【正文】 216。 一些是最近出現(xiàn)的幾種具體方式。 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 》第 十九 商品房預(yù)售（購(gòu)房貸款）216。 對(duì)一些開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在沒(méi)有更好的融資渠道、或急需資金時(shí)，委托貸款是個(gè)很好的選擇。216。》216。 2023年 8月 5日萬(wàn)科完成對(duì)南都的整體收購(gòu)，以 70％、蘇州南都 49％、浙江南都 20％股份，此前萬(wàn)科已經(jīng)以 京朝萬(wàn)房地產(chǎn) 60％股權(quán)。收購(gòu)與兼并案例分析正在醞釀中的上實(shí)集團(tuán)收購(gòu)上海城開(kāi) 成本低，一年期的短期融資券收益率基本穩(wěn)定在 %～ %之間，即使加上發(fā)行費(fèi)用，也比銀行同期貸款便宜很多。截至 2023年 11月 10日，央行已批準(zhǔn)了 38家企業(yè)發(fā)行短期融資券，融資總額度達(dá)到 930億元人民幣。 《 外商投資企業(yè)法 》 、216。 房地產(chǎn)項(xiàng)目合作的案例分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)內(nèi)企業(yè)之間的股權(quán)合作在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域比較常見(jiàn)，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司與外資的項(xiàng)目股權(quán)合作在 2023年后也逐漸多起來(lái)。167。本結(jié)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的缺點(diǎn)：216。167。 缺點(diǎn)167。 對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，即能實(shí)現(xiàn)資金回收，又一般不會(huì)散失對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)；167。融資 33億港元（含物業(yè)抵押貸款 13億元）。216。 G中化的可分離交易可轉(zhuǎn)債融資項(xiàng)目已獲發(fā)改委同意，正進(jìn)入證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的審核程序。 對(duì)發(fā)行主體要求比較高，適合大中型上市公司。分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券的特點(diǎn)216。G冠城與中國(guó)海淀（關(guān)聯(lián)企業(yè)）消除了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)后，有利于公司進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)獨(dú)立運(yùn)作能力。 可轉(zhuǎn)債的要求則更為嚴(yán)格，另外還存在償還風(fēng)險(xiǎn)。以往分紅情況 要求披露公司現(xiàn)金分紅信息 Depository借殼上市總結(jié)216。造殼上市相關(guān)的法律法規(guī)中國(guó)內(nèi)地企業(yè)到海外注冊(cè)公司并上市必須遵守兩個(gè)方面的法律規(guī)定：167。 2023年 1月 18日，綠城集團(tuán)在杭州召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布其海外控股公司 “綠城中國(guó)控股有限公司 ”已通過(guò)配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進(jìn)由 JP 《 深圳交易所上市規(guī)則 》 等 167?！　　　?總結(jié)216。 總權(quán)益： 167。 保薦人的選擇：167。 《 證券法 》167。劣勢(shì)167。 國(guó)內(nèi)未出臺(tái)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)， 2023年 3月份出臺(tái)了 《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法 》 。保險(xiǎn)投資計(jì)劃的優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)167。《 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問(wèn)題的通知 》 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 變現(xiàn)能力差；167。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式?！皧A層 ”（ mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資 2023年 12月中信信托發(fā)行一個(gè)億信托計(jì)劃，入股天鴻永業(yè) 71％股權(quán)，信托計(jì)劃為期兩年，兩年后天鴻按約定價(jià)格回購(gòu)股權(quán)。216。 《 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)　　務(wù)管理的通知 》 央行第 121號(hào)文件第二　房地產(chǎn)信托融資 167。貸款對(duì)象主要是國(guó)有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)和列入國(guó)家計(jì)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。權(quán)證167。 第十九，商品房預(yù)售（購(gòu)房貸款）167。 第十一 保險(xiǎn)投資計(jì)劃167。 1998年起，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。北京、上海等全國(guó)幾大主要城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額大幅度增長(zhǎng)；216。 第四 上市再融資167。 第二十， 第三十一，股權(quán)回購(gòu)－真貸款、假合作167?！　°y行貸款發(fā)展趨勢(shì)：167。 中國(guó)建設(shè)銀行近期還分別與金地 (集團(tuán) )股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳舉行 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 簽字儀式，雙方將攜手在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)一步加強(qiáng)合作。216。 通過(guò)該信托計(jì)劃，北京市朝陽(yáng)區(qū)土地儲(chǔ)備整理分中心籌集到期限為五年的六億元資金。216。優(yōu)點(diǎn)。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。 投資門(mén)檻高，受 “200份， 5萬(wàn)元 ”的限制?！?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》 。 資金成本低，和銀行貸款利率相當(dāng)；167。第四　 國(guó)內(nèi) IPO216。 門(mén)檻高 ,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)都有較高要求；167。 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知 》167。 