【正文】 ？ 擔(dān)保的期限從銀行發(fā)放個(gè)人按揭貸款之日起至客戶辦理出《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交貸款銀行保管時(shí)止。政策上的差異也會成為按揭銀行的選擇因素。 ?目前龍湖集團(tuán)在工行、農(nóng)行、建行三家公司有授信額度。 房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式 投資者 ②資金委托 銀行 ⑨收益分配 信托公司 項(xiàng)目母公司 關(guān)聯(lián)方 項(xiàng)目公司 ⑥出讓土地 ⑤支付土地款 國土局 模式一 本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹 模式一：信托資金可用于支付土地款 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式 投資者 ②資金委托 銀行 ⑦收益分配 信托公司 項(xiàng)目母公司 關(guān)聯(lián)方 項(xiàng)目公司 模式二 本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹 模式二：母公司已支付土地款，信托資金用于項(xiàng)目在取得土地證后的建設(shè)開發(fā) （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 備注： 兩種模式均在四證前介入，模式一比模式二介入時(shí)間更早，可用于土地款支付 房地產(chǎn)股權(quán)信托與銀行貸款比較 ?優(yōu)勢 ?劣勢 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 銀團(tuán)貸款 什么是銀團(tuán)貸款？ 銀團(tuán)貸款 是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。 ?必須滿足項(xiàng)目“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)，項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件 ?資金成本 7%12% ?四證齊全后才能做房地產(chǎn)債權(quán)信托，資金成本高， 逐漸退出 房地產(chǎn)債權(quán)信托（不常用） ?股權(quán) +回購”模式，即信托計(jì)劃和開發(fā)商（母公司）入股一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，信托計(jì)劃持有的股權(quán)到期后，再由開發(fā)商溢價(jià)回購股權(quán)。 向銀行貸款再找個(gè)第三方做擔(dān)保 抵押物你可以自行保管 抵押物銀行幫你保管，直到還清債務(wù) 擔(dān)保：為督促債務(wù)履行，確保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)法律制度 （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的四個(gè)原則 集團(tuán)擔(dān)保 融資額度 土地抵押值 土地抵押值 =土地評估值 *抵押率 提高土地評估值，降低集團(tuán)擔(dān)保 提高土地抵押率，降低集團(tuán)擔(dān)保 備注： 、在建工程評估值均由評估公司確定 3. 在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時(shí)確定 ，項(xiàng)目在房管局拿預(yù)售證前，必須由銀行出具函件撤銷抵押。但該客戶在其他銀行是 VIP客戶，可調(diào)整個(gè)人信用評級，能在他行辦理按揭業(yè)務(wù)。承擔(dān)階段性擔(dān)保的一方 與個(gè)人住房貸款銀行簽訂 階段性擔(dān)保協(xié)議。 ？ 與一般的住房貸款申請流程相同 ？ ①由直客式由置業(yè)擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保，按揭貸款由開發(fā)商或置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保 ②直客式：商業(yè)貸款銀行將貸款發(fā)放至住房置業(yè)擔(dān)保公司賬戶，由住房置業(yè)擔(dān)保公司開具與貸款金額一致的轉(zhuǎn)賬支票，并由客戶背書給開發(fā)商。 在開發(fā)貸銀行做按揭，個(gè)人按揭貸款資金回到開發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。 ③ A級：償還能力較強(qiáng)；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會產(chǎn)生波動。 ?自有資金是開發(fā)商投入到項(xiàng)目建設(shè)中的非債務(wù)性資金，也就是在向銀行貸款前，開發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項(xiàng)目建設(shè) ?我們可以從報(bào)表“所有者權(quán)益”科目算出自有資金的金額 ?自有資金 =所有者權(quán)益 =實(shí)收資本 +資本公積 +盈余公積 +未分配利潤 融資額度匡算的三個(gè)原則 項(xiàng)目注冊資本金 總投入 ≥30% ? 項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目的投資者認(rèn)繳的出資額，不能以任何方式抽回。 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 《信托公司 ? 辦法》 《資金信托 ? 辦法》 《信托法》： 確立信托公司經(jīng)營范圍 明確資金信托運(yùn)作方式，如：集合信托最多 200份 合同，最低合同份額 5萬元；不得承諾信托資金最 低收益或不受損失等 2023年 4月 28日頒布，明確“信托”合法地位 房地產(chǎn)信托是什么？ 房地產(chǎn)信托是 ：信托公司運(yùn)用信托計(jì)劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營。 土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔(dān)保范疇 。 （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評級 二、公司準(zhǔn)入條件： ，依法經(jīng)營，管理規(guī)范， 報(bào)表真實(shí)，并提供公司年度審計(jì)報(bào)告 AA以上（各銀行要求不同），無不良信用記錄 75%，經(jīng)營性現(xiàn)金流充足 8000萬元以上（各銀行要求不同） ，連續(xù)經(jīng)營商品房開發(fā) 3年以上，且開發(fā)業(yè)績良好，其中：以住宅開發(fā)為主的，累計(jì)開發(fā)面積 15萬平米以上，以商業(yè)及營業(yè)用房的，累計(jì)開發(fā)面積 2萬方以上 ，持續(xù)開發(fā)能力較強(qiáng) （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評級 ?用低密度住宅替換“別墅”敏感詞匯 ?取得《國有土地使用證》 ?取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?項(xiàng)目資本金比率不低于總投 40% 三、項(xiàng)目核準(zhǔn)條件： ?取得《國有土地使用證》 ?取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?項(xiàng)目資本金比率不低于總投 30% ?取得《國有土地使用證》 ?取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 ?項(xiàng)目資本金比率不低于總投 40% （三）銀行融資流程 —— step5 調(diào)查評級 （三）銀行融資流程 —— step6 銀行審批 ?取得《國有土地使用證》、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》在市行上貸審會 ?取得《國有土地使用證》、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》在省行上貸審會 一、銀行審批原則 （三）銀行融資流程 —— step6 銀行審批 二、銀行審核內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) ?項(xiàng)目可行性 ?規(guī)劃方案 ?設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評定