房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及銀行按揭流程-免費(fèi)閱讀
【正文】 由于開發(fā)商收到的是由置業(yè)擔(dān)保公司開出的轉(zhuǎn)賬支票，故可認(rèn)定客戶是自行付款，而不是銀行借款。 ？ 階段性擔(dān)?？捎砷_發(fā)商來承擔(dān)，也可以由擔(dān)保公司承擔(dān)。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有使用規(guī)避監(jiān)管。 除了選擇開發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會選擇一些小的股份制銀行作為補(bǔ)充銀行，主要原因如下： ，不能在主辦銀行貸款 有些客戶在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務(wù)。 ④ BBB級：償還能力一般，目前對本息的保障尚屬適當(dāng)；經(jīng)營處于良性循環(huán)，未來經(jīng)營與發(fā)展受不確定因素影響，盈利能力和償債能力有較大波動，約定條件可能不足以保障本息的安全。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時(shí)，貸款方有權(quán)價(jià)出售、拍賣、變賣該動產(chǎn)或者權(quán)利收回資金。 ?項(xiàng)目資本金與自有資金區(qū)別與聯(lián)系：項(xiàng)目資本金和自有資金有聯(lián)系，但不是一回事！項(xiàng)目資本金來源于自有資金，項(xiàng)目資本金不能抽回，自有資金大于項(xiàng)目資本金的部分可以在項(xiàng)目有銷售收入后通過營運(yùn)收回。 是 最常見 的信托方式 收益權(quán)信托 ：信托公司向投資者發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，用于購買開發(fā)商的 持有物業(yè) ，信托公司將購買的持有物業(yè)委托專門的管理公司經(jīng)營，并將持有物業(yè)未來的租金作為投資回報(bào)的收益分配給投資者 房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托比較？ ?與商業(yè)銀行貸款類似，由信托公司扮演銀行角色，將信托資金發(fā)放給開發(fā)商，開發(fā)商到期償還本金、利息。” This is a story 信托有多重要？ （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 信托業(yè)務(wù)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)成為現(xiàn)代金融四大支柱 信托 銀行 證券 保險(xiǎn) 金 融 信托涉及三個(gè)角色 委托人：財(cái)產(chǎn)委托給受托人 委托人 受托人 受益人 運(yùn)用財(cái)產(chǎn)保值、升值 受托人將財(cái)產(chǎn)分配給受益人 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 房地產(chǎn)項(xiàng)目 信托分類： 單一信托： 受托人接受 單個(gè)委托人的委托，單獨(dú)管理和運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)的方式 集合信托： 受托人接受 兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人 的委托，集中進(jìn)行資金管理、運(yùn)用、處分 集合信托：由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人交付的資金進(jìn)行集中管理、運(yùn)用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動 —— 《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》 （中國銀監(jiān)督會令 2023年第 3號） （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 關(guān)于信托的法律文件： 在祖國，信托可是受法律約束的，這就是著名的“一法兩規(guī)” ，即《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理辦法》。 簡單通俗地說：銀團(tuán)貸款 =2個(gè)及以上銀行做貸款 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 銀團(tuán)貸款 銀團(tuán)角色分配 ?牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定 ?按貸款條件確定的金額、進(jìn)度歸集資金提供貸款 ?對銀團(tuán)資金進(jìn)行監(jiān)管 ? 接受牽頭行邀請 ? 參加銀團(tuán)貸款并按銀團(tuán)協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款 牽頭行 代理行 參加行 ? 銀團(tuán)貸款的組織者和安排者 ? 發(fā)起、分銷銀團(tuán)貸款份額 ? 承貸比例不低于銀團(tuán)貸款總額的 10% （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 銀團(tuán)貸款 銀團(tuán)貸款會產(chǎn)生哪些費(fèi)用？ 中介費(fèi) 代理費(fèi) 承諾費(fèi) 安排費(fèi) 內(nèi)容：牽頭行牽頭籌組銀團(tuán)收取的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：銀團(tuán)貸款總額一定比例一次性支付 內(nèi)容：銀團(tuán)成員承諾貸款，但借款人尚未提取的貸款，對銀團(tuán)成員資金占用成本的補(bǔ)償 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：未用余額的一定比例，每年收取 內(nèi)容：代理行承擔(dān)整個(gè)銀團(tuán)的貸款管理、資金管理、賬戶管理等工作收取的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：代理行的工作量每年支付 內(nèi)容：向會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估事務(wù)所、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等支付的費(fèi)用 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)實(shí)際花費(fèi)另行支付 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 銀團(tuán)貸款 銀團(tuán)貸款與銀行貸款比較 A. 融資規(guī)模更大 B. 各銀行審批貸款難度 降低 A. 資金成本高 B. 難以協(xié)調(diào)各銀行放款條件 C. 各家銀行利益分配不均 D. 貸后檢查應(yīng)對多家銀行 優(yōu)勢 劣勢 C. 銀行計(jì)劃緊張時(shí)下貸相對容易 （三）銀行融資流程 銀行融資可是個(gè)技術(shù)活，集團(tuán)會從三個(gè)方面考核我們的融資工作 融資額 下貸時(shí)間 貸款資金使用效率 （三）銀行融資流程 下面我們接著來看看銀行融資流程，也就是銀行借款的流程 Step7 發(fā)放貸款 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 Contents 匡算原則 ②自有資金覆蓋土地款 ①融資額度 =項(xiàng)目總投資（不含稅） 土地成本 銷售轉(zhuǎn)投入 ③項(xiàng)目資本金 /總投資 ≥30% 集團(tuán)擔(dān)保金額 =融資額 抵押金額 目的 通過融資額度測算，確定全項(xiàng)目正常運(yùn)營的資金需求量 ④本項(xiàng)目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團(tuán)擔(dān)保 備注： 銷售轉(zhuǎn)投入是指項(xiàng)目開盤取得銷售收入后，用銷售回款作為資金來源用于本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā) 不可 預(yù)見費(fèi) 開發(fā)成本 期間費(fèi)用 Add your text in here 項(xiàng)目總投 土地價(jià)款 勘探設(shè)計(jì) 三通一平 主體建安 基 礎(chǔ)設(shè) 施 環(huán) 境景 觀 工程相 關(guān) 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 管理 費(fèi) 用 銷 售 費(fèi) 用 融資額度匡算的一個(gè)原則 項(xiàng)目總投即項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部資金 配套 設(shè) 施 行政 經(jīng)營 收 費(fèi) （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 來，咱們看看附件，或許會對總投有更深入的理解 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的一個(gè)原則 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1