房地產(chǎn)項目融資及銀行按揭流程-文庫吧在線文庫
【正文】 上市（ IPO、買殼上市、增發(fā)） 房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)企業(yè)債 銀行貸款（銀團、一般項目融資） 內部融資 外部融資 銀行借款僅是融資方式的一種 直接融資 間接融資 ?直接融資：從資本市場募集資金 ?間接融資：向金融機構募集資金 （一）融資定義及類型 外部融資 定義 IPO Initial public offering公司首次向社會公眾公開招股 買殼上市 非上市公司購買上市公司的股權，將自己的資產(chǎn)注入到購買的上市公司，實現(xiàn)上市目的 增發(fā) 上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為 房地產(chǎn)信托 信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項目建設 房地產(chǎn)企業(yè)債 房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價證券，利率一定、到期償還本金 銀行貸款 向銀行借款用于房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，定期支付利息到期還款 （一）融資定義及類型 在眾多的融資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團貸款、商業(yè)銀行貸款（即一般房地產(chǎn)項目融資） 一般項 目貸款 信托 銀團 貸款 常用 （二）信托、銀團貸款介紹 —— 信托 信托： 起源于 2023年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財產(chǎn)，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護人 。 ?信托資金充當項目資本金，可以用于 支付土地出讓金 ，資金上支持開發(fā)商取得“四證”并進行項目后續(xù)建設開發(fā) ?資金成本 10%12% ?因股權信托資金可用于支付土地款，被大量采用 房地產(chǎn)股權信托（常用） （二）信托、銀團貸款介紹 —— 信托 房地產(chǎn)債權信托與股權信托的區(qū)別 : 在債權型中，信托公司將項目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權型中，信托公司通過“股權 +回購“將項目的部分營運收益分配給投資者。通知指出：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30% （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的第四個原則 本項目土地做抵押，不足部分集團提供保證擔保 什么是抵押？ 什么是保證？ （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 法人擔保方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當借款方（項目公司）違約或無力償還債務時，由保證方承擔一般保證責任或者連帶責。因為抵押給銀行的房子是不能賣給客戶的，一房不能二主 ? （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 在建工程抵押值 在建工程測算與土地抵押相同 集團對融資額度考核： 融資額： 下貸時間 貸款資金 使用效率 算得分 0分 50分 75分 100分 A≥60% 50%≤A＜ 60% 40%≤A＜ 50% A40% 土地款 /總投＜ 50% 算得分 0分 50分 75分 100分 B≥110% 100%=B110% 90%=B100% B90%土地款 /總投 ≥50% ＜ 50% 融資額 /總投得分： A=融資額度 /總投 ≥50% 融資額 /總投得分： B=融資額度 /（總投 土地款） （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 按以下因素選擇融資方式 ?融資額度 ?四證取得時間 ?下貸時間 ?資金使用效率 ?融資成本 就目前的融資方式看銀行項目融資的資金成本低，是最常用的融資方式 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 選定銀行借款這種融資方式，我們會和銀行就關鍵性條款進行初次溝通 關鍵性條款例如： ?貸款額度 ?是否辦理在建工程抵押 ?土地抵押率 ?貸款期限 ?還款方式：是否期限還款？或是銷售進度還款 ?貸款利率（綜合利率基準） ?等等 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 在銀行實行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)信貸規(guī)模全面收緊時，商業(yè)銀行會提出額外收取 中間業(yè)務費 或 財務顧問費來 提高銀行房地產(chǎn)貸款的綜合收益，在談判中可強調戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。 ⑥ B級：償還能力較差；經(jīng)營較困難，支付能力有較大不確定性，風險較大。 “ ”新政后國家收緊房貸政策，特別是對二套房的認定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購房做按揭即為第二套房。個人貸款銀行可以通過預告登記，防止已辦按揭的購房者將期房另行處置。如果由上市的開發(fā)商承擔（ ），承擔階段性擔保會在或有負債中披露。 ③一般按揭方式不享受一次性付款優(yōu)惠，直客式可享受優(yōu)惠。由于客戶與開發(fā)商簽訂購房合同中約定的付款是一次性付款，所以客戶享有開發(fā)商給予的一次性付款優(yōu)惠政策。 ③以房屋在建工程設定抵押； 申請預告登記的預購商品房已設定在建工程抵押的，應先解除在建工程抵押，由在建工程抵押權人作出的放棄該部位在建工程抵押權的承諾文件。從緊的信貸額度政策下，只在一家銀行做按揭貸款，會導致額度緊張，按揭放款無額度下貸，影響回款。 （三）銀行融資流程 —— step5 調查評級 二、公司準入條件： ，依法經(jīng)營，管理規(guī)范， 報表真實，并提供公司年度審計報告 AA以上（各銀行要求不同），無不良信用記錄 75%，經(jīng)營性現(xiàn)金流充足 8000萬元以上（各銀行要求不同） ，連續(xù)經(jīng)營商品房開發(fā) 3年以上，且開發(fā)業(yè)績良好，其中：以住宅開發(fā)為主的，累計開發(fā)面積 15萬平米以上，以商業(yè)及營業(yè)用房的，累計開發(fā)面積 2萬方以上 ，持續(xù)開發(fā)能力較強 （三）銀行
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