瑞士信貸第一波士頓和摩根士丹利為上市計(jì)劃的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人、聯(lián)席保薦人。 半年主營(yíng)營(yíng)業(yè)額： 167。 國(guó)內(nèi) IPO與境外 IPO各有優(yōu)勢(shì)；216。 如果殼資源不理想，再融資難度也會(huì)很大，時(shí)間也很長(zhǎng)，上市在融資難度比較高。第七 ，造殼上市216。Man和 Stark 一是中國(guó)內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策；167。 這種方式適合于集團(tuán)＋上市公司的企業(yè)結(jié)構(gòu)；216。Receipts的簡(jiǎn)稱(chēng)，中文為中國(guó)預(yù)托憑證，或稱(chēng)中國(guó)存托憑證。要求披露公司現(xiàn)金分紅信息 房地產(chǎn)公司可轉(zhuǎn)債案例216。216。 目前市場(chǎng)上的可轉(zhuǎn)債，其持有人只擁有在一定時(shí)間內(nèi)依據(jù)約定的條件將債券轉(zhuǎn)換成的權(quán)利。再上市融資的最新動(dòng)態(tài)216。可能會(huì)成為首個(gè)成功案例， 再上市融資的相關(guān)法律、法規(guī)216。 新加坡目前有 11個(gè)上市 REITS。渤?；?16。 資金來(lái)源廣泛，靈活性高。 目前國(guó)內(nèi)存在法律障礙；167。是相對(duì)于股票公募（ Public 海外的控股公司，即可以作為房地產(chǎn)公司在融資的平臺(tái)，也可以作為開(kāi)發(fā)商海外 IPO的資產(chǎn)和載體。 會(huì)與新投資者分享利潤(rùn)。 本 《 規(guī)定 》 對(duì)換股并購(gòu)給予了法律上的肯定。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作的案例分析2023年瑞士信貸、天鴻有限房地產(chǎn)公司、中信信托合作開(kāi)發(fā)瑞信中心第二步：167。《 拆遷服務(wù)協(xié)議 》落實(shí)和簽署 《 股東貸款合同 》 ，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理事項(xiàng)167。5.優(yōu)點(diǎn)216。 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn) 》 等。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)穆懷朋同時(shí)公開(kāi)對(duì)外表示，在央行備案的短期融資券已經(jīng)達(dá)到 1200億元人民幣，發(fā)行總規(guī)模在 2023年內(nèi)達(dá)到 1500億元人民幣以上。216。167。這兩個(gè)企業(yè)具有比較強(qiáng)的互補(bǔ)性，收購(gòu)企業(yè)為資金充足、缺乏項(xiàng)目，被收購(gòu)企業(yè)項(xiàng)目多，缺乏資金，收購(gòu)與兼并的優(yōu)缺點(diǎn)分析167。 《 外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定 2023年 4月 1日開(kāi)始實(shí)行的新 《 典當(dāng)管理辦法 》 明確要求只有辦理了預(yù)售許可證才能辦理典當(dāng)，這在一定程度上也提高了房產(chǎn)商典當(dāng)融資的門(mén)檻。在我國(guó)，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護(hù)。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，商品房預(yù)售一直是一個(gè)融資的重要來(lái)源，尤其對(duì)一些開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目來(lái)講，在一個(gè)住宅項(xiàng)目中，商品房預(yù)售金額對(duì)項(xiàng)目資金的支持，往往超過(guò) 30％以上。167。融資租賃的方式－租賃融資（ 1） 　夾層貸款在美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展是在上世紀(jì)九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而蓬勃發(fā)展起來(lái)的。 夾層融資（ mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，是在傳統(tǒng)的股權(quán)和債權(quán)二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。167。 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》167。 《 關(guān)于商業(yè)銀行開(kāi)展委托貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)問(wèn)題通知 216。 2023年后，房地產(chǎn)業(yè)受金融政策影響，銀行房貸收緊，一些急需資金周轉(zhuǎn)的中小企業(yè)紛紛走進(jìn)典當(dāng)行。 《 上市公司收購(gòu)管理辦法 房地產(chǎn)收購(gòu)兼并的最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)167。 現(xiàn)金流充足的房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并有項(xiàng)目、沒(méi)有資金實(shí)力的房地產(chǎn)公司，這幾年頻頻發(fā)生，其實(shí)這正是房地產(chǎn)融資的一種形式，被收購(gòu)企業(yè)通過(guò)這種被動(dòng)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)的融資。216。 2023年 5月 24日中國(guó)人民銀行發(fā)布 《 短期融資券管理辦法 》 后，上市公司掀起了一波發(fā)行短期融資券的熱潮。 《 公司法 》 、216。 從公司角度看，房地產(chǎn)公司私募的意義要比項(xiàng)目合作的意義重要的多。C、股權(quán)比例 50%： 50%。整個(gè)項(xiàng)目合作工作大約分以下四個(gè)工作階段實(shí)現(xiàn)：216。 2023年 8月，商務(wù)部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家工商行政管理局等 6部委聯(lián)合發(fā)布了 《 關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 》 ，宣布自 9月 8日起施行。案例優(yōu)缺點(diǎn)分析 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商作為每個(gè)項(xiàng)目的股東，受委托管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。Placement）216。 房地產(chǎn)基金已股權(quán)形式投資，不增加企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)；167。房地產(chǎn)基金 REITS優(yōu)缺點(diǎn)香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得496倍及 74倍認(rèn)購(gòu)；發(fā)售價(jià)以上限定價(jià)，每基金單位為 香港目前有 4個(gè)上市 REITS。 可分離交易的債券由于優(yōu)點(diǎn)突出，也會(huì)成為再融資的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)越來(lái)越多的使用這種融資方式進(jìn)行融資。216。；167?！　