目注冊(cè)資本金 總投入 ≥30% ? 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目的投資者認(rèn)繳的出資額，不能以任何方式抽回。 借款人（項(xiàng)目公司）將其擁有的 動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利轉(zhuǎn)交 給貸款方（銀行）作為清償債務(wù)的擔(dān)保。 ③ A級(jí)：償還能力較強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，在《固定資產(chǎn)借款合同》“其他約定”中會(huì)明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務(wù)，所以開(kāi)發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。 在開(kāi)發(fā)貸銀行做按揭，個(gè)人按揭貸款資金回到開(kāi)發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。解除了抵押的商品房做預(yù)告登記的流程與① ②所述相同 備注： 他項(xiàng)權(quán)證就是抵押權(quán)證，由抵押權(quán)人持有，
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