房地產(chǎn)項目融資及銀行按揭流程(存儲版)
【正文】 度匡算 關(guān)于融資額度測算，再給你介紹個簡單工具 喏，從投資模型上取數(shù)，將附表 4灰色區(qū)域的數(shù)據(jù)填好，融資額度測算就出來了 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的二個原則 銀行規(guī)定房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款不能流入證券市場、也不能用于支付本項目土地款及其他項目相關(guān)支付 ，只能用于本項目開發(fā)建設(shè)。當(dāng)借款人不履行合同時，抵押權(quán)人（銀行）有權(quán)從該財產(chǎn)折價或拍賣、 變賣的價款中優(yōu)先得到補(bǔ)償。 什么是授信額度？ （三）銀行融資流程 —— step4 ~step8 從銀行受理到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟 備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項目一期貸款流程 （三）銀行融資流程 —— step4 銀行受理 銀行受理即銀行有意向做該項目融資 這個階段銀行主要進(jìn)行 主體資格審查 ，同時要求企業(yè)提供申請貸款的相關(guān)資料 主體資格審查內(nèi)容： ，財務(wù)狀況良好 ，并開立基本戶或一般戶 、完整、真實、有效 ，并出具有效的可行性報告 ，并在銀行貸款投放以前到位 （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評級 調(diào)查評級階段銀行主要做什么？ ?對企業(yè)進(jìn)行信用評級 ?公司準(zhǔn)入 ?項目準(zhǔn)入 — 也就是項目核準(zhǔn) ? 資產(chǎn)負(fù)債率 ? 流動比例 ? 速凍比例 ? 現(xiàn)金流 ?資本金利潤率 ?成本費(fèi)用率 ?銷售利潤率 ?總資產(chǎn)利潤率 一、信用評級： 信用評級考察六方面： Title ?企業(yè)素質(zhì) ? 經(jīng)營能力 ? 履約能力 ? 發(fā)展前景 ? 員工素質(zhì) ? 員工專業(yè)能力 ? 管理能力 ? 企業(yè)發(fā)展?jié)摿? ? 貸款到期償還率 ? 貸款利息償還率 ? 償債能力 ? 獲利能力 ? 銷售收入增長率 ? 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) ? 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 ? 存貨周轉(zhuǎn)率 ?宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 ?行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）政策 ?行業(yè)特征 ?市場需求影響 （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評級 一、信用評級： 評定標(biāo)準(zhǔn)分為“三等九級” A AA AAA B BB BBB C CC CCC ① AAA級：償還能力具有最大保障；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素影響最小。 ⑨ C級：償還能力極差；經(jīng)營處于惡性循環(huán)狀態(tài)，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。 銀監(jiān)會對商業(yè)銀行實行全年按季度、“季四月三”方式監(jiān)管信貸額度。 ？ ①預(yù)購商品房；（開發(fā)商辦理，證明房屋歸購房者所有） ②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；（購房者辦理，證明房屋已抵押給銀行） ③以房屋在建工程設(shè)定抵押；（一般適用于開發(fā)貸的在建工程抵押） 一、預(yù)告登記 （四）住房貸款流程 —— 客戶辦理住房貸款流程 ？ ①預(yù)購商品房； 自房屋所有權(quán)初始登記（辦理開發(fā)商大產(chǎn)證）之日起滿兩年，購房者未申請房屋所有權(quán)或者房屋他項權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效； ②以預(yù)購商品房設(shè)定抵押； 自預(yù)告登記之日起滿兩年，當(dāng)事人未申請房屋所有權(quán)或者房屋他項權(quán)利登記的，該預(yù)告登記失效。 ？ ①貸款前所售房屋未設(shè)置抵押； ②不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛； ③不得將該房屋轉(zhuǎn)賣； ④協(xié)助購房人辦理所購房屋的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》 （四）住房貸款流程 —— 直客式貸款介紹 ？ 直客式是個人按揭業(yè)務(wù)的一種，客戶與開發(fā)商簽訂一次性付款的購房協(xié)議，然后以期房向銀行申請貸款。 Thanks！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。如果由擔(dān)保公司承擔(dān)，會產(chǎn)生一筆擔(dān)保費(fèi)用，該費(fèi)用10004000元不等，并且最終需要客戶承擔(dān)。 預(yù)告登記的法律意義指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。但是無錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結(jié)清并轉(zhuǎn)讓，再購房均作為首套房認(rèn)定。 ⑦ CCC級：償還能力很差；受不確定因素影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風(fēng)險很大。 ： 銀行提供的顧問服務(wù)包括行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經(jīng)營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費(fèi)等 ①代收代付業(yè)務(wù) 代發(fā)工資、獎金、福利費(fèi)、拆遷款、養(yǎng)老、醫(yī)保等 ②代理保險業(yè)務(wù) 辦理建筑安裝一切險、員工壽險等理財類保險 ③銀行保函業(yè)務(wù) 銀行作為擔(dān)保方辦理投標(biāo)保函、履約保函等 ④票據(jù)業(yè)務(wù)： 辦理承兌匯票、票據(jù)貼現(xiàn) ⑤結(jié)售匯業(yè)務(wù) ： （三）銀行融資流程 —— step3 落實授信額度 ?授信額度是商業(yè)銀行對單一法人客戶或企業(yè)集團(tuán)確定的可以向銀行提出 貸款申請的最高控制額度。 集團(tuán)擔(dān)保屬于保證擔(dān)保范疇 。一般在“四證”之前的信托為股權(quán)型信托，“四證”之后申請的信托為債權(quán)型。2023 ?? ?? ?? —— 鄧君 談到融資、銀行按揭，你最想知道什么？ 什么是項目融資？ 什么是抵押、保證擔(dān)保？ 如何做融資？ 融資有什么流程？ 銀行個人按揭流程？ 什么是階段性擔(dān)保、 預(yù)告登記、 直客式？ 目錄 什么是項目融資？ 如何做融資？ 融資有什么流程？ 什么是階段性擔(dān)保、 、預(yù)告登記、 直客式？ 融資定義及類型 1 信托、銀團(tuán)貸款簡介 2 銀行融資流程 3 住房貸款流程 4 （一）融資定義及類型 定義 解決項目資金需求的方式 是企業(yè)資金籌集的行為 載體 以項目為依托，獲取資金 目的 融資取得的資金，用于項目開發(fā)建設(shè) 讓我們先看看什么是融資？ （一）融資定義及類型 融資就是銀行借款嗎？ （一）融資定義及類型 預(yù)售房款 應(yīng)付賬款（承建企業(yè)墊資）
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