“l(fā)行分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：　　 (一 )公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)不低于人民幣十五億元；　　 (二 )最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息；　　 (三 )最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~平均不少于公司債券一年的利息；　　 (四 )本次發(fā)行后累計(jì)公司債券余額不超過(guò)最近一期末凈資產(chǎn)額的百分之四十，預(yù)計(jì)所附認(rèn)股權(quán)全部行權(quán)后募集的資金總量不超過(guò)擬發(fā)行公司債券金額。通過(guò)這種安排，冠城集團(tuán)達(dá)到了以下目的 ：216。 增發(fā)需股東大會(huì)流通股東表決同意；167。 最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于６％，最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六 這 4只股票為中國(guó)移動(dòng)、北京控股、上海實(shí)業(yè)控股及聯(lián)想集團(tuán)。 CDR是英文 China 但所需時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)繁雜。 綠城案例216。 《 上海交易所上市規(guī)則 》 ；216。 買(mǎi)殼上市有其特殊風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)進(jìn)入上市殼公司后，要承擔(dān)原有的債務(wù)、糾紛等。 最近國(guó)內(nèi)企業(yè)頻頻去香港上市，其數(shù)量超過(guò)國(guó)內(nèi) IPO數(shù)量，為國(guó)內(nèi)大多數(shù)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市的首選。 負(fù)債 ： 167。167。 《 公司法 》167。 提高公司價(jià)值等。保險(xiǎn)相關(guān)的法律法規(guī)216。 下面案例是一個(gè)保險(xiǎn)公司間接收購(gòu)成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “平安信托 ”）與中信深圳（集團(tuán)）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購(gòu)買(mǎi)深圳中信城市廣場(chǎng)部分股權(quán)。 信托流動(dòng)性差，不能上市交易；167。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。股權(quán)回購(gòu)型信托案例分析216。 2023年，北國(guó)投推出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—— 北京 CBD土地開(kāi)發(fā)整理資金信托計(jì)劃。 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法 》216。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進(jìn)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)銀企雙贏。Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。委托貸款167。中國(guó)預(yù)托證券167。 第三 序言全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告216。2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到 15759億元。 自籌資金 　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)216。國(guó)內(nèi) IPO167。 第十二，房地產(chǎn)基金 REITS（ Real融資租賃167。 第三十二，其他融資方式－票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押　第一　銀行貸款216。 銀行信貸將更加規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審查更為嚴(yán)格。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項(xiàng)目貸款、短期融資債、個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類(lèi)。 房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)和兩個(gè)以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。這筆資金被運(yùn)用到朝陽(yáng)區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)中。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為北京團(tuán)結(jié)湖瑞信中心。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。財(cái)產(chǎn)信托 融資模式　　　 216。信托最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)　　　　　　 最新動(dòng)態(tài)167。第三　保險(xiǎn)投資計(jì)劃216。 資金量大，雖然也受 200份限制，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響；劣勢(shì)167。 國(guó)內(nèi) IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國(guó)內(nèi)主板 A股或 B股上市融資，目前，我國(guó)滬深兩市共有 90家房地產(chǎn)上市公司。 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對(duì)較高；167。 《 上海交易所上市規(guī)則 》167。167。 毛利： 2023年 7月 14日，富力與香港主板正式交易，以 ，收市價(jià)為 港幣。 國(guó)內(nèi)上市對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)簡(jiǎn)單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）；216。買(mǎi)殼上市的最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)最新動(dòng)態(tài)216。 造殼上市是指國(guó)內(nèi)欲上市的公司首先通過(guò)控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)該境外公司，注入國(guó)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。Investment組成的國(guó)際戰(zhàn)略投資者，募集資金 ，且其中 易所掛牌上市。 二是要遵守上市國(guó)家或地區(qū)的法律和規(guī)章。 集團(tuán)可以通過(guò)上市公司這個(gè)融資渠道，進(jìn)行資產(chǎn)的重組；216。 CDR是海外公司在中國(guó)內(nèi)地上市集資的一種方式，投資者購(gòu)買(mǎi) CDR就相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)海外公司的股票。房地產(chǎn)領(lǐng)域的中國(guó)預(yù)托憑證的總結(jié)216。分離交易的